부동산대책 이것도 중요하다..'세입자 권익보호'

전월세상한제, 자동계약 갱신 청구권 제도화도 논의

[뉴스토마토 최봄이기자] 4.1종합 부동산 대책의 핵심 내용인 부동산 거래세 감면 기준에 대한 여야정 합의로 부동산 시장의 불확실성이 다소 해소됐다. 하지만 서민 주거안정을 위한 주거복지 정책의 조속한 입법 여부는 여전히 불투명한 상태다.

 

부동산 대책 입법을 위한 여야정 협의체는 지난 16일 취득세와 양도소득세 등 부동산 거래세 감면 기준을 발표하면서 주택임대차보호법 개정, 준공공임대주택제도에 관한 합의사항도 함께 발표했다.

 

이들 제도는 전월세 세입자의 권익보호 차원에서 마련된 주거복지 정책으로 주택 임대시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 사안들이지만 부동산 거래세 관련 논란에 가려 큰 관심을 받지 못하고 있다.

 

여야정 협의체는 금융기관의 우선변제권 인정을 위한 주택임대차 보호법을 개정하는 과정에서 ▲전월세 상한제 도입 ▲자동계약갱신 청구권제 도입 ▲최우선변제 보증금 인상 등을 함께 논의하기로 합의했다.

 

박수현 민주통합당 의원은 "(전월세 상한제 등 세입자 보호 대책 방안은) 양당 정책위의장 간 논의를 시작한다는 선언적 차원에서 이번 합의문에 넣은 것"이라며 "이번 4.1부동산 종합 대책에서 부족했던 주거복지 정책을 보완하는 방안으로 민주통합당이 주장해 온 세입자 주거복지 정책을 논의키로 합의한 것"이라고 설명했다.

 

◇16일 4.1부동산 대책 후속입법을 위한 여야정 협의단이 합의 사항을 발표하고 있다.

 

◇관련 법안 '논의 시작'

 

금융기관의 우선변제권 인정 방안은 정부가 내놓은 렌트푸어 대책(목돈 안드는 전세제도)과 관련한 것으로 임대차보호법 개정이 필요한 사안이다. 전세금을 대출해준 금융기관의 채권 회수 가능성을 높여줘 전세대출의 이율을 줄이거나 한도를 확대할 수 있도록 한다는 것이 정책 의도다.

 

최우선변제보증금을 인상하는 방안도 여야 논의 대상에 포함됐다. 최우선 변제보증금은 소액 임차인에 대해 세들어 사는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부를 다른 권리보다 우선해서 변제 받을 수 있도록 보장하는 금액을 의미한다.

 

현재 서울 기준 보증금 7500만원 이하 세입자에 대해 2500만원까지 최우선 변제권을 보장하고 있는데, 그동안 보장 한도가 지나치게 낮다는 지적이 제기돼 왔다.

 

전월세 상한제는 전월세 인상률을 법으로 제한해 전월세가가 급격히 올라 서민 주거부담이 가중되는 일을 막기 위해 제안됐다. 전국 전셋값 상승률이 최고치에 달한 지난 2010년부터 논의되기 시작해 지난해 4.11 총선 때는 새누리당과 민주통합당 양당이 찬성입장을 밝히기도 했다.

 

하지만 세부 내용에는 차이점이 있다. 당시 새누리당은 가격 급등 지역에 대해 제한적으로 시행하는 방안을 제안한 반면 민주통합당은 지역에 관계 없이 전월세 인상률을 제한해야 한다고 주장했다. 하지만 정부가 인위적인 가격통제에 대해 시장에 부정적 여론이 형성되면서 입법으로 이어지지는 못했다.

 

지난해 18대 대선에서는 문재인 민주통합당 후보가 전월세 상한제와 자동계약갱신 청구권을 공약으로 발표했다. 전월세 인상률을 연 5%로 제한하고 세입자의 자동계약 갱신 청구권을 1회 인정해 최대 4년 간 거주를 보장한다는 내용을 담고 있다.

 

◇전월세 상한제, "실효성 의문, 부작용 우려"

 

 

이번 합의안 중 전월세 상한제는 시장 가격을 인위적으로 제한하는 것으로 실효성 비판이 제기됐다. 공급자 우위 시장에서 가격을 인위적으로 제한하게 되면 공급량이 더 줄어 임대주택 구하기가 더 어려워질 것이라는 분석이다.

 

가격만 보면 임대차 시장이 안정돼 보이지만 새로 임대차 시장에 진입한 수요자들은 살 집을 구하기 위한 '무한경쟁'에 내몰릴 것이라는 지적도 있다. 집주인이 임대주택을 제대로 관리하지 않는 등의 방식으로 세입자에게 비용부담을 전가할 수 있다는 부작용도 제기됐다.

 

이상한 한성대학교 교수는 "전월세 상한제는 준공공임대주택과 바우처 제도를 통해 임대주택 공급량을 늘린다는 정책 취지와 맞지 않는다"고 비판했다.

 

임대차 수요는 계속 느는데 공급은 오히려 줄어 심각한 수급 불균형이 발생할 수 있다는 것이다.

 

이 교수는 "기존 세입자와 일부 저소득층은 잠시 혜택을 볼 수 있겠지만 새로 임대차를 구하는 사람들은 심각한 피해를 볼 것"이라고 우려했다.

 

또 이 교수는 "추가 재원 투입 없이 전월세 문제를 해결하려다 보니 대책 간 엇박자가 났다"며 "준공공임대주택 활성화 대책을 강화하고 바우처 제도를 구체화해 공공성을 띈 임대주택을 늘리는 방향으로 가야 한다"고 조언했다. 서민 주거복지 강화를 위해서 어느 정도의 재원 투입이 필요하다는 논리다.

 

김천석 오메가리얼티 소장은 "전월세 상한제는 정치적 협상의 문제가 아니라 정책적 고려에 따라 도입 여부를 결정해야 할 문제"라며 "공공임대주택과 민간임대주택 간 격차를 줄이면서도 시장의 혼란을 최소화하는 방향으로 논의가 진행돼야 할 것으로 보인다"고 말했다.

 

◇전월세 상한제, 최우선변제보증금 인상.."본격 논의는 5월 이후"

 

지난 여야정 합의안에 포함된 서민 주거복지 대책 중 전월세 상한제, 자동 계약갱신 청구권, 소액보증금 최우선변제 한도 인상 문제는 4.1부동산 대책에 포함되지 않아 4월 임시국회에서 논의되기는 어려울 것으로 보인다.

 

4.1대책에 포함된 47개 대책 중 입법절차가 필요한 20개 정책을 처리하는 문제가 남아있기 때문이다.

 

박수현 의원은 "전월세 상한제 등에 대한 본격적인 논의는 부동산 대책 후속입법 후 가능할 것으로 보인다"며 "그동안 실효성에 대한 비판이 있었던 만큼 구체적인 정책 자료를 검토해 부작용을 보완한 제도를 마련하겠다"고 말했다.