토마토인터뷰 시간입니다.
최근 부동산시장 분위기가 밝아지고 있습니다. 분양시장에는 열풍이 불고있다는 말이 돌 정도로 호황입니다. 수도권은 집값이 몇년 만에 상승 반전에 성공하기도 했습니다.
전셋값 상승세는 몇년째 멈추지 않고 있어, 최근에는 저렴하게 부동산을 구할 수 있는 경매에 관심이 많아지고 있는데요.
오늘은 부동산시장의 선행지표 역할을 하고 있는 경매시장 분위기와 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.
도움위해 지지자산운용의 강은 팀장 모셨습니다. 안녕하십니까?
앵커 : 지난해 경매시장은 호조세를 보였습니다. 몇년사이 가장 높은 응찰율과 낙찰율을 나타냈는데요. 연초인 요즘 분위기는 어떤가요?
강 팀장 : 금융위기 이후 장기간 침체돼 있던 부동산 시장이 지난해는 완연한 회복세를 맞아 경매시장도 북적이는 한해였습니다. 작년은 오랜 동면을 깨고 맞이한 봄처럼 활기를 띠었습니다. 새해에도 이런 분위기는 계속되고 있습니다. 경매시장은 3대 주요 지표가 있습니다.
낙찰율, 낙가율, 경쟁률입니다. 낙찰율이 현재 수도권 아파트의 경우 50.7%를 기록하고 있는데 낙찰율은 경매가 진행된 물건 수들 가운데 몇%나 낙찰이 됐느냐를 말합니다. 지금 50%를 넘었다는 것은 2건중 1건은 낙찰이 된다는 의미로 거래량의 증가를 의미합니다.
◇수도권 아파트 경매 지표(자료제공=지지옥션)
가격적인 측면에서는 낙찰가율이 88.3%로 집계됐는데요. 기준이 감정가를 기준으로 몇%에 낙찰가가 형성됐는가를 의미합니다. 90%가 넘어가면 과열 양상을 보일 수 있기 때문에 이정도의 낙찰가라면 일반시장에서 아파트를 구입하는 것에 비해서는 10%가량 저렴하게 낙찰을 받을 수 있어 매리트 있습니다. 마지막으로 경쟁률은 8.6대1을 기록하고 있습니다. 한 아파트를 낙찰받기 위해서 8명 이상이 치열한 경쟁을 해야 낙찰이 가능하다는 이야기인데요.
상당히 높은 수준이며 역대 최고치에 해당이 됩니다. 이렇게 경쟁률이 높을 땐 떨어진 응찰자들이 유사 조건의 다른 부동산에 또 응찰을 하기 때문에 당분간 높은 경쟁률이 지속될 수 밖에 없습니다. 올 상반기까지는 이런 분위기가 계속될 전망입니다.
앵커 : 상반기까지는 지난해와 같은 분위기가 이어질 것으로 전망하셨습니다. 어떤 이유로 이같은 움직임을 보이고 있다고 생각하시는지요?
강 팀장 :일단 부동산규제 완화 정책이 잇달아 발표가 되면서 그간 불안한 심리에 매수를 미뤘던 사람들이 심리적으로 안심이 되는 것도 있습니다. 더불어 전세난이 지속되다 보니까 대출을 받아서 집주인에게 드리느니 이자를 갚더라도 내집마련을 위해 하는 것이 더 보람이라도 있겠다는 생각이 강하게 들기 시작한 겁니다.
내집마련에 대한 욕구가 생기더라도 일반시장에 가서 가격을 조사해 보면 집값이 만만치 않은데요. 그러다보니 내집마련은 하되 조금이라도 저렴하게 살 수 있는 방법은 무엇인가를 찾다보니 경매에 관심을 갖게 되는 것입니다.
앵커 : 주택시장에 대한 말씀을 들어봤는데요. 저금리 시대에 수익형 부동산에 대한 관심도 높을 것 같습니다. 어떤가요?
강 팀장 : 금융위기이후 주거시장은 암울한 침체의 시기를 겪었지만 실상 수익형부동산은 줄곧 상승세를 보였습니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 아파트형공장 등 대표적인 수익형부동산의 낙찰가격이 작년에 연간 역대 최고치를 기록했습니다.
저금리 시대를 맞아서 월세 수입이 나올 수 있는 수익형부동산에 대한 관심이 무척 높은데요. 정부가 자영업 생계 대책의 일환으로 상가의 권리금을 명문화하는 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’을 법제화 하면서 상가주, 건물주가 권리금에 대한 부담을 갖게 됐습니다.
그러나 경매로 낙찰을 받는 경우 임차권자체가 소멸는 만큼 권리금에 대한 임대인의 협력의무도 없어 경매로 상가의 메리트로 작용할 것으로 보여집니다. 이런 이유가 더해져 상가 경매는 올해도 인기가 많을 것으로 보입니다.
앵커 : 특이할만한 사항이 하나 있습니다. 지난해 지지옥션에서 내놓은 펀드상품이 3년동안 126%의 수익을 올렸는데요. 요즘 보기드믄 수익률이라 놀랍습니다. 어떤 상품이었나요?
강 팀장 : 몇 개월 전에 청산된 펀드인데요. 연평균 40%가 넘는 높은 수익률을 기록하고 잘 매각 완료 되어 투자자들에게 좋은 반응을 얻었던 펀드입니다.
경매로 노원역 바로 앞의 상가 1층과 2층을 매입한 것이고요, 감정가가 99억원이었는데 43억원에 낙찰을 받았습니다. 절반가격 이하로 낙찰을 받아서 취득가 가체가 낮았기 때문에 매각 차익이 컸습니다. 이렇게 낙찰가격이 낮았던 이유는 49억원의 유치권 신고가 있었기 때문입니다. 유치권은 해당 부동산에 공사를 하고 공사비를 못받았으니 그 비용을 낙찰자에게 요구하는 것인데요. 유치권을 주장하는 금액이 워낙 크다 보니까 낙찰을 기피했었던 것입니다.
그러나 저희 전문가들이 해보니 유치권 요건에 해당되지 않겠다는 확신을 가지고 입찰에 참여했고 43억에 낙찰을 받은 뒤 800만원에 유치권 해결을 했습니다. 거의 이사비용만 준 셈이죠. 그리고 1층을 마트로, 2층은 유명 병원으로 임차를 잘 맞춰 임대 수익을 높혔습니다. 낙찰받은지 얼마 되지 않아 1층을 사겠다는 사람이 나타나서 38억에 팔았습니다.
1,2층 전체 낙찰가가 43억인데 38억에 1층만 팔았으니 상당부분을 회수하게 됐고 2층 임대료만으로도 연 10% 배당이 투자자들에게 계속 됐고 그 후 2층도 매각을 하게 되어 연 43%, 총수익률 126%라는 성공적인 펀드가 됐습니다.
앵커 : 펀드 상품들이 더 나온 것으로 알고 있습니다. 저평가됐던 부동산시장이 상승하며 경매시장도 어느정도 올라와서 앞선 상품처럼 100%이상 수익은 기대하기 힘들 것 같으데요. 어느정도 수익이 예상되는지요?
강 팀장 : 저희가 펀드를 만들데 주안점을 두는 몇가지 요소가 있겠지만 중요한 세가지를 뽑으라고 한다면 첫째는 안정성, 둘째는 수익성 셋째는 매각의 용의성입니다. 일부 운용사들은 수천억대 빌딩을 위주로 펀드를 만드는 경우가 있는데 외형은 크지만 실상 수익률이 미약할 수 있고 특히나 펀드 청산시점에서 팔리지 않아 곤란을 겪는 경우도 많습니다.
그러나 방금 소개한 펀드 사례에서 보셨듯이 중소형 건물이라도 안전하게 수익률이 나오는 것은 개인이나 법인 등 자산가들도 보유하고 싶어하기 때문에 매각이 쉽습니다. 현재 운용중인 13개 펀드가 7~9%의 배당 수익이 나오고 있습니다. 향후 매각시 차익까지 포함하면 평균적으로 10% 이상의 수익은 가능하다고 보여집니다.
앵커 : 마지막으로 투자 유의점에 대해 짚어주시겠습니까?
강 팀장 : 열기가 높은 상태로 올해 경매시장이 시작됐습니다. 주의해야할 것은 지금이 회복기는 맞지만 대세 상승기는 아닙니다. 지나친 과열로 인해 높이 낙찰을 받는 것은 금물입니다. 경매를 하는 이유는 첫째도 둘째도 싸기 때문입니다.
‘낙찰가는 급매가보다 낮아야한다’는 명제를 꼭 기억하시고 철저한 수익에 근거해 미리 낙찰가를 정해서 입찰장에 가시길 권합니다. 즉흥적으로 입찰표에 가격을 적게 되면 분위기에 휩쓸려서 높은 가격을 쓰게 됩니다. 경매시장에는 낙찰을 받고도 잘못 받아 잔금을 납부하지 않고 보증금을 떼이게 되는 경우도 종종 발생하고 있습니다.
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