(재테크)부동산 경매 물건 나온다, 내년 2~3월 투자 적기

8·2대책 후 9월 물건 증가…양도세·중과세·금리인상 여파로 4월 전 저평가 물건 쏟아질듯

[뉴스토마토 김형석 기자] 8.2 부동산 대책 발표와 이달 말 발표될 예정인 가계부채 종합대책 등으로 부동산시장이 침체될 것으로 예상되면서 경매에 나오는 부동산 물건이 늘어나고 있다.

 

전문가들은 내년 2~3월에 나오는 부동산 경매 물건에 관심을 가질 필요가 있다고 조언하고 있다. 정부의 가계대출 억제와 미국의 금리 인상 가능성 등으로 경매에 나오는 물건이 크게 늘어날 수 있기 때문이다.

 

부동산 법원경매란 채무자가 약속한 날짜까지 은행 등 채권자에게 빚을 갚지 않을 경우에 법원을 통해 매각하는 방법을 말한다. 투자자는 경매가 여러번 유찰될 경우 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있다.

 

19일 부동산업계 전문가들은 내년 2~3월 부동산 경매물건이 크게 늘어날 가능성이 있다고 설명했다. 경매 물건이 늘어나는 만큼 저평가된 부동산을 낮은 경쟁률에 낮은 금액으로 매수할 수 있다는 것이다.

 

이창동 지지옥션 선임연구원은 "8월 이후 일반 부동산 시장이 침체기에 들어가면서 부동산 경매 시장이 활기를 띄고 있다"며 "실제 10월 통계에서는 낙찰률도 상승하고 있는 것으로 파악된다"고 말했다.

 

경매물건이 늘어나는 데는 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 청약조정대상지역의 다주택자에게 부과하는 양도세가 중과되기 때문으로 분석된다. 1가구 3주택자의 경우 양도세가 최대 60%까지 높아진다.

 

정부의 가계부채 대책이 지속적으로 나오면서 은행 등 금융기관에서 대출이 어려워지자, 4월 이전에 채권자가 보유한 물건들이 경매에 급하게 나올 가능성이 높은 것이다.

 

실제 부동산 경매 시장에 나오는 물건도 늘어나고 있다. 부동산경매 전문업체인 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원 부동산경매는 9133건이 진행돼 3607건이 낙찰됐다. 진행건수는 전월보다 900여건이 증가하며 올해 들어 3번째 9000건을 넘어섰다.

 

다만, 현재는 낙찰가율도 상승세를 보이고 있다. 지난달 전국 평균 낙찰가율은 75.1%로 전월보다 1.2%포인트 상승했다. 여전히 경매물건이 적어 부동산 매매가격이 상승하는 일부 지역 물건에 대해 응찰자가 대거 몰리고 있는 것이다.

 

예를 들어 서울 광진구 중곡동에 소재한 3층 규모 근린시설의 경우 지난달 경매에서 감정가 150억의 123.8%인 186억원에 낙찰됐다.

 

이외 에버빌리조트 소유의 동해시 괴란동 일대 임야 등 토지 182개 필지 178만9203㎡ 물건도 첫 번째 경매에서 개인이 단독 입찰해 감정가인 143억7980만원에 낙찰을 받았으며, 수원지방산업3단지 내 위치한 공장용지 8,885㎡도 첫 번째 경매에서 110억원에 낙찰되면서 상위권을 형성했다.

 

이창동 연구원은 서울 외곽쪽을 중심으로 저가 경매가 가능할 것으로 전망하고, 내년 초에는 대량으로 경매물건이 나올 것으로 내다봤다. 이 연구원은 "강남권의 경매 가격은 고가를 유지하고 있지만 서울 외곽쪽을 중심으로 경매가격이 하락하고 있다"며 "현재는 급매 가격을 중심으로 가격 변동성을 살펴본 후 내년 1~3월에 매수 타이밍을 잡는 것이 바람직할 것"이라고 제안했다.

 

오은석 다다그룹 대표도 내년 초를 부동산경매에서의 매수 타이밍으로 제안했다. 오 대표는 "이미 부동산경매 시장은 상당부분 부동산대책 이전과 비슷한 수준으로 회복했고 서울 강북을 중심으로 부동산 가격이 하락하고 있는 것으로 보인다"며 "대규모 물량이 몰리는 내년 4월 전에 가치가 절하된 경매물건이 대거 쏟아져 나올 가능성이 높다"고 말했다.

 

이들 전문가들은 부동산 경매에 참여하기 전에 우선, 투자 희망 지역에 대한 면밀한 검토가 선행돼야 한다고 강조했다. 단기간의 가격 급등만 고려해서는 투자에 실패할 가능성이 높다는 것이다.

 

오은석 대표는 "부동산 경매의 경우 응찰자가 직접 가격을 써내야 하다보니 가격 변동폭이 크다는 점을 감안해야 한다"며 "관심있는 지역의 낙찰가격과 매물을 지속적으로 살펴보지 않는다면 투자에 실패할 가능성이 높다"고 강조했다.

 

이어 그는 경매 물건의 가격을 가장 편하게 비교할 수 있는 수치로 '급매' 가격을 꼽았다. 그는 "평균적으로 같은 지역의 급매 가격보다 경매 물건의 가격이 높다면 응찰을 피하는 것이 좋다"고 조언했다.

 

부동산 법원경매를 진행하는 한 법률사무소 관계자도 "단순히 부동산경매가 투자가 유리하다고 생각해서 찾는 분들이 있지만 이는 매우 위험한 생각"이라며 "투자 지역에 대한 가격 흐름과 향후 개발 가치 등을 면밀히 파악하지 않고 경매에 뛰어들 경우 큰 손실을 볼 수도 있다"고 설명했다.

 

선종필 상가뉴스레이다 대표는 아파트 경매물건과 달리 상가 경매물건의 경우 세심한 주의가 필요하다고 조언했다. 그는 "아파트는 대부분 전세 물건이 많지만 상가의 경우 월세로 임대료 연체를 비롯해 임차인과의 이해관계가 중요하다"며 "서류상에는 이러한 부분들이 드러나있지 않기 때문에 투자자들은 실제 현장에서 이를 파악해야 리스크를 줄일 수 있다"고 말했다.

  

김형석 기자 [e-mail]