[뉴스토마토 최용민 기자] 정부의 강력한 부동산 규제로 주택 시장이 위축되면서 비교적 여건이 나은 상가로 투자자들이 몰리고 있다. 상가 투자는 수익형부동산 투자의 꽃이라 불리지만 위험성이 높아 '가시달린 장미'라는 표현들을 많이 한다. 투자금액이 높아 아무나 쉽게 투자하기 어렵다. 대신 상가 투자에 성공할 경우 수익은 크다. 물론 위험성이 높기 때문에 섣부른 시도는 금물이다. 특히 상가 투자에 대한 규제가 상대적으로 적다고 하지만 최근 입법 예고된 계약갱신청구권 행사기간 5년에서 10년으로 연장, 퇴거보상제 등이 상가 투자 시장을 위축시킬 것이라는 우려의 시선도 있다.
지난 15년간 분양과 상권 분석, 창업 등 실전 경험을 쌓은 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 부동산과 창업 시장 전반에 이르는 현장 지식을 키워왔다. 그간의 경험을 바탕으로 얼마 전 ‘부자들의 상가투자’ 책을 출간한 바 있다. 권 이사는 시장이 계속 변화하고 있기 때문에 꾸준히 노력하겠다라는 의미로 스스로를 '전문가'가 아닌 '기술자'라고 소개한다. 그를 만나 상가 투자에서 간과해서는 안 될 내용, 그리고 상가건물 임대차보호법의 개정안 추진에 대한 의견을 들어봤다.
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권강수 한국창업부동산정보원 이사. 사진/뉴스토마토
-부동산 투자 중 가장 어려운 게 상가라고 한다. 그 이유는 무엇인가.
상가투자는 일반적으로 투자 금액대가 높아 진입 장벽이 높다. 수도권 기준 상가 가격은 1층 기준 3.3㎡당 평균 3500만~3800만원대, 강남의 경우 1층 기준 3.3㎡당 최소 5000만원 이상은 줘야 살 수 있다. 많은 투자금이 들어가는데 리스크도 많고 처음부터 투자를 잘하는 경우도 거의 없다. 좋지 않은 상가에 투자해 임차인을 유지하지 못하고 공실로 남게 되면 곧바로 애물단지로 전락한다. 상가 투자가 어렵다고 하는 또 다른 이유는 복합적인 요소들을 고려해 투자처를 선별해야 하기 때문이다. 상가 투자는 경기, 창업시장과 밀접히 연결돼 있어 경기와 소비흐름을 잘 살펴야 한다. 경기침체로 인한 소비 위축, 대형 상권의 쇠퇴와 골목 상권의 대두 등도 상가 투자자가 놓쳐서는 안 되는 주요 이슈다.
-좋은 상권을 보는 안목을 단시간에 키우기란 쉽지 않은 것 같다.
가장 효율적인 상가 투자는 초기 확장이 진행되고 있는 상권을 택하는 것이다. 초기 상권은 잠재력이 높지만 아직까지 저평가 돼 있어 비교적 투자 수익을 극대화할 수 있다. 동네 골목 상권의 매력도 커졌다. 지금은 크게 주목을 못 받고 있지만 사람들이 많이 오가는 동선을 주목해야 한다. 길이 정비되거나 공원이 새롭게 만들어지는 곳도 잘 봐야 한다. 길이나 공원이 조성되면 유동인구가 증가하게 되고, 기존 주변의 단독주택이나 다세대주택들이 주택형 상가로 리모델링 되거나 신축되고 점포가 들어서며 상권이 형성되는 추세를 보일 수 있다. 상권이 잘 형성된다면 향후에 상당한 시세차익을 볼 수 있다. 상권만의 독특한 문화가 만들어지고 있는 곳도 주목할 만하다.
-새롭게 뜨는 상권들은 원주민이 내몰리는 등 문제점이 많다. 정부나 관할구청의 대책이 필요해 보이는데.
원주민들과 소상공인들에 대한 보호가 필요하다. 이제는 정부나 관할 지자체에서 어느 정도 규제를 통해 막아야 한다. 이대로 가다가는 마구잡이식 업종이 난립해 중복된다거나 주민들의 삶에 실제 꼭 필요한 생활필수 업종 가게들은 사라지게 된다. 종로구의 경우 임대인과 임차인의 상생협력이 잘 되고 있는 대표적인 사례다. 종로구에 따르면 ‘젠트리피케이션’을 막기 위해 지난달부터 ‘상가건물 임대차 상생계약서’를 적극 권유하고 있는 것으로 알고 있다. 상생계약서는 표준계약서에 ‘상가건물 임대차보호법’의 규정을 준수해 임대인은 적정 임대료를 유지하고 임차인의 재계약 요청 시 특별한 사정이 없으면 적극 협력하도록 하는 내용의 조항이 추가돼 상권을 보호한다는 취지를 담고 있다.
-정부가 추진 중인 계약갱신기간 연장, 퇴거보상제 등에 대해 어떻게 평가하나.
임차인 편에 치우친 상가임대차보호법 개정은 자칫 갈등을 불러일으킬 수 있다. 임대여건이 개선되는 만큼 임대인에게도 어느 정도 혜택을 부여해야 한다. 현재 상가 구매 시에는 취득세, 등록세 등 세금을 4.6% 납부해야 하고 중개수수료는 최대 0.9%를 지급해야 한다. 10년간 임차기간을 채운 경우 취·등록세나 종합부동산세 등을 인하하고 건강보험료 등에 인센티브를 부여하는 등 임대인들에 대한 혜택도 확대가 필요하다. 또한 10년간 임차기간을 보장하되 임대 6년차부터는 어느 정도 자유롭게 보증금과 월세 조정이 가능하도록 해야 양측 입장 차를 줄일 수 있다. 또한 임차인들에게 10년간 영업권이 보장된다면 권리금이 상승할 가능성이 높다는 점도 향후 문제점으로 대두될 수 있다. 정부가 선제적 대응 규제를 마련해야 한다.
-이로 인해 상가 투자가 위축될 것이라는 우려가 높다.
현행 상가 임차보호기간인 5년과 비교하면 10년은 무척 긴 시간이다. 그러나 기존 상가 임대시장을 보면 매년 5%씩 임대료 상한선의 최대치 수준으로 꽉꽉 채워 월세를 올리는 건물주는 그다지 많지 않다. 사실상 이번 조치가 실제 시장에서 크게 반응할 만한 것이 아니라는 뜻이다. 계약갱신기간이 10년으로 늘어나는 것은 임대인에게 그렇게 큰 부담은 아니라고 생각한다. 다만 금리 인상은 거대한 변수다. 대부분 상가 구매 시 은행대출을 포함해서 구매하는 방식을 택하는데, 10년간 임대료를 연 5% 인상으로 제한한다면 대출이자까지 고려했을 때 사실상 임대인의 수익은 은행예금 금리보다도 못할 수 있다.
-상가 투자와 임대시장의 안정화를 위해 근본적으로 바뀌어야 할 점이 있는지, 특히 민간에서 노력해야 할 부분은.
상가 분양가격을 현실화하는 것이 절대적으로 필요하다. 현재 수도권에 공급되고 있는 신규상가의 분양가격이 높아 임대인의 투자 부담금 또한 높다. 부동산114에서 발표한 자료에 따르면 올 상반기 전국의 상가 평균 분양가가 3.3㎡당 3097만원(1층 기준)으로 지난해 상반기보다 10% 올랐다. 상가 분양가는 오르고 임대인들은 대출을 받아서 상가를 구입한다. 또 투자 수익률을 맞추기 위해 임차인에게 높은 보증금과 월세를 요구하고, 임대료를 감당할 수 없는 임차인은 폐업 수순을 밟을 수밖에 없다. 임대시장의 불안 요인은 근본적으로 높은 상가 가격에 있다고 볼 수 있다. 상가 분양가에 거품을 빼고 현실적인 수준에서 공급된다면, 또 여기에 정부의 적절한 규제가 함께 가해진다면 투자와 임대시장 모두 효과적으로 안정적인 흐름으로 유지될 수 있다.
-마지막으로 상가 투자시장의 전망을 단기적, 장기적으로 예상한다면.
현재 상가 투자시장은 금리인상이 가장 큰 위협요인이다. 금리 인상이 상가 투자시장의 분위기를 위축시킬 것으로 보인다. 그렇다고 모든 지역이 위축되는 것은 아니고 지역과 입지에 따라 투자자들의 선호가 극명하게 갈릴 것으로 보인다. 하지만 다른 각도에서 바라본다면 정부의 규제와 높아진 금리 인상 가능성 등으로 오히려 투기 수요가 많이 사라져 시장 전체는 건전해질 것으로 예상된다. 단기적으로는 위축되는 듯 보일 수 있지만 장기적으로는 안정적인 흐름을 찾아가면서 과열된 분위기가 진정 추세를 찾아 갈 것으로 전망된다.
지난 11일 국회에서 열린 '상가임대차보호법 개정을 위한 국민운동본부 출범식'에 참석한 민주평화당 조배숙 대표(앞줄 가운데)를 비롯한 참석자들이 상가법 개정 구호를 외치고 있다. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
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