[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 주식에서처럼 부동산 투자에서도 비교적 안전하게 차익을 낼 수 있는 투자법이 있다. 일종의 ‘저위험 차익거래’다. 부동산 경매와 ‘로또 분양’, 임대아파트 분양전환 등이 대표적이다.
주식시장에는 ‘담배꽁초 투자’라는 것이 있다. 길에 버려진 담배꽁초를 주어 한모금만 피우고 버리는 것처럼, 시가총액(주가)이 기업의 청산가치보다 현저하게 낮게 거래되는 주식을 사서 이익을 내는 투자를 말한다. 워렌 버핏의 스승이자 가치투자의 아버지로 불리는 벤저민 그레미엄이 만든 개념이다. 운이 좋으면 한 번에 큰 이익을 낼 수도 있겠지만, 작은 차익을 반복해서 쌓는 것이 일반적이다.
부동산에서는 경매가 이와 비슷한 투자구조를 갖고 있다. 법원 경매물건을 시세보다 낮은 가격에 낙찰받아 급매로 팔아 바로 차익을 챙길 수 있다. 명의를 넘겨받은 뒤 세를 놓고 매달 받는 월세로 대출이자를 충당하다가 더 좋은 가격에 매도하기도 한다. 실제로 많은 경매 투자자들이 애용하는 방법이다. 주식은 같은 업종이라도 기업별로 밸류에이션이 다르지만, 아파트 등 부동산은 어느 수준에서 시세가 형성돼 있기 때문에 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 차익의 크기를 좌우한다.
경매투자가 전문가들의 영역에서 일반인에게로 확장되면서 경쟁도 치열해져 낙찰가율이 크게 올랐다. 이로 인해 요즘은 명도 등 난이도가 높은 물건이 아니고서는 감정가보다 매우 낮게 낙찰되는 경우는 흔치 않다.
하지만 최근 6개월 사이에 시세가 급등한 지역 또는 단지에서 나온 물건이라면 감정가보다 높아도 괜찮으니까 관심 있게 봐야 한다. 감정가가 정해진 시점과 경매가 진행되는 시점 사이에 최소 6개월 이상 시간차가 발생하기 때문이다.
첨부화면은 현재 법원 홈페이지 경매정보 메뉴에서 찾아볼 수 있는 내용이다. 경기도 광명시 철산동에서 나온 물건으로 안산지원 관할이다. 이 물건은 오는 24일에 매각기일이 잡혀있다.
광명시 부동산시장은 광명동 재개발과 철산동 재건축 등이 함께 진행되면서 최근 전국 아파트 상승률 1위를 기록할 정도로 한창 달아오른 곳이다. 그중에서도 철산래미안자이아파트는 일대 아파트시장을 이끄는 대장주 역할을 한다. 이곳에서 경매로 나온 전용면적 84㎡ 물건의 감정가가 7억700만원으로 돼 있다.
하지만 물건상세검색 화면에 첨부된 감정평가서에 따르면 감정평가는 2017년 11월20일, 21일에 실시했다. 현재 철산래미안자이 같은 평형의 시세는 7억7000만원, 8억원 매물이 ‘거래완료’로 표시돼 있다. 상황이 이렇다면 감정가보다 어느 정도 높게 써내더라도 낙찰받으면 차익을 기대할 수 있을 것이다.
경매투자 전문가 차원희 씨는 “법원 경매장에서 적어낼 낙찰가를 정할 때는 중개업소에서 마지막에 거래된 시세보다 내가 매물로 내놓았을 때 어렵지 않게 팔릴 수 있는 가격을 기준 삼아 비용과 적정이익을 빼고 산출하는 것이 중요하다”며 “시세는 동과 향, 층에 따라 차이날 수 있고 거래완료로 뜬 매물도 실제 매매가는 다를 수 있으므로 자세히 알아봐야 한다”고 주의를 당부했다.
‘로또 분양’은 분양가 상한제가 만들어낸 차익거래 기회다. 신규 공급이 없었던 지역에서 분양하는 아파트가 나오면, 그동안에 오른 시세를 온전히 반영하지 못하고 인근 시세보다 훨씬 저렴한 분양가로 책정되는 경우가 비일비재하다. 이로 인해 지금 서울과 수도권 곳곳에서 진행되는 분양은 웬만하면 당첨 즉시 1억원 이상 차익이 남는 상황이 됐다.
로또 분양을 받아 차익을 얻고 싶다면 가장 먼저 재개발, 재건축 등이 줄줄이 예정돼 있는 지역으로 거주지를 옮겨 당해 1순위 조건부터 맞춰야 한다. 청약가점 높은 통장이 없다면 추첨제로 당첨될 수 있는 운도 필요하다.
분양전환을 앞둔 임대아파트도 차익거래 대상이 될 수 있다. 현재 10년 임대아파트의 분양전환가 산정의 기준이 되는 감정가는 주변 시세의 100% 밑으로만 정하면 된다. 주민들은 그 10년 사이 시세가 너무 많이 올라 부담이 크다며 감정가 산정기준을 바꿔달라고 강력하게 항의 중이다. 하지만 반대로 10년 동안 낮은 임대료 부담을 떠안고 있었던 LH, 민간건설사 측의 사정도 있어 법을 개정하지 않는 이상 이 기준이 바뀔 가능성은 희박하다.
다만 워낙 반발이 강하기 때문에 분양전환가 산정에는 정성적인 판단이 작용할 것으로 보인다. 실제 앞서 분양전환한 단지들도 시세보다 낮은 가격에 분양받은 것으로 알려졌다. 중개업소에서는 “분양받을 여력이 안 되는 주민들도 어떻게든 돈을 융통해서 일단 분양받은 뒤에 차익을 실현하고 이사할 것”이라고 보고 있다.
중간에 입주민에게 프리미엄 주고 승계받는 경우도 있다. 주변 시세를 감안하면 프리미엄을 주고 분양전환해도 차익이 남을 것이라는 기대감 때문에 이런 거래가 이뤄지는 것이다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
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