[뉴스토마토 최용민 기자] 문재인 정부의 재건축 시장 규제와 종합부동산세 개편으로 부동산 시장에서 재개발에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 일부 투자자들은 상가에 관심을 보이고 있지만, 상가임대차보호법 개정 이슈와 투자 과잉으로 상가 시장은 더 이상 블루오션이 아니라는 평가가 나온다. 이에 환수금 이슈도 없고, 종부세 과세 대상이 아닌 재개발 입주권에 대한 관심이 높아지고 있다.
19일 업계에 따르면 최근 재개발 시장으로 부동산 수요가 몰리면서 재개발 조합원 입주권에 억대 웃돈이 붙은 것으로 전해졌다. 실제 국토교통부 실거래가 사이트에서 확인한 결과 지난 1월 9억5000만원에 팔린 동작구 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 전용면적 84㎡ 조합원 입주권이 지난 5월에는 2억원 오른 11억5000만원에 팔렸다. 또 지난해 12월 8억8000만원에 팔렸던 마포구 대흥동 신촌그랑자이 전용면적 84㎡ 조합원 입주권도 지난 6월 12억원에 팔리기도 했다. 층수도 비슷한 8층과 10층이다.
재건축 입주권이 수요자들 사이에서 인기가 높은 이유는 일단 정부 규제에서 비켜나 있기 때문으로 보인다. 재개발은 재건축과 함께 대표적인 도시정비 사업 중 하나다. 그러나 문재인 정부는 재개발보다 재건축을 집값 상승 주범으로 지목하고 재건축초과이익환수제를 올해부터 시행하고 있다. 여기에 재건축 안전진단까지 강화해 재건축이 쉽게 진행되지 못하도록 규제하고 있다. 특히 정부 규제는 강남권 재건축 시장 안정을 목표로 한다.
여기에 재개발 입주권이 종합부동산세 대상이 아닌 점도 인기 비결로 꼽힌다. 조합원 입주권은 관리처분계획이 인가되면 주택이 멸실된 것으로 본다. 특히 재개발 사업에 들어간 토지는 사업용 토지로 간주돼 다른 주택과 분리과세대상이 된다. 분리과세대상 토지는 재산세 납부 대상이지만, 종부세 납부대상은 아니다. 이는 재건축도 같다. 그러나 재건축 입주권은 환수제 이슈 등으로 매력이 크게 떨어진 상태다.
다만 전문가들은 정부 규제 이슈와 함께 현재 진행되고 있는 재개발 지역이 수요자들에게 큰 인기를 끌만한 곳이라는 점도 유념해야 한다고 지적했다. 재건축처럼 환수제 이슈가 없고 다른 부동산처럼 종부세 대상이 아니라 큰 인기를 끌고 있는 것도 사실이지만 사업지 자체가 주는 매력도 상당하다는 것이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “환수제나 안전진단, 종부세 등의 이슈로 재건축과 기존 주택보다 재개발에 수요자들의 관심이 높아지고 있는 것은 맞다”며 “아울러 강북에서 마포나 서대문, 한강변 라인을 따라 재개발이 진행되고 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 주로 한강변 라인 재개발이 큰 관심을 끌고 있다”고 말했다.
한편으로 재개발 입주권은 투기과열지구에서 한번 입주권을 확보하면 향후 5년동안 다른 조합원 분양이나 일반 분양을 받을 수 없다. 아울러 취득세와 양도세 등 세금 관련 이슈 등이 있어 자세히 확인하고 투자할 필요가 있다는 게 전문가들 조언이다.
서울 성북구 장위7구역 재개발지역. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
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