[뉴스토마토 박용준 기자] 갈수록 노후화가 심해지는 저층주택 문제를 해결하려면 지지부진한 리모델링활성화구역을 개선해야 한다는 지적이 제기됐다.
8일 서울연구원의 ‘서울시 저층주거지 리모델링활성화구역 개선방안’에 따르면 서울 전체 저층주택 약 46만동 중 72%는 건축연한이 20년 이상, 35%는 30년 이상으로 노후화가 심각하다. 기반시설이 열악하거나 지역특성 보전이 필요한 경우와 이미 고밀 개발된 필지의 경우 주택을 개량하려면 신축으로는 어렵기 때문에 집수리 또는 리모델링사업을 통해서만 가능하다.
건축법에 근거를 둔 리모델링활성화구역은 건축규제 완화 특례를 부여해 리모델링사업을 촉진·유도하고자 만들어진 제도다. 건축연한이 15년 이상인 건축물 동수가 전체 동수의 60% 이상인 지역에 지정된다. 구역 내 15년 이상 건축물에 대해 건축규제 완화가 적용되며, 기존 건축물의 연면적 합계의 30% 범위 내에서 증축하거나 대수선할 수 있다.
하지만, 주거지 재생에 리모델링활성화구역 제도를 활용하려는 서울시 정책이 무색하게도 2011년에 구역 지정을 시작한 이후 현재까지 실제 리모델링사업이 추진된 실적은 2014년 일반상업지역인 충무로에 위치한 건축물 2건에 불과하다. 리모델링활성화구역 중 저층주거지에서는 건축규제 완화를 적용받아 증축한 사례가 없다.
연구진은 리모델링활성화구역 제도가 기존 저층주택의 개량·관리·보전을 위한 유용한 면적 정비수단으로 활용 가능성을 높일 수 있도록 개선할 필요가 있다고 제안했다. 리모델링활성화구역 가운데 건축 허가가 필요하지 않은 집수리와 달리 허가를 받아야 하는 증축은 부진한 모습이다. 증축 시 증가된 연면적에 해당하는 부설주차장을 추가로 설치해야 하는데 일반적으로 소규모 대지에 건폐율이 높은 저층주택에서는 추가 주차면적을 확보하기 어렵다. 부설주차장 완화는 물론 공개공지 확보, 대지 안 높이제한 등 다른 8가지 완화규정도 저층주거지에선 제한적이다.
리모델링활성화구역이 저층주거지 재생을 위한 실질적인 수단이 되려면 우선 저층주거지 맞춤형 규제완화 기준이 필요하다. 건축법의 규제완화 범위와 기준은 저층주거지에 맞도록 정비해야 한다. 위법건축물의 양성화는 선별적으로 적용해 개인적 수익증대는 불허하고 생활개선은 허용하도록 기준을 마련한다. 대수선·집수리 리모델링에 대한 지원시스템도 결합해 주택성능 정기점검관리시스템과 주택이력관리시스템을 마련하고 저층주거지 전체로 확대할 수 있도록 기반을 조성해야 한다.
연구진은 “리모델링을 활성화하려면 구역을 지정하고 건축특례만 규정하는 기존의 소극적 방식에서 벗어나 재생사업의 성격을 강화해야 한다”며 “제도적 한계를 벗어나려면 다른 실행력있는 사업·추진수단과 묶는 방안을 의무화하고 추진단계별로 관리체계를 구축하는 것이 바람직하다”고 말했다.
저층 주택과 아파트단지가 공존하도록 도시재생과 재개발을 병행하는 서울 노원구 백사마을. 사진/뉴시스
박용준 기자 yjunsay@etomato.com
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