지난겨울부터 올 여름까지 부동산시장이 점점 과열 양상으로 치달으면서 시류에 휩쓸려 의도치 않게 주택을 매입한 사람들이 적지 않다. 시세가 뛰는 걸 빤히 지켜보면서 사지 않고는 못 배겼을 것이다. 이로 인해 졸지에 다주택자가 된 사례도 많다.
정부는 27일 투기지역 및 투기과열지역을 추가 지정하고 신규공급을 확대하는 등 과열을 잡기 위한 대책을 발표했다. 조만간 세율도 강화하는 쪽으로 손질해 나올 것으로 예상된다.
그때 일은 그때 가서 고민하고, 현재 시점에서 의도치 않게 다주택자가 된 이들의 사례를 통해 1주택자로 돌아가는 과정에서 세금을 얼마나 내야 하는지, 아끼는 방법은 없는지, 우리은행 WM자문센터 TAX컨설팅팀의 도움을 받아 알아보았다.
<case_1>
최 부장은 작년 3월 서울 동작구 A아파트(전용면적 84㎡)를 6억6000만원에 매입해 실거주하고 있다. 현재 시세는 9억원을 넘었다. 하지만 최 부장은 새 아파트에서 살고 싶다는 가족들의 성화에 올해 5월 근처에서 공사 중인 B아파트 분양권을 10억5000만원에 매수했다. 오는 12월에 입주 예정이며 현재 분양권 시세는 12억~13억원까지 오른 상태다.
Q. 의도하지 않았지만 이대로 가면 다주택자가 되는데, 최대한 절세하는 방안은 무엇일까?
-A주택을 취득한 후 1년이 경과한 후 B분양권을 취득했으므로 B아파트 잔금청산일로부터 3년 이내에 A아파트를 양도한다면 ‘일시적 2주택’으로 양도세 비과세가 가능하다.
다만 향후 가격 상승으로 양도가액이 9억원을 초과할 경우 고가주택에 해당돼 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 장기보유특별공제 연 8%가 적용되므로 양도세 부담액은 많지 않다.
만약 새로 취득한 B아파트에 입주하지 않고 A아파트에서 계속 살아도 괜찮다면, B아파트를 장기일반임대주택으로 등록 및 세무서에 사업자등록을 하고 10년 이상 임대한 후 양도할 경우 조특법에 따라 양도세를 100% 감면받을 수 있다(감면세액의 20% 농특세 납부). A아파트를 양도할 경우 양도일 현재 1주택자이므로 비과세가 가능하다.
따라서 재정형편상 2주택 보유가 가능하고 B아파트를 10년 이상 계속 임대할 수 있다면 양도세 감면과 비과세 혜택을 모두 받을 수 있다. 참고로 조특법 양도세 100% 감면규정은 올해 말까지 취득분만 적용된다.
Q. 세금만 고려한다면, 최 부장이 A아파트를 매도하는 것과 두 채를 계속 보유하는 것 중 어느 쪽이 나을까? 두 채를 계속 보유할 경우 무조건 임대사업자로 등록해야 하는지.
-8년 이상 임대가 불가능하면 등록하지 않는 것이 좋다. 하지만 5년 이상 임대가 가능하고 A아파트를 3년 내 양도하지 않을 거라면 임대사업자로 등록하는 것이 유리하다.
A아파트의 경우 현재 예상 양도차익이 2억원을 넘어 양도세가 발생하는 반면, 현재 보유주택이 기준시가 6억원 이하이면서 85㎡ 이하이므로 임대주택 등록을 통해 임대주택사업자의 거주주택에 대한 비과세가 가능하기 때문이다.
어떤 집을 임대등록할 것인지, 단기로 할지 장기로 등록할 것인지는 재정상황, 예상 양도차익, 임대수요, 의무임대기간별 세제혜택 등을 고려해 선택해야 한다. 임대주택 등록과 동시에 최소 4년 이상 양도제한과 임대료 증액제한이 걸리고 세제혜택에 따라 임대주택 요건(기준시가, 면적, 의무임대기간)이 다르기 때문이다.
새로 취득하는 B아파트의 임대개시 당시 기준시가가 6억원(지방 3억원) 이하일 경우 소득세법상 장기임대주택에 해당한다. 민간임대주택으로 등록하면 B아파트가 주택 수에서 제외돼 A아파트를 3년경과 후 양도하더라도 1세대1주택 비과세가 가능하다.
주의할 점은, 의무임대기간 5년 충족 전에 양도해도 우선 비과세는 적용해 주지만 5년 이상 의무임대요건을 국세청에서 사후관리하므로 최소 5년 이상 임대해야 비과세 받은 세액을 추징당하지 않는다.
또한 거주주택 비과세를 적용받고 나서 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도할 경우 1주택자라도 직전 거주주택 양도일 이후분 양도차익에 대해서만 부분적으로 비과세가 적용된다. 즉 거주주택 양도일 이전에 발생한 임대주택 양도차익에 대해서는 보유기간이 겹치므로 비과세를 중복적용하지 않는다.
따라서 일반적으로 양도차익이 적게 발생한 주택을 임대등록하고, 양도차익이 많이 발생한 주택에서 2년 거주한 후 양도해 비과세 받는 것이 유리하다. A아파트의 가치 상승이 기대되고 B아파트의 공시가격이 6억원 이하라면 B아파트를 임대등록하는 것도 하나의 방법이다.
다만 임대주택 등록 후 의무임대기간(4년 또는 8년) 전에 양도하거나 임대료 연 5% 증액제한을 지키지 않을 경우 세제혜택을 받지 못했어도 구청에서 과태료가 부과되므로 주의해야 한다.
Q. 만약 최 부장이 B아파트에 입주한 후에 다른 한 채를 더 매입할 경우 1년씩 지나 순서대로 팔기만 하면 1가구3주택이라도 세금을 아낄 수 있을까?
-양도세 비과세는 양도일 현재 1세대 1주택자에게만 주어지는 혜택이다. 다만 대체주택 취득에 따른 일시적 2주택자 등 소득세법 시행령에서 정한 예외적 사유에 해당하는 경우에는 비과세 적용이 가능하다.
질문처럼 주택 양도일 현재 3주택자라고 한다면 비과세는 적용되지 않으며, 양도하는 주택이 조정지역 내에 있으면 3주택자 중과세(세율 20% 가산 및 장특공제 배제)까지 적용된다. 따라서 이미 3주택자가 된 경우라면 양도차익이 적은 주택부터 양도하고 2주택자가 된 후에 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춰 종전 주택부터 순차적으로 양도하는 것이 좋겠다. 참고로 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정지역 내 주택은 비과세요건에 ‘2년 이상 거주’ 요건이 추가돼 실제로 거주해야 비과세가 가능하다.
다만 세 번째 주택 취득과 A아파트 양도를 같은 날 진행한다면 양도대금으로 새로운 주택을 구입하는 관례에 비춰 A아파트를 먼저 양도하고 세 번째 주택을 취득한 것으로 보아 A아파트 3년 내 양도 시 일시적 2주택으로 비과세가 가능하다.
<case_2>
경기도 신도시 전세아파트에 사는 박 과장은 올해 초 시장이 들썩일 때 서울 강북의 40평대(전용면적 114㎡) C아파트를 전세 끼고 매입했다. 매입가는 5억8000만원, 전세보증금은 5억원이다. 등기는 5월 2일에 했다. 이후 시세는 6억6000만원까지 올랐다. 박 과장은 지금 사는 전셋집 계약을 연장할 생각이었지만, 최근 집주인이 아파트를 팔았고 매입자가 입주를 원해 어쩔 수 없이 가을에 이사해야 하는 상황이다.
박 과장은 7월말쯤 전셋집을 알아보러 옆 동네 D아파트단지에 갔다가 요즘 시세가 급등하고 있는 것을 발견하고 급한 마음에 전세입자가 살고 있는 D아파트(전용 84㎡)를 전세를 안고 매입했다. 전세만기가 돌아오면 들어와 살 생각이다. 매매가는 5억5000만원, 전세보증금은 4억2000만원이다.
계약하고 나서야 자신이 다주택자가 돼 있음을 깨달았다. C아파트를 팔아야 할 텐데 언제 매도하는 것이 나을까? C아파트를 매입한지 1년도 안돼 D아파트를 산 경우라 일시적 1가구2주택 비과세에 해당되지 않는다고 들었다. 내년까지 2채를 보유한다면 세금은 물론 건강보험료도 늘어난다던데 걱정이다.
Q. 2주택자인데 먼저 취득한 C아파트를 언제 양도하는 것이 좋은지.
-강북의 C아파트는 조정지역 내 주택이고 양도당시 2주택자이므로 양도세 중과대상이다. 다만 2주택자 중과제외 사유인 ‘1주택자가 종전 주택 양도 전 대체주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우로서 대체주택 취득일로부터 3년 내 양도하는 주택’에 해당하므로 D아파트 취득일로부터 3년 내에만 양도하면 중과는 되지 않는다. 일시적 2주택 비과세는 대체주택의 취득시기(1년경과 후 취득) 제한이 있지만 2주택 중과 제외는 취득시기 제한이 없기 때문이다.
하지만 당장 매도할 경우에는 단기양도(1년미만 보유)에 해당해 40% 단일세율이 적용된다. 반면, 1년이 지나 매도하면 과세표준에 따라 6~42% 세율이 적용되므로 1년 후 양도하는 것이 유리하다.
Q. 2019년까지 2주택을 유지할 경우 내야 할 세금과 건강보험료 인상액은?
-2주택 이상자이지만 전세계약이라서 따로 월세를 받지 않으므로 주택임대 관련 세금은 발생하지 않는다. 전세보증금에 대한 간주임대료 과세대상은 3주택 이상 보유자다.
그러나 현재 보유주택의 공시가격의 합계가 6억원을 초과하므로 종부세를 내야 한다. 1주택자는 공시가격 9억원을 초과할 경우 종부세 과세대상이지만 2주택자는 공시가격 합계액이 6억원을 초과할 경우 종부세가 과세된다.
단, 보유세인 재산세와 종부세의 과세기준일이 매년 6월1일이다. 따라서 그 전에 매도(잔금청산일과 소유권이전 등기일 중 빠른 날)할 경우 C아파트는 새로운 매수인의 소유이므로 C아파트에 대해 재산세가 부과되지 않으며, 공시가격이 9억원 이하이므로 종부세도 부과되지 않는다.
건강보험료의 경우 직장가입자는 보수외 소득이 연 3400만원을 초과할 경우에만 추가로 부과된다. 박 과장의 경우 다른 소득이 없으므로 2주택자라고 해도 추가부과액은 없다.
Q. C아파트 중개업소는 시세가 계속 오르고 있다며 매도를 말리고 있다. 만약 시세 상승을 기대해 C아파트를 계속 보유한다고 가정하고, 최대한 세금을 줄이는 방법은 없을까?
-D아파트의 경우 기준시가가 6억원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하이므로 장기일반임대주택 등록 시 임대기간에 따라 ①임대주택사업자가 2년이상 거주주택 양도시 거주주택 양도세 비과세 ②취득일로부터 3개월내 등록하고 10년이상 계속임대시 양도세 100% 감면(농특세 20% 과세) ③종부세 합산배제 신고할 경우 공시가격 6억원이하로 종부세 과세미달 ④대체주택 취득일로부터 3년 경과 후 양도하더라도 양도세 중과제외 등의 세제혜택을 받을 수 있다.
D아파트를 장기일반임대주택 등록하고 8년 이상 임대한다면 종부세 합산배제 신고가 가능하므로 종부세를 피할 수 있다. 그리고 박 과장이 C아파트에서 2년 이상 거주한 후 C아파트를 양도한다면 거주주택에 대한 양도세 비과세 가능하다. 근무 형편상 거주가 불가능하다면 비과세는 안되지만 다주택자 양도세 중과는 피할 수 있다.
즉, 임대주택 등록 시 의무임대기간 동안에는 실제로 임대해야 하므로 박 과장의 경우 의무임대기간 종료 시까지는 다른 주택을 임차해 살아야 한다. 만일 거주를 위해 주택을 추가로 매입할 경우 3주택자가 되므로 C아파트 양도 시 다주택 중과가 적용되고, C아파트에서 2년 이상 거주했더라도 비과세가 적용되지 않는다.
다만 임대주택사업자의 거주주택 비과세와 대체주택 구입에 따른 일시적 2주택 요건 동시 충족 시 임대주택이 주택 수에서 제외돼 대체주택 취득일로부터 3년 내 양도하는 C아파트(2년 거주)에 대해 일시적 2주택 비과세가 가능하다.
C아파트의 경우 국민주택규모를 초과하지만 공시가격이 6억원 이하이므로 장기일반임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 소득세법상 장기임대주택에 해당해 D아파트에서 2년 이상 거주하고 양도할 경우 거주주택에 대한 비과세 가능하다.
또한 임대주택에 대한 종부세 합산배제 신고가능하고, 마지막으로 C아파트 양도 시 거주요건이 면제되므로 C아파트 양도 시 D아파트 양도일 이후분에 대해서는 양도세 비과세가 가능하다. 하지만 국민주택규모 초과로 조특법 양도세 100% 감면은 적용되지 않는다.
Q. 박 과장은 머지않아 결혼할 예정이다. 결혼 후 배우자 증여를 활용해 더 유리한 플랜을 만들 수 있을까?
일반적으로 배우자 증여를 통한 양도세 절세플랜은 고액의 양도차익이 예상되는 경우 배우자 증여재산공제 6억원을 이용해 취득가액을 높여 양도세 부담을 줄이는 것이다. 하지만 증여 후 5년 내 양도한다면 취득가액 이월과세가 적용돼 절세효과가 사라진다. 즉, 배우자 증여를 하더라도 이월과세를 피하려면 최소 5년은 추가 보유해야 한다. 임대주택 등록 시 거주주택 비과세를 위한 의무임대기간 5년과 같은 기간이다.
현재 박 과장이 보유하고 있는 주택은 소득세법상 장기임대주택에 해당하므로 5년 이상 임대하고 거주주택(2년 이상 거주)을 비과세 받는 것이 증여보다 유리하다고 판단한다. 왜냐하면 배우자 증여 시 취득세(공시가격의 4%)가 발생하며 5년 내 양도할 경우 절세효과가 사라지기 때문이다.
Q. 당장 집을 팔지 않아도 되는 다주택자라면 무조건 임대사업자 등록을 하는 것이 유리한가?
이미 과세자료제출법 등을 통해 확정일자 자료가 국세청에 수집되고 있으므로 등록유무를 불문하고 주택임대사업자에 대한 과세 정상화는 머지않아 가능할 것으로 판단한다. 따라서 재정형편상 모든 주택 유지가 가능하고 임대주택 소재지의 임대수요가 풍부하며 향후 고액의 양도차익이 예상된다면 현 정부의 부동산 정책상 임대사업자 등록이 유리하다.
2018년 세법개정안을 보면 주택임대사업자 등록을 2019년부터 의무화하고, 2020년부터는 미등록에 따른 가산세(수입금액의 0.2%)를 부과할 예정이다.
반면 세제혜택으로는, 연 2000만원 이하 소규모 주택임대사업자는 등록사업자와 미등록사업자를 차등과세하기로 했으며, 조특법에 따른 소형주택임대사업자(85㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하)는 임대기간에 따라 임대사업에서 발생한 소득세를 30%(4년), 75%(8년) 감면하기로 했다.
또한 국민주택규모 이하이면서 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 장기일반임대주택으로 지자체와 세무서에 등록하고 실제로 10년 이상 임대한다면 2018년 취득분까지는 양도세 100% 감면이 가능하다. 2019년 이후 취득분은 양도세 감면적용은 안되지만, 장기보유특별공제를 70% 적용(8년으로 완화예정)은 가능하므로 가격 상승이 기대되는 주택은 여러모로 등록하는 것이 유리할 것으로 판단한다.
김창경 기자 ckkim@etomato.com
<도움말: 우리은행 WM자문센터 TAX컨설팅팀>
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