[뉴스토마토 이재영 기자] ‘투기와의 전쟁’을 선포한 문재인정부가 서울 집값 잡기에 나선 후 가장 효과를 본 정책은 양도세 중과였다. 하지만 양도세도 제도망을 피해갈 방법이 개발되며 효과가 약해지는 형국이다. 이에 정부가 양도세를 보완하고 종부세와 공급 측면을 손보려는 가운데 종합대책을 꾸리는 데는 전문가들의 평가가 엇갈린다.
그간 정책 성과를 보면, 가격 지표상으로는 4월 양도세 중과 시행이 가장 효과가 있었던 것으로 파악된다. 주간 서울 아파트 매매가격지수(한국감정원)는 3월까지 매주 오르다가 4월 첫주에 처음 멈춰섰다. 이후 4월 둘째주만 빼면 한달 내내 고정됐다. 5월과 6월에도 종부세 개편 논의와 더불어 양도세 중과 여파가 이어지며 보합세를 보였다. 그러다 7월6일 종부세 개편안이 확정된 이후로는 고공행진을 이어갔다.
전문가들은 가격 상승 이유로 규제 불확실성으로 거래가 급감한 가운데 종부세 개편 악재가 해소되자 실수요자를 동반하지 않은 투기성 거래가 호가를 높인 탓으로 분석한다. 양도세 중과도 별도세대를 구성해 세대 수를 줄인다거나 임대등록 후 전세대출을 받아 주택구입에 이용하는 등 각종 편법이 생겨났다.
정부는 이러한 종부세와 양도세를 재정비해 다시 집값을 잡겠다는 방침이다. 두 과세제도는 그러나 부작용 우려도 만만찮다. 종부세는 부담이 집값에 전가될 수 있다는 의견이 있다. 종부세가 높으면 소수 자산가들만 집을 살 수 있고, 공급 우위에서 임대료를 올려 전월세로 부담을 전가할 수 있다는 논리다. 이 때문에 종부세 폐지 논의도 꾸준히 있어 왔다.
양도세는 상대적으로 시세차익 매매를 노리는 투기세력에 집중한다는 측면에서 핀셋규제로 평가된다. 김성달 경실련 부동산 국책감시팀장은 “이명박·박근혜정부에서 종부세와 양도세 다 완화해줬는데 오히려 전세가는 폭등했다”며 전월세 부담 전가 논리를 반박하면서 “집주인이 의도적으로 전월세가를 올릴 수 있기 때문에 가격상한제를 시행할 필요가 있다”고 제안하기도 했다.
양도세도 조정대상지역에 한정하는 것은 향후 조정이 풀렸을 때를 염두에 둔 투기세력을 부추길 우려가 있다. 임재만 세종대 교수는 “양도세를 조정지역에만 시행하지 말고 전체적으로 적용해야 한다”며 “1가구 1주택도 2년 이상 거주, 3년 이상 소유면 양도세를 면제해주는데 3년마다 투기하란 얘기다. 기한을 더 높여야 한다”고 말했다.
정부가 8.27대책에 이어 추가로 준비하는 공급확대는 정책효과를 흐릴 우려가 있다. 시중 유동성 확장으로 집값을 잡는 효과는 보기 어렵다는 게 다수 전문가의 관측이다. 권일 부동산인포 팀장은 공급확대가 필요하다면서도 “그린벨트를 풀면 주변 집값도 오르게 될 텐데 공급확대를 하면서 집값이 오르지 않길 바라는 게 맞지 않는 논리”라며 단기적 집값 상승은 감수해야 한다고 말했다. 김성달 팀장은 “참여정부 때도 지금과 똑같은 상황이 벌어져 8.31 대책으로 공급을 늘렸다가 주변 집값만 자극했다. 지금도 똑같이 예상된다”며 공급확대 자체를 반대했다.
이재영 기자 leealive@etomato.com
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