프리미엄 붙는 로또 아파트, 분양가 규제의 역설

'래미안 리더스원' 시세차익 4억~5억… 분양가 규제 실효성 미비

[뉴스토마토 손희연 기자] HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제로 시세보다 저렴한 서울 재개발·재건축 아파트 분양단지가 주목받고 있다. 당첨만 되면 적게는 1억~3억에서 많게는 4억~5억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있기 때문이다. 다만 정부의 분양가 통제가 오히려 시장 왜곡을 양산, 실효성이 미비하다는 지적이다. 

 

올 상반기 로또 아파트로 알려진 디에이치자이 개포 모델하우스를 찾은 방문객들이 입장하기 위해 줄을 서서 기다리고 있다. 사진/뉴시스

18일 부동산114에 따르면 올 10~12월 서울 지역에는 2만2680가구가 선보일 예정이다. 대부분 재개발·재건축 등 정비사업 물량이다. 강남구(4206가구)와 서초구(4484가구), 송파구(1945가구) 등 강남 3구가 총 1만635가구로 전체의 절반 가까이를 차지한다. 이밖에 은평구(3018가구)와 동대문구(2248가구), 성북구(2029가구) 등이 많은 편이다.

 

이 가운데 올 연말 대표 분양 예정 단지로 서초 '래미안 리더스원'을 포함한 ‘디에이치반포’, 청량리 '롯데캐슬 SKY-L65', 동대문 'e편한세상청계센트럴포레' 등이 주목된다.  

 

'래미안 리더스원'은 서초 우성 1차 아파트를 재건축해 공급되는 단지다. 앞서 올 상반기부터 분양을 예정했지만 HUG와의 분양가 협의로 올 연말까지 분양이 지연됐다. 지난 17일 HUG가 일반분양 물량에 대한 분양보증서를 발급, 분양가는 3.3㎡당 4489만원으로 확정됐다. 총 1317가구 가운데 232가구가 일반 분양이다. 

 

이를두고 벌써부터 '로또 아파트'라는 명칭을 얻으면서 관심을 받고있다. 해당단지는 당첨만 되면 4억~5억원 이상의 시세 차익이 기대할 수 있기 때문이다. 전용 84㎡짜리 아파트 예상분양가가 15억원 정도인데 비슷한 면적의 인근 아파트 매매가는 20억원에 달하고 있어서다.  

 

지난 8월 분양 예정 단지였지만 연말로 분양 일정이 미뤄진 ‘디에이치반포’도 시세차익을 기대할 수 있는 단지다. 현재 업계에선 분양가격을 3.3㎡ 당 4400만원~4500만원 수준으로 예상하고 있다. 인근 아파트의 전용 84㎡짜리 아파트 시세가 22억~23억원인 것과 비교하면  5억~7억원 정도 시세 차익을 볼 수 있다. HUG는 투기과열지구에서 신규 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가가 최근 1년 이내 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가격의 110%를 초과할 경우 분양보증을 거절하고 있기 때문에 이 같은 현상이 나타나고 있다.

 

이어 올 연말 강북권에서 공급되는 대표 분양단지인 롯데건설의 주상복합아파트 '롯데캐슬 SKY-L65'도 시세차익을 기대할 수 있어 로또 아파트로 불릴 전망이다. 이 지역 인근 아파트 전용 84㎡의 시세는 약 10억원 선이다. 현재 HUG 규제로 분양가격이 7억원 정도로 형성될 것으로 예상되는 가운데 새 아파트 프리미엄을 고려하면 입주 시에는 11억원 이상의 가격이 예상된다. 

 

이를 두고 분양가 규제를 한다고해도 주변 시세를 따라가기가 역부족이라는 점이 지적된다. 분양가 통제로 따른 집값 안정에 대한 실효성이 미비하다는 점이다.  HUG에 따르면 서울은 9월 말 기준 ㎡당 분양가격은 699만4000원을 기록, 지난해 9월 대비 상승률은 7.47%(673만1000원)다. 한국감정원에 따르면 9월 서울 집값이 1.25% 올랐다. 이는 8월의 0.63% 대비 상승폭이 2배 수준으로 커진 것으로 2008년 6월(1.74%) 이후 최대 상승폭이다. 지난해 9월 상승률은 0.07%로 1년 사이 1.18%나 올랐다. 2018년 9월까지 누계 기준 서울 지역 매매 가격지수 변동률은 5.42%다. 지난해 누계 기준 변동률은 2.41%로 상승폭이 2배 가량 오른 셈이다.

 

아파트 분양가보다 매매가 상승률이 높다는 것은 분양 당첨이 시세 차익으로 이어질 수 있다는 것. 정부가 의도했던 분양가 억제를 통한 시장 안정과는 달리 시세차익을 노리는 투자 수요자가 몰리는 시장 혼돈이라는 역효과를 불러온 셈이다. 분양가가 시세만큼 올라 거래되는 사례다. 대표적으로 서초동 래미안에스티지S는 전용면적 84㎡의 매매가가 21억원(3.3㎡당 6248만원) 수준으로 분양당시(3.3㎡당 3850만원)보다 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래됐다.  

 

분양가 통제가 주택시장 왜곡으로 투기성 청약 양산으로 청약 쏠림 현상까지 이어질 가능성도 우려된다. 특히  '래미안 리더스원'은 9억원이 넘는 분양가로 중도금 집단대출이 불가능해 사실상 현금 부자들만의 ‘로또 아파트’가 될 것이란 지적이다. 

 

업계 한 관계자는 "정부의 아파트 분양가 통제가 거세질수록 시세 차익 기대를 하는 투기성 청약을 양산하는 등 청약 쏠림 현상과 함께 이른바 ‘규제의 역설’이 더 뚜렷해질 것“이라며 "특히 9억원이 넘는 분양가는 중도금 대출도 제한돼 현금 부자들만의 로또 청약이 될 것이다"고 말했다.

 

손희연 기자 [e-mail]