(2018 건설·부동산 결산)투기와의 전쟁…서울 집값 잡았지만 지방은 초토화

양도세 중과 등 정책 쏟아져…지방 살릴 대책 필요

[뉴스토마토 최용민 기자] 2018년은 강도 높은 부동산정책이 쏟아지면서 말 그대로 ‘부동산의 해’라고 평가할 수 있다. 재건축초과이익환수제가 다시 부활했고, 양도소득세 중과 및 보유세 개편이 이뤄졌다. 여기에 대출 규제를 주요 내용으로 하는 9·13 정책까지 나왔다. 이로 인해 주요 조사기관 지표에서 지방은 물론 서울 및 수도권까지 거래량이 급감하고 있고, 집값 하락이 이어지고 있다. 다만 일각에서는 지방 부동산 시장 폭락을 우려하고, 극복하기 위한 대책이 필요하다고 조언한다.

 

먼저 올 초 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 재건축초과이익환수제(재초제)였다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 특히 많은 조합들이 재초제 부담금을 피하기 위해 지난해 말까지 무리하게 관리처분인가를 신청하기도 했다. 또 송파구 잠실우성1·2·3차 등 부담금 때문에 조합 설립이 무산되는 등 재건축 사업이 좌초되는 곳도 발생하고 있다.

 

양도소득세 중과 및 종합부동산세 개편 등 세금 문제도 올해 부동산 시장 주요 이슈 중 하나다. 세금 부담이 높아지면서 부동산을 보유하려는 의지가 꺾인 것이다. 양도세 중과는 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자가 주택 거래를 할 경우 양도세가 10~20%포인트 높아진다는 것이다. 지난해 발표된 8·2 대책의 일환이다. 특히 올해 4월 양도세 중과 시행으로 4월 이전 부동산 거래량이 급증하고, 이후 몇 달간 거래량이 감소하는 현상이 발생하기도 했다. 일각에서는 양도세 중과로 매물 잠김 현상이 발생하고 있다고 지적한다.

 

세율 등이 상승한 종부세 개편도 부동산 시장에 영향을 미친 사건 중 하나다. 정부는 지난 7월 종부세 개편안을 발표했고, 국회에서 논의 과정을 거친 뒤 지난 8일 본회의에서 통과됐다. 이에 따라 전국의 3주택자나 규제지역 2주택자들은 종부세를 지금보다 더 많이 내야 된다. 최고세율이 2%에서 3.2%로 올랐고, 종부세 산정 기준이 되는 공정시장가액비율이 80%에서 85%로 상향 조정됐다. 공정시장가액비율은 매년 5%포인트씩 단계적으로 올라 2020년 100%까지 인상된다.

 

그러나 세금 등 각종 규제에 부동산 시장이 가라앉는가 싶더니 박원순 서울시장의 여의도 및 용산 개발 발언이 나오면서 부동산 시장이 다시 시장이 들썩였다. 이에 정부는 강력한 대출 규제가 담긴 9·13 정책을 발표했다. 정책 발표 다음날부터 바로 2주택 이상 보유 세대는 규제지역 내 주택을 매입할 때 대출이 불가능해졌고, 공시가격 9억이 초과되는 주택도 실거주 목적이 아니면 대출이 불가능하다. 아울러 투기지역과 투기과열지구에서 주택임대사업자 대출에도 LTV(담보인정비율) 40%가 적용되고 있다. 투기지역의 경우 이미 주택담보대출이 있을 경우 대출 자체가 불가능하다.

 

9·13 대책으로 돈줄이 막히자 시장은 즉각 반응했다. 지방은 물론 서울 및 수도권 아파트 가격이 일제히 하락 전환했다. 한국감정원 ‘주간아파트가격동향조사’에 따르면 12월 둘째주 서울 아파트 가격 변동률은 -0.06%를 기록했다. 4주 전 1년 2개월만에 -0.01%를 기록하며 하락세로 돌아선 이후 4주 연속 내리막을 걷고 있다. 부동산114 자료에도 서울 아파트 가격은 지난주 대비 -0.03% 하락했다. 4주 연속 하락세를 기록했다. 거래량도 크게 줄었다. 9월 1만2261건을 기록한 서울 아파트 거래량은 11월 3579건으로 급락했고, 경기도 아파트 거래량도 9월 1만9269건에서 11월 1만1817건으로 줄었다.

 

문제는 서울 집값이 주춤하는 사이 지방 부동산 시장이 폭락했다는 것이다. 재고주택 가격이 급락하는 것은 물론 분양시장도 크게 위축되는 모습니다. 올해 신규 분양이 전무한 지역도 있고, 대부분 지역에서 청약 경쟁률이 크게 떨어진 것으로 나타났다. 특히 주택도시보증공사에 따르면 지방 분양시장의 초기 분양률(분양개시일 이후 3~6개월 사이 분양률)은 겨우 반절 수준을 조금 넘었다. 여기에 미분양 물량도 대부분 지방에 몰려 있다. 10월말 기준 수도권 미분양은 6679가구로 전달 대비 12.7% 감소했지만, 지방은 5만3823가구로 1.7% 증가했다.

 

이에 서울 및 수도권 집값 안정화를 위한 규제와 함께 지방 부동산 시장을 살릴 수 있는 맞춤형 보완책이 필요하다는 목소리가 높다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 지방 부동산 시장은 대구나 광주 등 일부 지역을 빼놓고는 전멸한 상태다. 거래가 거의 안되는 상태”라며 “이를 해결하기 위해서는 미분양 주택을 산다면 세금 혜택을 준다던지, 대출 규제를 풀어준다던지 여러 가지 방법이 있을 수 있다”고 말했다.

 

 

최용민 기자 [e-mail]