(세모이배월: 한국투자 밀라노부동산투자신탁1호)피렐리가 빌려쓰는 밀라노 부동산에 투자
분배수익률 연 6%지만 각종 비용 감안해야…환헤지, 유로화 환차익 기대 못해
입력 : 2019-02-22 00:00:00 수정 : 2019-02-22 00:00:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 연초부터 부동산펀드가 연이어 출시되고 있다. 지난주 KB국민은행이 명동사옥을 호텔로 새로 짓는 사업에 투자하는 대출펀드를 판매 개시 10분만에 완판시키더니, 이번주에는 현대자산운용과 한국투자신탁운용이 각각 스코틀랜드 애든버러와 이탈리아 밀라노에 있는 오피스빌딩에 투자하는 부동산펀드를 선보였다. 
 
이중 한국투자신탁운용이 내놓은 ‘한국투자 밀라노부동산투자신탁1호(파생형)’(이하 한투 밀라노부동산펀드)는 유럽 재정위기의 주역 ‘PIGS’ 중 하나인 이탈리아, 그것도 수도 로마가 아니라 밀라노에 있는 빌딩에 투자한다. 
 
물론 해당 빌딩에서 월세만 잘 나온다면, 또 매각할 때 차익을 낼 수만 있다면 어느 나라이든, 어느 곳에 있든 아무 문제가 되지 않을 것이다. 주식투자에 비유하면 철저하게 버텀업(bottom up) 방식으로 접근한 상품이다. 
 
한투 밀라노부동산펀드가 투자하는 물건은 이탈리아 밀라노 오피스 밀집지역인 비코카(Bicocca)에 위치한 건물이다. 이 건물에는 글로벌 타이어 제조업체인 피렐리 타이어(Pirelli Tyre S.p.A.)의 연구개발(R&D) 센터가 장기 임차계약을 맺고 2년 전부터 입주해 있다. 
 
피렐리의 임차기간은 2032년 12월까지다. 단, 2028년 12월엔 임차인도 중도해지할 수 있다고 한다. 한투 밀라노부동산펀드는 5년 운용이 예정돼 있으니 그 안에 문제가 생기지만 않으면 된다. 5년 후 현지 부동산시장이 얼어붙을 경우 매각이 어려워져 펀드 청산이 연기될 가능성도 배제할 수 없으나, 그렇더라도 5년 정도의 여유기간이 있어 대응할 수 있을 것이다. 
 
피렐리 타이어는 멀쩡하게 이익을 잘 내고 있는 상장기업이다. 스포츠카 등이 애용하는 타이어로 잘 알려져 있다. 
 
펀드가 투자하고 있는 피렐리타이어 R&D센터와 센터가 있는 밀라노 비코카 지역의 모습. 출처/한국투자밀라노부동산투자신탁1호 투자설명서
 
 
해당 건물이 위치한 비코카는 파나소닉, 필립스, 도이치뱅크 등 글로벌 기업들이 모여 있는 곳이다. 대형 쇼핑몰과 리테일이 어우러진 오피스 타운으로 발전 중이며, 전철역까지 도보로 7분, 기차역까지는 도보 15분 거리에 있다. 게다가 이 건물은 비코카 권역 내에서도 유일하게 세금, 보험료. 관리비를 임차인인 피렐리가 부담하는 계약을 맺고 있어 조건은 괜찮은 편이다.  
 
한투 밀라노부동산펀드가 내건 분배금 수익률은 연 6%. 매년 회계기간이 끝나는 8월21일과 2월21일 다음날 지급할 예정이다.  
 
다만 각종 보수와 수수료 항목이 제법 많다. 일단 선취수수료가 2.0%다. 자산을 매입하는 데 1.0% 보수를 또 뗀다. 주의할 점은 부동산 매입가의 1.0%라는 점. 펀드설정액으로 따지면 2.1%로 불어난다. 현지 자산관리수수료도 매입금액의 1.5%(펀드설정액의 3.14%)를 제한다. 운용을 시작하기도 전에 꽤 많은 비용을 지불하는 것이다. 물론 건물을 팔 때에도 매각금액의 0.2%(차익 이내)를 자산운용 매각보수로, 0.3%를 매각수수료로 줘야 한다. 이외에 매년 총 1.685%를 운용보수 등으로 공제한다. 
 
하나 더. 이 펀드는 환헤지를 걸어 환율 변동 위험을 줄이도록 설계돼 있다. 환헤지에는 장단점이 있으나 해외 자산에 투자하는 이유 중엔 원화 자산에 대한 헤지 목적도 있는 법인데, 환율로 인한 손익 기회는 접고 오직 부동산 자체에서 발생하는 이익만 추구하는 것이다. 
 
그럼에도 불구하고 어제 모집 마감일까지 펀드 설정액을 넘어서는 자금이 모여든 것으로 전해졌다. 펀드 공모에 참여하지 못했더라도 90일 이후 증시에 상장되면 매매할 기회를 얻을 수 있다. 
 
김창경 기자 ckkim@etomato.com

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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