부동산 불안한데 리츠·펀드 안전?
대형 브랜드 아파트도 미분양…"지방 리츠 위험할 수도"
입력 : 2019-02-27 15:25:13 수정 : 2019-02-28 10:36:44
[뉴스토마토 이재영 기자]수도권 유망 입지에서도 대형 브랜드 아파트의 미분양 사태가 속출한다. 이에 부동산 경기 경착륙에 대한 우려도 깊어지고 있다. 부동산 규제로 실물투자가 막힌 유동성은 리츠·펀드 등 우회투자로 갈아타는 양상이다. 하지만 실물 경기 우려가 짙은 만큼 연계 금융상품 손실에 대한 걱정도 번진다.
 
새 아파트 견본주택에서 방문객들이 건물 모형을 살피고 있다. 사진/뉴시스
경기도 성남시 분당구 대장동 힐스테이트판교엘포레 일부 아파트단지가 27일 현재 분양을 받고 있다. 현대건설, 대우건설, 포스코건설 등 대형사들이 컨소시엄 형태로 참여한 이 아파트는 수요자의 관심이 높지만 미분양이 존재한다. 판교 신도시로 GTX A노선 등 개발 호재가 따르고 서울과 직주근접성도 높지만 분양가가 비싸다는 시각이 부동산 규제 여파로 커진 듯 보인다. 이 단지 평균 분양가는 12억원으로 높아진 과세 기준을 적용하면 초기 취득세는 3360만원, 지방교육세, 농어촌특별세까지 포함해 약 3792만원 추가 비용이 든다. 이후 거주기간 내게 되는 세금도 만만찮다. 시세를 배제하고 취득가액만으로 계산해도 재산세 225만원에 종합부동산세 624000원까지 낸다. 기타 세금을 합하면 총 445만 정도 보유세 부담이 생긴다분양시장 관계자는 아파트값이 계속 오를 때는 (수요자가)전매제한이나 양도세를 주목하고 보유세는 크게 신경쓰지 않았는데 요즘에는 주저하는 경향이 있다라고 전했다.
 
검단신도시 내 첫 대형 브랜드 아파트로 기대를 모았던 대우건설의 검단 센트럴 푸르지오도 1순위 청약이 미달됐다가 2순위에 1.41 청약경쟁률로 마감됐다. 청약경쟁률이 저조해 추후 미계약분이 생길 불안도 있다. 
 
대출 제한 등으로 직접투자가 여의치 않은 수요자들이 부동산펀드나 리츠 등 간접투자상품으로 시선을 돌리고 있다. 주식시장은 변동성이 심해 상대적으로 안정된 금융상품에 투자금이 몰리는 추세다.
 
지난해 신생 리츠 운용사가 사상 최대 수준인 5곳 생겼다. 롯데지주가 리츠자산관리회사를 설립하고 새로 인가 신청을 하는 등 후발주자가 이어진다. 홈플러스 매장을 기초자산으로 하는 홈플러스리츠가 내달 29일 자본시장 '대어'로 참여하는 등 대기업 신사업으로도 각광받는 분위기다. 정부도 리츠 상장 요건을 완화하는 등 개인투자자가 관련 시장에 유입되도록 유도하는 모습이다.
 
펀드나 리츠는 그러나 부동산 및 관련 자산에 투자하거나 임대수익, 개발수익 등을 거둬 배당하는 형태로 실물 경기가 무너지면 연쇄 파장이 필연적이다. 건설업계 관계자는 최근 리츠가 부동산 개발 시행사업을 위탁받아 진행하는 사례가 늘고 있다라며 분양경기 민감도가 높아진 셈이라고 말했다.
 
김준환 서울디지털미디어대 부동산학과 교수는 리츠는 부동산 가격이 떨어질 때 활성화된다라며 가격이 낮을 때 (자산을) 사서 매매차익을 거두기 수월하기 때문에 시기적으론 맞다”라고 진단했다. 그러면서도 “문제는 오피스텔 등 상업용 부동산 공실이라며 서울이나 수도권 일부는 괜찮지만 지방은 (투자가) 위험할 수 있다. 인구 감소에 공급이 늘어나 상극화될 우려가 있다라고 경고했다.
 
이재영 기자 leealive@etomato.com

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  • 이재영

뉴스토마토 산업1부 재계팀장입니다.

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