"공모 리츠, 개발형은 투자 유의 필요"

정책 변수에 민감…"임대형인지 유형 파악해야"

[뉴스토마토 최용민 기자] 정부가 부동산 시장 간접투자를 활성화하는 데 대해 전문가들은 긍정적인 평가를 내리면서도 투자 수익률 하락 가능성이 있어 주의가 필요하다고 조언했다. 아울러 정부의 시장 활성화 정책을 뒷받침할 수 있는 제도적 장치를 보완해야 한다고 강조했다.

 

정부는 부동산 직접투자 수요를 리츠로 흡수해 부동산 가격을 안정시키면서도, 부동산 시장 등 경제에 활력을 불어넣겠다는 의도로 풀이된다. 업계에서는 부동산 직접투자보다 간접투자 방식인 공모형 리츠가 갖는 장점이 많다고 강조한다. 먼저 가계부채가 1500조원을 상회하는 상황에서 추가적인 가계대출 없이 소액으로 부동산에 투자할 수 있다. 여기에 공모형 리츠는 부동산 지분에 대한 투자이기 때문에 부동산 소유에 따른 등기 비용 등의 부담이 없다. 즉 배당 시 배당 소득세와 매도 시 증권거래세 이외에는 추가 비용 부담이 없다는 것이다. 무엇보다 정부가 공모형 리츠 시장 활성화를 위해 세제 혜택 등을 강조하면서 개인투자자들 사이에서 새로운 투자처로 큰 관심을 받고 있다.

 

그렇다고 무조건 투자를 권유할 만큼 안전하지는 않다. 여느 주식투자와 마찬가지로 공모리츠 투자 전에 살펴봐야 할 점들이 많다는 지적이다. 리츠의 배당 수익률은 투자대상 부동산의 공실률, 임대료, 관리 회사의 전문성 등에 직접적인 영향을 받기 때문에 이들 지표를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 박인호 숭실 사이버대 부동산학과 교수는 “부동산을 매입해 운영 수익을 내는 리츠는 운영에 대한 설명을 잘 듣고 투자하면 큰 문제는 없다”면서 “다만 공실률이 높아지거나 이런 위험은 있기 때문에 지역이나 시장의 흐름 등을 잘 판단해 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

 

아울러 대부분의 전문가들은 디벨로퍼 개념의 개발 리츠에 대한 투자는 신중할 필요가 있다고 강조한다. 정부가 개발 리츠 투자를 적극 권장하는 것은 아니지만, 개발 리츠도 공모로 사업을 진행할 수 있기 때문에 자신이 투자하는 리츠가 어떤 사업 방식인지 사전 공부가 꼭 필요하다고 조언한다. 특히 개발 리츠는 수익성을 담보할 수 없기 때문에 부동산을 매입해 임대료를 받는 임대형 리츠에 투자하는 것이 안정적이라고 평가한다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “관리, 임대, 위탁 관리, 개발 리츠 등 리츠에도 종류가 많다. 그런데 대부분 상장했다고 아무런 공부 없이 투자하는 경우가 많다”며 “적어도 자신이 투자하는 리츠가 어떤 사업 유형인지 정확하게 공부가 필요하다. 특히 개발 리츠는 금리 변수와 정책 변수 등에 민감하기 때문에 서류만 가지고 사업성을 담보할 수 없어 주의할 필요가 있다”고 지적했다.

 

이처럼 부동산 투자와 관련해 직접투자에서 간접투자 방식으로 이동하는 현상은 세계적인 흐름이지만, 국내에서는 아직까지 시장이 제대로 형성돼 있지는 않다. 증권업계에 따르면 개인투자자도 참여할 수 있는 공모리츠는 6개사뿐이고, 시가총액도 6000억원 수준이다. 대부분이 사모형 리츠다. 이 때문에 시장에서 차지하는 비중이 높지 않고, 증권사 애널리스트의 관심 밖의 사안이다. 이는 개인투자자가 정보를 얻을 수 있는 창구가 한정적이라는 뜻이다. 이 때문에 일부 전문가들은 공공 기관을 통해 공모형 리츠에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 창구를 마련해야 한다고 정책 보완점을 제시했다.

 

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “외국에 비해 우리나라 공모형 리츠는 시작 단계이기 때문에 투자되는 부동산의 내용이나 평가 등이 중요하다. 외국은 공모리츠 시장이 크기 때문에 증권사 애널리스트이 분석을 하고 보고서를 낸다”면서 “그러나 우리나라는 공모형 리츠 시장이 아직 작기 때문에 애널리스트의 관심 밖에 있다. 공모형 리츠에 포함된 부동산에 대해 어떤 공신력 있는 기관이 서비스를 해주고 투자하는 사람들이 정보를 정확하게 알 수 있도록 할 필요가 있다”고 말했다.

 

부동산 위탁관리 리츠인 신한알파위탁관리부동산투자회사 유가증권시장 신규상장 기념식 모습. 사진/뉴시스

 

최용민 기자 [e-mail]