(뉴스리듬)"리츠, 수익만큼 리스크도...'개발리츠' 조심해야"
(뉴스분석)"공실률, 임대료, 관리 회사 전문성 등 정확히 살펴봐야"
입력 : 2019-10-29 16:12:16 수정 : 2019-10-29 16:12:16
 
 
[뉴스토마토 최용민 기자]
 
[앵커]
 
이어서, 리츠시장을 취재하고 온 현장기자와 함께 얘기나눠 보겠습니다. 산업 2부 최용민 기자 나왔습니다. 정부가 공모형 리츠 시장 활성화를 강조하고 나섰다고 하는데 일단 리츠가 뭔지 설명해주시죠.
 
[기자]
 
네. 일단 리츠란 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 즉 소액 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분 등에 투자해 수익을 투자자에게 배당하는 회사를 말합니다. 리츠에도 사모형 리츠와 공모형 리츠가 있는데 사모형 리츠는 기관투자자가 주로 투자하는 리츠로 국내 리츠 시장의 대부분을 차지하고 있습니다. 반면 공모형 리츠는 증시에 상장된 회사를 말하며 개인투자자가 주식을 매입해 투자할 수 있는 리츠를 말합니다. 현재 국내 상장 리츠는 총 5개사로 시가총액이 6000억원 정도입니다.
 
[앵커]
 
최근에 리츠 시장의 자산 규모가 커졌다고 하던데요? 얼마나 커졌나요?
 
[기자]
 
네. 국토교통부 리츠통계시스템에 따르면 지난달 기준으로 국내 리츠 시장 자산규모는 46조 8000억원을 기록했습니다. 지난 2013년 11조 8000억원을 기록하며 첫 10조원을 돌파한 이후 6년 만에 4배 가까이 불어났습니다.
 
작년 8월8일 오전 서울 여의도 한국거래소 서울사옥 홍보관에서 신한알파위탁관리부동산투자회사의 유가증권시장 신규상장기념식이 열렸다. 사진/뉴시스
 
[앵커]
 
이처럼 투자금이 몰리는 등 리츠 시장에 대한 관심이 높아지고 있는 이유는 무엇인가요?
 
[기자]
 
네. 무엇보다 높은 수익성을 들 수 있습니다. 기준금리가 역대 최저로 떨어진 상황에서 내년에는 0% 대 기준금리 이야기도 나옵니다. 은행에 돈을 넣어도 수익이 없다는 뜻입니다. 이 때문에 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있는 리츠에 관심이 높아지고 있습니다. 지난해 리츠 평균 배당 수익률은 8%를 넘었습니다. 특히 공모형 리츠는 추가적인 가계 대출 없이 누구나 소액으로 투자가 가능하고, 배당 소득세와 증권 거래세 이외 추가 비용 부담이 없어 장점으로 꼽힙니다. 무엇보다 정부가 공모형 리츠 시장 활성화를 위해 세제 혜택 등을 강조하면서 개인투자자 사이에서 새로운 투자처로 큰 관심을 받고 있습니다.
 
[앵커]
 
그렇다면 정부가 이 공모형 리츠 시장 활성화를 적극 지원하는 이유는 무엇인가요?
 
[기자]
 
네. 일단 정부는 리츠와 펀드 등 부동산 간접투자 시장에서 공모형 상품 판매를 확대하기 위해 투자자에 대한 세제 혜택 등 활성화 대책을 추진한다고 밝혔습니다. 정부는 현재 6조원 규모인 공모형 투자시장을 오는 2021년까지 60조원으로 늘리고, 시장 점유율을 현 3.7%에서 17%까지 높이는 것이 목표입니다. 이처럼 정부가 부동산 간접 투자를 지원하는 이유는 무엇보다 부동산 직접 투자를 완화시키기 위한 것으로 보입니다. 부동산 직접투자 수요를 리츠로 흡수해 부동산 가격을 안정화 시키면서, 부동산 시장과 경제에 활기를 불어넣겠다는 전략으로 풀이됩니다.
 
신한알파리츠의 주요 자산 중 하나인 경기도 성남시 분당구에 위치한 크래프톤타워. 사진/신한알파리츠
 
[앵커]
 
리츠 시장의 장점도 있지만, 분명히 단점도 있을 것 같은데 투자에 주의해야 할 점 등은 뭐가 있을까요?
 
[기자]
 
네. 맞습니다. 수익성이 높다고 시장에서 무조건 투자를 권유하는 것은 아닙니다. 먼저 공모형 리츠 투자 전에 살펴봐야 할 점들이 많습니다. 리츠의 배당 수익률은 투자대상 부동산의 공실률, 임대료, 관리 회사의 전문성에 따라 직접 영향을 받기 때문에 이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 박인호 숭실 사이버대 부동산학과 교수의 말을 들어 보겠습니다. 
 
[박인호 숭실 사이버대 교수]
 
“수익형 부동산 리츠에 투자하는 경우에는 수익률이 가장 중요한 포인트인데 수익률을 계산할 때에는 공실에 대한 것도 고려해야 되고, 향후 임대료 변동 사항에 대한 것도 고려해야 됩니다”
 
[기자]
 
아울러 업계 전문가들은 리츠 유형 중에 무엇보다 개발 리츠에 대한 위험성을 강조하고 있습니다. 개발 리츠는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체와 비슷해 리스크 위험이 높다고 지적합니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수의 말을 들어 보겠습니다.
 
[권대중 명지대 부동산학과 교수]
 
“개발 리츠는 일반 리츠와 달리 개발 물건에 투자하는 리츠이기 때문에 시장 상황이나 정책 변수나 또는 개발 사업의 성패에 따라서 수익률의 등락률이 크게 때문에 투자자 입장에서는 상당히 위험성이 높아서 신중을 기해야 될 것으로 생각됩니다”
 
대우건설이 새로 입주한 서울시 중구 을지로 을지트윈타워 모습. 사진/대우건설
 
[앵커]
 
무엇보다 정부가 투자를 권장하는 만큼 투자자에 대한 안전 장치 등이 필요해 보이는데요?
 
[기자]
 
더불어민주당 윤호중 의원실에 따르면 지난 2016년부터 2018까지 이상 징후가 발견된 리츠사는 321개에서 2352개로 7배 이상 급증했습니다. 이에 따른 시정명령도 16개에서 128개로 증가했고, 리츠사의 완전자본잠식과 부동산투자회사법 위반 등의 행위도 나타나고 있습니다. 정부도 이점을 고려해 일정 규모 이상의 자산을 보유한 상장 리츠에 대해서는 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가 결과를 공시할 계획입니다. 나아가 내년 상반기까지 상업용 부동산 시장의 객관적인 투자 성과를 보여주는 지역 및 자산 규모별 수익률 지수를 개발해 시장에 공개할 방침입니다.
 
[앵커]
 
여기에 현재 공모형 리츠 운용 부동산이 오피스 등에 한정돼 있지만, 향후 투자 유형이 다양화 될 가능성도 높다고 하던데요?
 
[기자]
 
업계에 따르면 공모형 리츠 투자 자산은 대부분 리테일과 오피스, 호텔에 집중돼 있으며 30일 상장을 앞둔 롯데리츠도 리테일에 속합니다. 그러나 향후 역사복합개발이나 환승센터 개발 등 공공시설 개발에서 민간 사업자를 선정할 때 공모자금 사업자를 우대하게 된다고 합니다. 공모형 리츠가 향후 공공시설과 같은 양질의 자산을 매입할 수 있는 가능성이 높아지는 것입니다. 이렇게 되면 공모형 리츠 역시 점차 주택이나 인프라 등으로 투자 유형을 다양화 할 수 있을 것으로 기대됩니다.
 
[앵커]
 
네. 산업2부 최용민 기자였습니다.
 
 
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
 
 

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  • 최용민

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