[뉴스토마토 최기철기자] 전입신고 등 주택임대차 보호법상 대항력을 갖춘 암차인의 임대차 보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 매도된 경우 가압류 효력은 임대주택을 최종 매수한 사람에게까지 미친다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다.
이번 판결은 임대주택을 매수하는 사람은 임차인의 임대차보증금 반환채권에 가압류 등이 있는지 미리 확인해야 할 의무를 인정한 것이어서 주목된다.
이에 따라 임대차 보증금 반환채권에 가압류가 설정되어 있는지 확인하지 않을 경우엔 임대차 보증금을 임차인뿐만 아니라 가압류 채권자에게 이중으로 지급할 의무를 부담하게 돼 각별한 주의가 요망된다.
대법원 3부(주심 민일영 대법관)는 17일 신용보증기금이 고모씨(44)를 상대로 낸 추심금 청구소송의 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 판결하고 사건을 서울서부지법으로 되돌려 보냈다.
◇대법원 전원합의체 선고 장면
이번 사건은 임대 주택이 다른 사람에게 매도된 경우 전 집주인과 새 집주인 중 누가 임차인에게 설정된 보증금 반환채권에 대한 가압류 효력을 받을 것인지가 쟁점이 됐다. 전원합의체는 새 집주인, 즉 최종적으로 주택을 매수한 사람에게까지 효력이 미친다고 판단했다.
재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법상 임대주택의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고, 양도인은 임차인에 대한 채무를 면하게 된다”며 “임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다”고 밝혔다.
이어 “임대주택이 양도됐음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다”며 “이런 사정들을 고려하면 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다”고 판시했다.
유모씨는 박모씨의 주택을 보증금 3000만원에 임차한 뒤 2002년 5월 전입신고를 마치고 대항력을 갖췄다. 이후 박씨는 김모씨에게 이 주택을 팔았고 김씨는 2003년 9월 소유권이전등기를 마쳤다.
그러나 그 사이 유씨는 신용보증기금에 9000만원의 구상금 채무가 발생했고, 신용보증기금은 김씨가 주택의 소유권을 등록한 뒤인 2005년 5월 유씨의 보증금반환채권에 가압류를 설정한 후 한달 뒤 이를 김씨에게 송달했다.
김씨는 이 주택을 2007년 8월 고씨에게 팔았고 고씨는 같은해 10월 유씨에게 보증금 3000만원을 반환했다. 그러나 신용보증기금은 유씨로부터 구상금을 다 받을 수 없게 되자 고씨에게 보증금반환채권에 대한 가압류 효력을 주장하면서 1900여만원을 지급하라며 소송을 냈다.
1심 재판부는 “신용보증기금의 가압류 효력이 임대인의 지위를 승계한 고씨에게 미치지만 고씨가 가압류 사실을 모르고 유씨에게 보증금을 반환한 데 과실이 없기 때문에 신용보증기금에 대한 채무는 없다”고 판단했다.
2심 재판부는 “신용보증기금의 보증금반환 채권에 대한 가압류는 유씨와 최초 집주인인 박씨 사이에서만 효력이 있고 김씨에게 주택소유권이 넘어가면서 가압류 효력은 소멸했다고 봐야 한다”며 1심과 같이 신용보증기금의 항소를 기각했다.