[뉴스토마토 최용민 기자] 2018년 하반기 아파트 시장은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 내 주택시장 규제가 지속되는 가운데 대출규제, 다주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등 부동산 시장에서 내부적인 요인과 금리인상, 경기침체 등 외부적 요인이 맞물리며 아파트값이 하향 안정화될 것으로 예상된다.
여기에 과거 2~3년 분양시장 호황기에 공급됐던 아파트가 입주를 시작하며 수도권을 중심으로 수급 불균형이 상당부분 완화될 것으로 보인다. 특히 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장의 정책 민감도가 높아지면서 보유세 개편안에 따라 관망세가 유지되며 수도권 매매시장은 강보합 수준으로 전망된다.
26일 부동산114에 따르면 상반기(2017년 12월 29일 대비 2018년 6월 22일 기준) 전국 아파트 매매가격은 3.97% 상승했다. 서울 아파트 시장은 다주택자 양도세 중과 시점을 기준으로 1분기와 2분기가 사뭇 다른 모습을 보이며 8.57% 상승했다. 2017년에 발표된 8.2 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 직주접근이 가능한 지역의 새 아파트 위주로 상승세가 계속됐다. 양도소득세 중과 시행 전 다주택자들의 매물 처분과 이른바 똘똘한 한 채를 찾는 매수세가 만나 거래가 활발하게 이뤄졌다.
그러나 2분기에 접어들며 매도자, 매수자 모두 관망세를 보이며 소강상태로 전환됐다. 특히 재건축 초과이익환수액이 초미의 관심사가 된 가운데 첫 대상인 반포동 반포현대의 재건축초과이익 부담금이 예상보다 높게 산정되면서 재건축 시장은 위축된 모습을 보였다.
신도시(5.79%)는 장래 가격상승 기대감이 높은 판교, 광교, 위례, 분당 등 서울과 인접한 신도시 지역을 중심으로 매매가격이 상승했다. 경기(2.55%), 인천(0.08%)은 역세권 대단지 아파트 중심으로 거래가 됐지만 상승폭은 크지 않았다.
지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다. 대구(2.16%)는 수성구가 상승을 이끌며 지방광역시 가운데 매매가격이 가장 많이 올랐고 공급과잉 우려에도 세종(0.89%)이 정주요건의 개선, 인구유입, 행정수도 이전 등으로 장래 가치 상승이 기대되며 매매가격이 올랐다. 반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 리스크가 더 커지면서 하락세가 이어졌다. 경남(-1.05%)은 조선업 등 지역 경기 침체가 맞물리며 거제와 김해 등의 하락폭이 컸다. 경북(-0.72%)도 공급물량 부담과 급등한 가격에 대한 조정으로 매매가격이 하락했다.
하반기 주택시장은 LTV, DTI, DSR 등 전방위적 대출규제가 실수요자들의 매수심리에 영향을 미치고 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 투자심리를 위축시킬 것으로 예상된다. 특히 재건축초과이익 환수제가 재건축 시장을 냉각시킬 것으로 보인다. 재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 서울 재건축 아파트 시장은 반포주공 1단지(3주구), 대치쌍용2차 등 하반기 재건축초과이익 환수 대상 아파트의 부담금 정도에 따라 분위기가 좌우될 것으로 예상된다.
금리인상도 불안요인이다. 최근 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 0.25%p 인상한 2.00%로 상향했고 하반기 두 차례 더 금리인상을 예고했다. 한국 기준금리는 1.50%를 유지하고 있는 가운데 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리를 상향조정했다. 시중 은행들도 주택담보 대출금리를 올려 가계 부채에 부담이 되고 있는 상황에서 대출금리가 5%를 상회하는 경우 향후 부동산 시장이 받는 부담은 상당할 것으로 전망된다.
2018년 상반기에 이어 하반기에도 20만 가구 이상이 공급된다. 전국 기준 22만6517가구가 입주예정인 가운데 절반 이상인 11만8395가구가 수도권에 공급된다. 아파트 공급이 제한적인 서울의 경우 수급불균형의 정도가 상당부분 개선될 것으로 예상되나 경기 남부권과 이미 공급초과로 매매시장이 위축된 지방은 공급부담이 더 가중될 것으로 보인다.
서울 송파구 공인중개사 사무소에는 아파트 매매값이 게시돼 있다. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com