[뉴스토마토 최용민 기자] 지난해에 이어 올해도 부동산 안정화 정책이 쏟아지면서 거래가 묶인 시장 경색국면이 지속될 전망이다. 서울 강남권 등 일부 지역에 대한 집값 상승을 예견하는 분위기도 감지되지만, 대부분 올해도 부동산 관망세가 짙어지면서 집값 하락이 지속될 것으로 본다. 특히 3기 신도시 발표 등 공급대책이 대거 쏟아지면서 서울지역에 대한 수요 분산 효과 및 대기수요 확대에 크게 기여할 것이라는 평가가 나온다. 수요 분산과 대기수요 확대는 서울 및 수도권 집값 안정화를 위한 필수 요건으로 문재인정부의 부동산 정책 효과를 극대화시킬 것이란 관측이다.
1일 업계에 따르면 지난해 정부가 내놓은 9·13 부동산 대책 주요 정책이 올해부터 본격 시행된다. 먼저 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준인 공정시장가액 비율이 5%포인트 인상되면서 85%가 된다. 공정시장가액비율은 2022년까지 매년 5%포인트씩 상향되면서 100%가 된다. 아울러 종부세 세율이 상향 조정되면서 부동산 소유자들의 세금 부담이 한층 높아진다. 여기에 주택임대소득 분리과세, 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입, 3주택자 산정 시 배제된 소형 주택 범위 축소 등 새롭게 시행되는 정책 대부분이 필요 이상 부동산을 소유하는 것에 제동을 걸고 있다.
이 때문에 업계에서는 지난해에 이어 올해도 부동산 시장 안정화가 지속될 것으로 예상하고 있다. 지난해 9·13 대책 발표 이후 현재까지 부동산 시장 조사 기관의 부동산 시장 가격은 일제히 하락세를 유지하고 있다. 한국감정원 따르면 지난해 12월 24일 기준 전국 주간 아파트 매매가격은 0.07% 하락했다. 특히 수도권은 0.06% 하락하면서 0.04% 하락했던 전주보다 하락폭이 커졌다. 수도권 아파트 가격 하락이 빠르게 진행되고 있는 상황이다. 특히 서울은 0.08% 하락하며 7주 연속 하락세를 유지하고 있다. 여기에 부동산114에 따르면 지난해 12월 28일 기준 서울 아파트 가격이 0.03% 하락한 것으로 나타났다. 매수 심리가 위축되면서 11월 3주차 이후 7주 연속 하락세를 이어가고 있다.
특히 아파트 가격 하락은 매매건수 하락으로 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월(28일 기준) 아파트 매매건수는 2014건을 기록했다. 지난해 9월과 10월 각각 1만2249건, 1만143건을 기록한 것에 비해 큰 폭으로 하락했다. 아울러 경기도부동산포털에 따르면 지난해 12월 거래건수(28일 기준)는 7594건으로 지난해 9월과 10월 각각 1만9269건, 1만9383건을 기록한 것과 비교된다. 시장에서는 당장 급한 매물이 아니면 거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 것으로 알려졌다. 관망세가 짙어지면서 주택 소유자들이 버티기에 들어갔고, 집값 하락을 예상하고 있는 수요자들이 움직이지 않고 있기 때문이다.
일단 업계에서는 올해부터 보유세 등 세금 부담이 높아진다는 점에서 시장에 급매물이 쏟아질 것으로 예상하고 있다. 이는 전반적인 집값 하락으로 이어질 수 있다. 특히 문재인 정부의 부동산 정책이 이미 모두 베일을 벗었다는 점에서 부동산 시장 하락폭이 더 커지지 않을 수는 있지만, 적어도 부동산 시장이 다시 반등하기는 쉽지 않다는 전망이 우세하다. 부동산 시장 하락 분위기를 바꿔놓을 만한 호재가 아직 없기 때문이다. 아울러 서울 및 강남 집값을 잡기 위한 정부 의지가 확고하다는 점에서 부동산 시장 분위기가 다시 살아날 경우 또 다시 강력한 대책이 나올 수 있다.
서울 및 강남권 집값 상승을 이끌었던 재건축 시장이 최근 하락하는 것도 올해 부동산 시장이 안정화될 것으로 예상되는 이유 중 하나다. 강남 재건축 단지의 상징인 은마아파트는 정비기획안이 서울시 도시계획위원회를 통과하지 못하면서 18억5000만원까지 올랐던 전용 76㎡ 매물이 현재는 16억원 안팎으로 호가가 하락했다. 아울러 지난해 9월 매매가 19억원이 넘었던 잠실주공5단지 전용 76㎡ 매물도 11월 17억3000만원에 거래된 것으로 나타났다. 인근 공인중개사 관계자들은 호가가 크게 하락해도 사려는 사람이 없다고 하소연하고 있다. 업계에서는 9·13 대책은 물론 재건축초과이익환수제 등이 크게 영향을 미친 것으로 평가한다.
여기에 3기 신도시 등 정부의 공급대책이 쏟아지면서 수요가 분산되고, 대기수요가 창출될 것으로 예상된다. 이는 곧 바로 문재인 정부가 원하는 서울 및 수도권 집값 안정화에 크게 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 지난해 12월 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구, 과천 과천지구 등 100만㎡ 이상 4곳(12.2만호), 100만㎡ 이하 6곳, 10만㎡ 이하 31곳에 주택 공급을 추진한다고 밝힌 바 있다. 당초 예상했던 김포 고촌 등과 비교해 서울과 멀다는 비판이 나오고 있지만, 교통망 확충으로 수요 분산 효과를 극대화하겠다는 것이 정부 의지다.
아울러 박원순 서울시장의 공공임대주택 총력전이 올해 서울 집값 안정화에 영향을 미칠 수 있을지도 관심사다. 박 시장은 지난해 12월 기자회견을 열고 ‘주택공급 5대 혁신방안’과 ‘8만 가구 추가 공급 세부계획’을 발표하며 실험적인 공급 방안을 내놨다. 도로 위나 교통섬, 빗물펌프장 상부 등 이전에는 생각지도 못했던 공간을 활용한 혁신적인 건축을 적극 도입한다고 밝혔다. 서울시는 이미 북부간선도로 신내IC~중랑IC 구간 위로 인공지반을 조성해 공공임대 1000가구와 공원, 문화체육시설을 만드는 안을 계획 중이다. 박 시장은 특히 이 자리에서 부동산 시장에 영향을 미칠 때까지 공공주택 공급을 확대하겠다고 천명하기도 했다.
최용민 기자 yongmin03@etomato.com