조만간 정부가 올해 다시 시행한 재건축초과이익환수제에 따라 실제 환수금이 부과될 예정이라고 합니다. 특히 강남권을 중심으로 수억원의 환수금이 나올 것으로 예상되면서 시장에 상당한 충격파를 안길 것으로 보입니다.
그런데 말입니다. 이 재건축초과이익환수제와 관련해 환수금을 정하는 방식이 어렵습니다. 재건축사업으로 가구당 3000만원 이상 개발이익이 발생하면 그 액수에 최고 50%까지 세금을 매긴다는데 쉽게 이해하기 힘듭니다.
그래서 정확하게 재초제 환수금을 어떻게 결정하는지 좀 더 알아보겠습니다.
먼저 초과이익이란 재건축 종료시점(준공인가일)을 기준으로 재건축 개시시점(최초 추진위 승인일) 간에 발생한 주택가격 상승분을 말합니다. 즉 추진위 승인일 기준에 1억이던 집값이 준공인가일에 2억으로 올랐다면 1억이 초과이익이라는 말이죠.
물론 그 초과이익에서 재건축하면서 들어갔던 각종 비용을 뺍니다. 여기에 해당 기간 동안 정상 주택가격 상승분까지 빼면 실제로 환수금 책정 기준이 되는 초과이익이 나옵니다. 이 금액이 각 가구당 3000만원이 넘으면 그 넘는 액수에 누진세율을 적용해 정부가 10%에서 50%까지 세금을 매긴다는 이야기입니다.
예를 들어 3000만원에서 5000만원은 10%, 5000만원에서 1억원은 30% 등으로 세금을 부과할 수 있습니다. 특히 부담금은 조합에서 부담하지만 이로 인해 개발이익이 줄면 각 가구가 받는 환급금이 감소하기 때문에 결국 조합원이 부담하는 셈입니다.