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최용민

yongmin03@etomato.com

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부동산 시장, 문제는 '강남 재건축'

2019-05-08 14:17

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문재인 정부가 3기 신도시 지역을 추가 발표했다. 업계에서는 최근 집값 상승 분위기가 감지되면서 문재인 정부가 발표를 서둘렀다는 평가가 나온다. 신도시 발표를 통해 시장에 공급 시그널을 보내 집값 상승분위기를 누르겠다는 의지다.
 
그러나 업계에서는 3기 신도시 추가 지역 발표로 지금 당장 서울 집값을 잡는 것은 힘들지 않겠냐는 분석이 나온다. 집값 상승 분위기를 이끌고 있는 곳이 바로 강남이기 때문이다. 특히 강남 재건축 단지를 중심으로 거래가 살아나면서 서울 전체 집값을 끌어올리고 있는 상황이다.
 
정부가 발표한 3기 신도시 지역은 강남과 거리가 멀어 강남권 수요를 흡수하지 못할 것이라는 분석이 많다. 살고 싶은 곳은 강남인데 여기 저기 서울 인근에 신도시를 만든다고 강남 수요를 끌어들일 수 있느냐는 의구심이 높다. 이이 대해 김현미 장관은 3기 신도시 발표 현장에서 “강남이 좋습니까? 어디에 살더라도 주거 만족도가 높은 나라를 만드는 것이 국토교통부와 정부가 해야 할 일”이라고 강조했다.
 
맞는 이야기다. 그러나 문제는 시간이다. 업계에서는 3기 신도시 분양까지 아무리 빨라야 7~8년은 걸린다고 입을 모은다. 분양하고 건설하는데 또 3년이다. 여기에 병원, 학교, 업무시설 등 자족도시를 만들기 위해 필요한 시설은 더 많고 오래 걸린다. 어디에 살더라고 주거 만족도를 높이려면 시간이 오래 걸린다는 뜻이다. 강남과 같은 주거 만족도를 만들기 위해 과연 시간이 얼마나 더 필요할지 누구도 장담할 수 없다. 강남의 주거 환경은 수십년에 걸쳐 만들어졌다는 점을 간과한 발언이 아닌가 생각한다.
 
정부는 특히 강남 재건축만 눌러 놓으면 집값이 잡힐 거라고 생각한다. 실제 강남 재건축 단지가 서울 집값 상승을 이끌었던 것도 사실이다. 그렇다고 재건축 단지를 언제까지 묶어둘 수 없다. 건물이 무너지지 않는다면 무한정 묶어두는 것도 맞는 방법이다. 문제는 시간이 지나면 어쩔 수 없이 재건축을 해야 된다는 점이다. 문재인 정부는 당장 자신의 집권 기간에만 문제가 발생하지 않도록 하는데 집중하는 모습이다. 다음 정권이 감당해야 될 몫은 안중에 없다. 일명 폭탄 돌리기다.
 
시간이 흘러 더 이상 건물 노후화를 감당하기 힘들어 강남 재건축 단지가 한 번에 풀리게 되면 공급 과잉으로 집값이 폭락하던지, 아니면 전국적인 수요가 몰려 폭등하던지 둘 중 하나다. 이로 인해 시장에 미치는 후폭풍을 우리 경제가 감당할 수 있을지 궁금하다. 이 때문에 공급 조절이 필요하다는 목소리가 높다. 시장 상황을 지켜보면서 수요와 공급을 조절하는 것이 무엇보다 중요하다. 문재인 정부가 무조건 집값이 하락했다고 정부의 치적인 것처럼 자랑하지 않았으면 좋겠다. 국민들에게 지금 당장 강남이 좋냐, 강남에서 살고 싶냐 물어보면 싫다고 할 사람 아무도 없다.
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