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신병남

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[나의취재탐사기] 서민대출 조달에 경고등 켜진 주택금융공사

2019-05-11 14:37

조회수 : 543

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"내 집 마련의 꿈이 더 가까워 집니다"
 
한국주택금융공사(주금공)는 서민 주거복지 향상을 위해 약 15년 전 출범한 공기업이다. 보금자리론과 적격대출 공급, 주택보증, 유동화증권 발행 등의 업무로 저소득층 내 집 마련에 도움을 준다.
 
하지만 계속된 정부 부동산 규제, 달라진 금리상황 등이 공사의 존재 이유를 다시 묻고 있다. 서민에게 저금리를 제공하기가 어려워진 이유에서다. 문제는 유동화 증권인 주택저당증권(MBS)로 구체화된 상황이다.
 
주택저당증권은 정부와 공사가 보증하는 대표적 우량금융상품이다. 유동화 증권이란 말처럼 개인이 신청한 장기대출 증권을 유동이 가능하게 바꾸는 것이 증권의 핵심 속성이다.
 
쉽게 말해, 30년간 돈을 갚겠다는 사람의 신용을 바탕으로 다시금 대출금을 만드는 것이다. 주택이라는 저당물과 정부와 공사가 보증한다는 이유로 해당 증권은 금리는 낮지만, 안정적인 자금 투자처로 분류된다.
 
지난 8일 주금공은 공사가 발행하는 주택저당증권을 오는 27일부터 개인에게 1만원 단위로 소액판매를 진행한다 밝혔다. 이정환 주금공 사장은 “주택저당증권 투자자 저변을 개인투자자로 확대하고, 유통시장 활성화를 위한 것”이라고 말했다.
 
그간 주택저당증권은 기관에만 판매하고 투자자를 유치했다. 주택금융연구원에 따르면 5월10일 기준 주택저당증권 가중평균 발행금리는 1.98%이다. 동기간 우대금리를 포함한 시중은행의 12개월 만기 예금금리는 최고 3.0%(2019 신한 MY CAR 프로야구 적기예금)이다. 우대금리를 포함하지 않더라도 최저 2.1%(코드K 정기예금)로 주택저당증권보다 금리가 높다.
 
하지만 복합적인 이익 관계가 얽힌 기관들은 소폭 금리가 낮더라도 개인 투자와는 다른 이익을 주택저당증권이 보장한다. 매력적인 투자처(자금조달처)로 취급돼 주택금융공사도 개인에게까지 판매할 필요를 느끼지는 못했다.
 
결국 소액판매를 실시한 주택저당증권의 뜻은, 실상 해당 증권의 인기하락을 방증한다. 기관들이 여러 이해관계를 고려하더라도 주택저당증권이 매력적이지 않다고 판단하는 까닭이다.
 
주택저당증권의 인기하락은 자연스럽게 주택저당증권의 발행금리 상승을 이끈다. 계속해 하락하던 주택저당증권 발행금리는 지난 4월5일을 기점으로 다시 상승하기 시작했다. 한국은행이 마이너스 성장률을 발표하며 시중금리 하방 압박을 받기 시작한 시점이다.
 
정부 부동산 규제도 앞으로의 전망을 어둡게 한다. 과거처럼 금리 상황에 따른 일시적 현상이라 판단하더라도 올해부터 적격대출 연간 1조원 규모 축소 등 주금공이 취급하는 대출규모가 감소해 주택저당증권 발행량 자체도 급감했다. 2017년 약 23조원, 2018년 약 16조원으로 발행금액이 줄었고 올해도 1분기만 전년동기대비 30%가 넘게 감소했다.
 
주택저당증권의 시장가치 하락으로 주금공의 고심은 커질 판이다. 주택저당증권 발행금리가 올라가면 서민 대출금리도 덩달아 뛰어서다. 주금공은 보금자리론은 올 상반기만 0.4%p 줄였지만 적격대출 금리는 조절하지 못하고 있는 상황이다.
 
주금공 관계자는 "적격대출은 공사가 제공하는 금리에 은행이 리스트를 감안해 가산금리를 더하는 구조라 공사가 금리를 강제할 수 없다"며 "보금자리론과의 금리 차이를 위해서라도 적격대출 금리를 보금자리론과 함께 금리인하를 하기는 어렵다"고 말했다.
 
사진/한국주택금융공사 홈페이지

신병남 기자 fellsick@etomato.com
 
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