(동네한바퀴)인천 최대 재건축 후보 만수주공, 높은 지분율 강점

안전진단 규제완화 기대감…단지·평형별 지분가격 천차만별

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 인천시 남동구에 소재한 만주주공아파트는 6개 단지가 함께 통합 재건축을 추진 중이다. 적게는 510세대(3단지)부터 많게는 2220세대(4단지)까지 총 6866세대에 달하는 매머드 단지여서 재건축이 진행될 경우 인천에서 가장 큰 사업장이 될 것으로 예상된다. 이 때문인지 아파트 단지 곳곳에서 다수의 대형 건설사들이 걸어놓은 플래카드를 쉽게 발견할 수 있다.   

 

만수주공은 재건축 사업의 첫 관문인 예비안전진단에서부터 미역국을 먹고 말았지만 때가 좋았다. 풀이 죽어 있던 와중에 재건축 규제 완화를 공약으로 내건 윤석열 후보가 대통령으로 당선됐기 때문이다. 

 

국민의힘 소속의원 11명은 당선 즉시 도시정비법 개정안을 발의했다. 내진성능을 확보하지 못했거나 소방시설을 설치하지 않은 건축물은 재건축 단계에서 안전진단을 생략할 수 있게 하자는 내용이다. 1986년, 1987년에 준공한 만수주공 아파트가 내진설계를 갖췄을 리 없다. 법이 개정되면 직접적인 수혜를 받을 수 있을 것이다. 

 

아직은 민주당이 과반 넘는 의석을 차지하고 있어 쉽게 통과될 리 없겠지만 기다리면 될 수 있단 희망이 생긴 것이 중요하다. 재건축 추진위는 올해 안에 다시 안전진단을 신청할 계획이라고 한다.

 

이런 분위기는 중개업소에 올라온 매물들의 호가에도 반영되고 있다. 대단지에서 급매물을 찾아보기 어려워졌고 호가는 지난해 신고가 수준에 근접했다. 

 

만수주공2단지 전경. 낮시간임에도 주차장은 꽉 차있다. 세대당 주차 0.5대로 오래된 단지들이 겪고 있는 주차난은 피할 수 없다. (사진=김창경 기자)

 

재건축 사업 초기단계지만 단지 곳곳엔 대형 건설사들 명의의 플래카드가 걸려 있다. (사진=김창경 기자)

 

대지지분율이 높은 저층 단지엔 3층 건물도 섞여 있다. 만수주공 3단지는 드라마 '출사표'의 촬영지이기도 하다. (사진=김창경 기자)

 

 

6개 단지가 통합 재건축을 추진하고 있지만 같은 평형이라도 단지에 따라 대지지분이 다르다는 점은 주의해야 한다. 고층과 저층 단지가 섞여 있다 보니 생긴 일이다. 이로 인해 같은 평형이라도 단지에 따라 지분이 다르고 매매가도 다르다.

 

또한 대지지분에 기준해서 매물마다 평당 가격을 계산해 보면 조금씩 차이가 벌어지는 것을 알 수 있다. 

 

세입자에게 대지지분은 무의미하고 동의 위치와 층수, 집 상태가 중요하겠지만, 매입을 원한다면 실거주하더라도 반드시 대지지분을 평당 매매가로 나누어 비교해 봐야 한다. 재건축까지는 아직 멀었지만 계속해서 시세에는 반영될 재료이기 때문이다.  

 

이를 감안한다면 실거주 목적이 큰 수요자는 고층인 2·4·5단지를, 투자목적이 더 크다면 저층인 1·3·6단지를 먼저 살펴보는 것이 좋겠다. 고층 단지들은 복도식 구조이며 중앙난방을 한다. 3층, 5층 건물이 섞여 있는 저층단지는 개별난방을 한다. 특이한 점은 엘리베이터가 없는데도 복도식 동이 있다는 것이다. 

 

전 세대를 통틀어도 국민평형이라 부르는 전용면적 84㎡형이 없는 점은 아쉬운 부분이다. 가장 넓은 집은 공급면적 94㎡형이다. 2단지와 4단지에 있다. 1단지와 6단지는 작은 평형이 많다.

 

그래도 공급면적에 비해 전용면적이 큰 것은 장점이다. 최근에 짓는 아파트들은 공급면적이 80㎡에 육박해야 전용면적 59㎡형이 나오지만, 이곳은 3단지 67㎡형도 전용면적이 61㎡로 더 넓다. 그만큼 주차장 등 공유면적이 부족한 것이라고 지적할 수 있으나 주거 면적의 가성비를 따진다면 장점이 될 것이다. 

 

만수주공아파트는 단지마다 학교를 끼고 있어 학부모들의 선호도가 높다. 1단지 옆엔 만수여자중학교가 있다. (사진=김창경 기자)

 

2단지와 4단지 사이에는 남동구 도시관리공단이 운영하는 남동국민체육센터가 있다. 수영장 등 체육시설을 갖춘 곳이다. (사진=김창경 기자)

 

 

무엇보다 만수주공은 대지지분이 넓은 것이 강점이다. 재건축 추진 단지로서 매우 중요한 덕목이다. 

 

다만 전술한 것처럼 단지별로 다르다는 점은 주의해야 한다. 예를 들어 2단지의 75㎡형은 전용면적 54㎡에 대지지분이 49.7㎡이다. 이것도 작은 것은 아니지만 3단지의 75㎡형은 전용면적이 70㎡, 대지지분은 64㎡로 훨씬 더 크다. 

 

물론 대지지분은 시세에도 반영되어 있다. 현재 2단지 83㎡(전용 61㎡)형 매물의 호가는 집수리가 안 된 집이 4억6000만원, 올수리된 집은 4억8000만원 정도다. 35년이나 된 아파트인데 전혀 손을 안 댄 집도 꽤 있다. 기본 수리비용은 약 1500만원이라고 한다. 올수리 기준 전세가는 2억5000만원 정도다. 

 

그런데 3단지 75㎡형의 매도호가는 5억5000만원에 달한다. 전용면적(70㎡), 대지지분(64㎡) 덕분이다. 두 매물을 지분당 가격으로 비교하면 2단지 83㎡형은 3.3㎡당 약 2597만원, 3단지 75㎡형은 2835만원이다. 

 

이것만 보면 3단지 매물이 상당히 비싼 것 같은데, 같은 단지에는 59㎡(전용 53㎡)형이 4억500만원에 올라 있다. 대지지분(49.6㎡) 가격은 3.3㎡당 2689만원으로 떨어진다. 또 2단지엔 똑같은 5억5000만원인 94㎡(75㎡)형 매물도 있다. 지분가격은 3.3㎡당 2657만원이다. 

 

이렇게 매물마다 전용면적과 대지지분에 따라 가격이 천차만별이므로 관심이 있다면 거주와 투자 중 어디에 더 큰 목적이 있는지를 분명히 하고 접근하는 것이 좋겠다. 

 

한편, 단지마다 학교를 끼고 있어 어린 학생을 둔 학부모들이 많이 거주한다는 특징도 빼놓을 수 없다. 1단지와 2단지 사이엔 새말초교와 만수여중, 3단지 옆에는 인수초교와 만수중, 4단지와 5단지 뒤편엔 조동초와 만수북중이 자리잡고 있다.   

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]