[뉴스토마토 김충범 기자] 코로나19 이후 풀린 유동성으로 인해 주택 가격의 위험 지표가 상승하면서 이에 따른 적절한 대응이 요구되고 있다.
국토연구원은 주택시장의 국면을 확장기와 수축기로 나눠 유연하게 접근할 필요가 있다고 강조했다. 확장기에는 통화 정책 수립 시 자산 시장 변동 위험을 보다 적극적으로 반영하고, 수축기에는 주택 시장 변동 위험 관리 장치의 선제적 구축이 필요하다는 입장이다.
9일 국토연구원이 최근 발간한 '유동성이 주택 시장에 미치는 영향과 시사점'에 따르면 금리와 협의통화(M1)·광의통화(M2)·가계대출·주택담보대출 등 유동성은 주택 시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역별 영향도는 서울, 수도권, 지방 광역시 순이었다.
특히 코로나19 팬데믹 이후 통화량, 가계대출이 크게 확대되면서 유동성과 주택 가격의 위험 지표가 높아졌으며, 고소득 계층의 신용대출을 중심으로 가계대출이 대폭 증가했다.
2020~2021년 사이 M1, M2는 연평균 각각 20.1%, 11.4% 증가했으며 예금 취급 기관 가계대출은 연평균 7.9% 증가했다.
주택 가격 또한 크게 상승함에 따라 2021년 4분기 기준 소득 대비 주택가격 비율은 전국 7.6배, 서울 19배로 장기 평균(전국 5.3배, 서울 11배) 수준을 크게 상회했다.
개인 차주의 가계대출은 코로나19를 전후한 2019년 6월부터 2020년 12월 사이 3.4%의 총 부채 잔액이 증가한 가운데 주택담보대출은 4.9% 감소한 반면 신용대출은 24.7% 증가했다.
같은 기간 저소득계층은 부채가 감소(-43%)한 반면 중소득(11.5%)과 고소득(9.1%) 계층은 매우 증가하며 대출의 양극화가 심화됐다.
주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리 방안의 경우 주택 시장 국면을 고려해 확장기와 수축기로 나눠 유연하게 접근할 필요가 있다는 것이 국토연구원 측 설명이다.
황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "주택 시장 확장기의 경우 통화 정책 수립 시 자산 시장 변동 위험을 보다 적극적으로 반영할 필요가 있다"며 "이를 위해 자가 주거비를 포함한 소비자물가지수 활용과 주택 시장 모니터링을 강화해야 한다"고 말했다.
그러면서 "주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제가 가계부채 억제에 한계가 있는 만큼, 상환 능력 중심의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 통해 주택금융규제의 효과성을 제고할 필요가 있다"며 "전세를 통한 갭 투자가 주택 매매 가격 변동성 확대로 이어지므로 거주 목적이 아닌 투자 목적의 갭 투자를 억제하고, 단기 유동성이 주택 매매 시장에 집중되는 것을 방지하기 위해 공모형 부동산 펀드와 상장 리츠 활성화를 유도해야 한다"고 조언했다.
또 황 위원은 "주택시장 수축기의 경우 급격한 금리 인상, 통화 긴축 시 주택 시장의 경착륙 위험이 높아진다"며 "때문에 '주택비축은행(가칭)', 한계 차주를 지원하는 제도 등 주택시장 변동 위험 관리 장치를 선제적으로 마련해 대응할 필요가 있다"고 덧붙였다.
9일 국토연구원이 최근 발간한 '유동성이 주택 시장에 미치는 영향과 시사점'에 따르면 금리와 협의통화(M1)·광의통화(M2)·가계대출·주택담보대출 등 유동성은 주택 시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 사진은 서울 일대 아파트 단지 전경. (사진=뉴시스)
김충범 기자 acechung@etomato.com