[뉴스토마토 홍연 기자] 서울 강북권 최대어인 한남뉴타운 내 한남4구역이 서울시 건축심의를 통과하며 재개발에 속도가 붙고 있습니다. 한남뉴타운은 한강변 입지와 용산국제업무지구 개발 호재 등 양호한 사업성으로 투자 유망 지역으로 꼽히는데요. 최근 매물 문의가 이어지는 등 기대감이 고조되고 있는 모습입니다.
한남뉴타운은 서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업입니다. 2003년 뉴타운으로 지정됐으며, 정비구역에서 해제됐다가 다시 재개발을 추진 중인 한남1구역을 제외한 한남 2~5구역에서는 재개발 사업이 완료되면 총 1만2466가구에 달하는 물량이 공급됩니다.
서울시는 최근 열린 제11차 건축위원회에서 ‘한남4 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업’ 심의를 통과시켰는데요. 오는 10월 시공사 선정에서 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 등이 관심을 보이며 간만에 경쟁입찰이 이뤄질 것으로 전망됩니다. 용산구 보광동 360 일대 한남4구역은 지하 7층~지상 22층 51개동, 2331가구(공공임대주택 350가구) 규모로 조성됩니다. 용적률 226.98%, 건폐율은 30.98%로 적용됐으며, 1166가구가 조합원 물량입니다.
한남4구역 인근 공인중개사무소 관계자는 "매매가가 10억대인 매물은 꾸준히 찾는 사람이 많지만 예전보다 가격이 상승해서 주 가격대가 20억~30억대다 보니 수요층이 많이 없어 거래는 줄었다"면서 "최근 거래 중 가장 쌌던 매물은 2구역에 있는 일명 '뚜껑'인 무허가 건축물로 8억원 선이었고, 10억원 선에 물건 자체가 많지 않아 20억 초중반에 거래가 주로 이뤄지고 있다"고 말했습니다.
(그래픽=뉴스토마토)
입지는 5구역…사업 속도는 3구역이 가장 빨라
한남뉴타운에서 가장 입지가 좋다는 평가를 받는 한남5구역도 오는 7월 시공사 선정 입찰을 앞두고 있습니다. 지난 30일 열린 현장설명회에는 총 10개 건설사가 참여하며 관심을 보였습니다. 한강 조망 가구가 많고 용산공원이 가까워 한남뉴타운 내에서 호가가 1억~2억원 정도 높습니다. 총공사비가 1조 7583억원에 달하는 한남5구역은 지하 6층~지상 23층, 51개동 2529가구를 조성하는 사업입니다. 한남5구역은 한남3구역 수주에 실패한 DL이앤씨가 수주를 위해 오랫동안 공을 들인 사업지이기도 합니다.
사업 규모 크고 진행 속도가 빠른 곳은 한남3구역인데요. 자진 이주 기간 6개월 만에 총 8700여가구 가운데 7400가구가 이주를 마치며 이주율이 85% 달했습니다. 일반분양은 올해 안에 진행될 계획이며, 2029년에 입주를 계획 중입니다. 한남3구역은 한남동 일대 38만6400㎡에 아파트 6006가구를 짓는 재개발 사업으로 현대건설이 시공을 맡았습니다.
한남3구역은 이주를 진행하는 동안 최근 정비계획을 변경하며 5816가구로 추진됐던 전체 가구가 소폭 늘었습니다. 일부 용도지역이 2·3종으로 바뀌는 종상향이 이뤄지며 용적률 조건 등이 소폭 완화됐기 때문입니다. 다만 조합이 추진해 온 층수 변경은 서울시의 고도제한 규정에 따라 실현되지 못했습니다. 관리처분인가 이후에는 조합원 입주권 양도가 거의 불가능해 매물이 드물고 가격도 높게 형성돼 있습니다.
한남2구역 역시 관리처분인가를 준비하며 사업에 속도를 내고 있습니다. 보광동 일대 11만 5005㎡에 지하 6층~지상 14층, 31개동, 1537가구 규모 아파트 단지가 조성되며 대우건설이 2022년 사업을 수주했습니다. 당시 대우건설은 90m 높이를 118m로 완화해 최고층수를 14층에서 21층으로 높이겠다는 '118프로젝트'를 제시해 수주전 조합원들의 선택을 받았습니다. 고도완화가 무산되면 시공권을 둘러싼 조합과 대우건설의 갈등도 다시 불거질 수 있습니다. 전용 59 ㎡와 전용 84㎡ 사이에 전용 74㎡가 끼어 있어 대지지분이 작으면 84㎡가 아닌 74㎡를 받을 수 있다는 전언입니다.
한남1구역은 뉴타운으로 지정됐지만 주민 반대 등으로 한남뉴타운에서 유일하게 구역이 해제됐는데요. 과거 공공재개발이 한 차례 무산됐으며, 지난해에는 신통기획 공모에서도 탈락한 이후 올해 3월에는 신통기획 후보지 선정위원회 심의 문턱을 넘지 못하며 답보 상태에 빠져있습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com