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지난 17일 인수위가 주택의 실소유자와 투자자가 지분을 나눠갖는 '지분형 주택분양제도' 구상을 밝힌 후 세간의 관심은 '투자위험 분산법'에 쏠리고 있다.
지분을 갖는 투자자에게 적정한 투자이익과 투자 위험을 분산할 안전장치가 없다면 투자자를 모으는 것 자체가 어려울 것이기 때문이다.
전문가들도 수익률 보장과 투자위험 분산이 제도의 성패를 가를 것이라 진단하고 있다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "인수위가 밝힌 지분형 주택분양제도의 성공은 투자자들의 적정한 수익률 보장과 위험 분산이 관건"이라고 분석했으나 "아직 제도 자체가 아이디어 수준이고 구체적인 방법이 나오지 않은 상태다"라고 설명했다.
전문가들은 이점에서 "이번 제도의 현실화가 이루어지려면 적정한 수준의 투자위험 분산 방안을 찾는 것에 있다"고 지적하고 있다.
그러나 이번 발표에서 투자 위험 분산과 관련한 세부적인 해법은 나오지 않았다.
일단 인수위는 투자위험분산 방안으로 자산유동화증권(ABS:Asset Basis Security)을 발행하는 방법을 검토하고 있다고 밝혔다.
자산유동화증권이란 부동산과 같은 고정 자산을 증권과 같은 증권과 같이 유동자산화 시키는 것으로 이를 외부 신용평가회사가 자산의 가치를 평가해 시중에 유통시킨다.
이렇게 되면 투자자들은 투자 위험을 분산시킬 수 있고 수익률에 따라 더 높은 수익을 보장받을 수 있어 투자 유치가 가능하다는 것이 인수위측 설명이다.
그러나 증권화 했을 때 부실화 가능성도 배제할 수 없어 현실화하기에는 많은 검토가 필요하다.
인수위 경제2분과 최경환 간사도 "투자 지분을 유동화하겠지만 증권화까지는 더 검토할 것"이라고 신중한 입장을 밝혔다.
증권가에서도 자산유동화증권도 근본적으로 투자 위험을 분산하지는 못한다고 지적한다.
공태현 삼성증권 연구원은 " 기관에 지분을 쪼개 파는 유동화는 국가가 빚을 떠 안게돼 리스크를 줄일 수 있지만 증권화가 됐을 때는 위험부담을 은행권에서 떠 안게 된다" 고 지적했다. 부실화 됐을 경우 자칫 민간으로 퍼져 미국의 서브프라임 모기지 사태와 같은 금융위기 위험까지 초래할 수 있기에 증권화는 충분히 신중해야 한다는 지적이다.
정일우 현대증권 연구원도 "증권화를 시키면 투자는 받을 수 있지만 투기가 걱정"이라며 "차라리 은행권의 대출심사 강화가 근본적인 위험분산 방법이 될 수 있다" 설명했다.
서민 주거 안정이라는 목표를 위해 인수위가 지분형 주택분양제도를 성공적으로 시행하려면 우선 투자자들의 위험분산방법에 대한 깊은 고민이 필요할 것으로 보인다.
◆ 지분형 주택분양제도: 주택 소유권의 51%는 실거주자에게, 49%는 투자자에게 분양하는 제도. 실거주자 부담금 가운데 일부는 국민주택기금에서 장기 저리로 빌릴 수 있으며 무주택자에게 우선 분양된다.
뉴스토마토 장원석 기자(one218@etomato.com)
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