감정평가시장 선진화 3법(한국감정원법, 부동산가격공시법, 감정평가사법)의 입법취지에 대해 지난 20일 게재된 한국감정평가협회 관련인사의 <감정평가시장 선진화를 위한 공정한 입법정책 제언> 제하의 기고는 사실과 다른 부분이 많다. 따라서 선진화 3법입법취지와 진행상황에 대한 자세한 설명이 필요하다.
감정평가시장 선진화 3법은 수도권 2기 신도시개발이 한창이던 2007년을 전후해 시세의 3~5배에 달하는 엉터리 보상평가와 담보평가로 사회문제화 되자 검찰 수사, 감사원 감사, 국민권익위 조사 등을 통해 정책개선안이 권고된 바 있으며, 마침내 2010년 9월 정부에서 ‘감정평가시장 선진화방안’을 마련하고 입법을 추진해 왔다.
그 핵심내용은 공공기관인 한국감정원은 감정평가에서 손을 떼고 감정평가 적정성 조사 등 부동산시장 관리감독기능을 전담하되, 종전에 감정평가협회가 수행하던 감정평가 감독기능은 한국감정원으로 이양하는 것을 골자로 한다.
그러나 감정평가협회가 감독권한 이양을 반대해 입법이 지연되다가, 작년에 한남더힐ㆍ천안야구장 등 대형 감정평가사건이 연이어 터지자 이를 계기로 작년 말 관련 3법이 국회를 통과했고, 현재는 하위법령 제ㆍ개정작업을 추진중이다.
이와 관련해 해당 기고는 첫째 ‘보상평가 등 적정성조사’가 한국감정원법의 설립목적과 주요업무에서 삭제되었으므로, 감정평가관련 적정성조사업무를 동법시행령에 규정해서는 안 된다고 주장한다.
그러나 작년말 제정된 한국감정원법에서 설립목적을 ‘부동산시장 안정과 질서유지’라고 규정하고, 제12조 (업무)에서는 ‘리츠 검사 지원, 감정평가 타당성조사 등 대통령령으로 정하는 부동산시장의 적정성 조사ㆍ관리’를 감정원의 주요 업무로 규정해 감정평가관련 적정성조사업무를 시행령에 넣을 수 있도록 분명히 규정하고 있다.
따라서 제정중인 시행령(안)에서 법이 위임된 바에 따라 구체적인 적정성조사업무로 감정평가 타당성조사와 보상평가서 및 담보평가서 검토업무를 규정한 것이며, 법에 근거가 없다는 주장은 타당하지 않다.
둘째 감정평가사법 시행령(안)에서 법이 위임하지도 않은 표본 타당성조사를 규정하고, 동법 시행규칙에서는 위임한계를 벗어난 평가선례 등록의무를 부과하고 있다고 주장한다.
그러나 동법 제8조에서 ‘국토부장관은 감정평가가 법에서 정한 방법과 절차에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권 또는 관계기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다’고 하여 직권조사가 가능하도록 하면서 구체적인 조사범위나 방법에 제한을 두지 않고 있으므로, 의심되는 분야에 대해 표본조사를 통해 부적정한 감정평가를 개략 추출한 뒤 정밀한 타당성조사를 실시하는 것이 법을 위반한 것이라고 볼 수 없으며, 이는 현재 불공정거래 조사나 세무조사 등에서도 활용되고 있는 조사방법이다.
또한 동법 에서 ‘국토부장관은 국가 등 공적기관이 의뢰하는 감정평가정보체계를 구축ㆍ운영하도록 하고, 등록하지 않을 경우 과태료를 부과하도록’ 되어 있는바, 시행령(안)에서 법원이나 국세청 등 공적기관이 의뢰한 경ㆍ공매평가를 등록하도록 한 것은 법규의 위임범위에 어긋나지 않으며, 일반국민들도 부동산거래시에 실거래가를 등록하도록 의무화하고 있는데 법원이나 국세청 등 공적기관이 의뢰한 감정평가를 등록하지 않겠다는 것은 무리한 주장이다.
셋째 기고는 감정원이 감독업무만을 수행 하는 데는 50~100명이면 충분한데 감정원에 일감을 주기위해 시행령에서 과도하게 업무를 주려한다고 주장하고, 담보시세 조사업무는 감정평가에 해당되는 업무이므로 감정원이 해서는 안 된다고 주장한다.
감정원이 감정평가 감독업무만을 수행하는 데는 감정평가사 100명정도면 충분하지만, 제정된 선진화 3법에 따라 감정원은 감정평가 감독업무 외에도 부동산 가격공시와 시장동향조사, 리츠검사, 녹색건축, 보상수탁 및 공동주택관리 관련업무, 연구개발 등 부동산시장 관리에 관한 광범위한 공적업무를 수행하도록 돼 있으며, 이들 업무를 제대로 수행하려면 현재 인원으로도 부족하다.
또한 담보시세조사업무는 감정평가가 아닌 단순 시세조사업무로서 현재도 국민은행과 여러 시중은행 자회사에서도 수행중인 업무이며, 한국감정원 조사시세의 공정성과 정확성 때문에 담보대출 건전성관리가 필요한 금융기관이 자발적으로 이용중인 정보로서, 이것이 감정평가에 해당된다는 주장은 전혀 타당성이 없다.
한국감정원은 지난 2년동안 월간 조사물량이 50%나 늘어났음에도 불구하고 뼈를 깍는 조직혁신과 IT기반 업무효율화로 증원 없이 업무를 수행하고 있으며, 성공적인 기능조정과 사상최대 매출과 흑자달성으로 2년 연속 공기업 경영평가에서 최우수등급을 받았고, 공공기관 청렴도조사와 정부3.0평가에서도 2년 연속 최우수등급을 받는 등 가장 모범적인 공기업으로 국가발전과 국민행복을 위해 최선을 다하고 있다.
모쪼록 감정평가 선진화3법 시행을 계기로 감정평가업계도 과당경쟁과 잘못된 평가 관행을 시정하고 존경받는 전문자격사집단으로 거듭나기를 바라마지 않는 바이다.