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서울 강남 아파트 전경. 사진/김현진 기자
[뉴스토마토 김현진 기자] '오세훈표' 정비사업으로 불리는 신속통합기획(신통기획)에 강남권 주요 재건축 단지들이 신청 의사를 밝히며 흥행을 이어가고 있다. 다만, 층고 완화나 용적률 상향 등 인센티브안이 확실히 공시되지 않아 사업성이 담보되지 않는다는 지적이다.
23일 업계에 따르면 대치동 은마아파트가 강남구청에 신통기획 참여를 위한 신청서를 제출했다. 앞서 대치 한보미도맨션과 압구정 3구역, 서초 신반포2차, 송파구 장미1·2·3차 등 강남 주요 재건축 단지도 신통기획 참여 신청을 마쳤다.
독자적으로 사업을 진행하던 강남 주요 재건축 단지들이 신통기획에 참여하는 데에는 서울시가 정비사업 초기단계부터 개입해 사업기간을 단축할 수 있기 때문이다. 신통기획이 적용되면 통상 5년 정도 걸리는 정비계획 수립 등 도시계획결정 기간이 2년으로 단축되고 사업시행 인가 심의기간도 기존 1년6개월에서 절반 가까이 줄어든다.
용적률 상향과 층고 완화 등 인센티브가 제공되지만 확정되지 않아 사업성이 크지 않을 수 있다는 지적도 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "속도전을 할 수 있다는 이점은 분명히 있지만, 층고 완화나 용적률 상향과 같은 인센티브가 확정되지 않아 이에 따라 사업장마다 수익성이 갈릴 것"이라고 설명했다.
송승현 도시와경제 대표는 "기존에 있었던 공공 주도 방식에 비해 인센티브가 적어 사업성이 부족하다"며 "속도가 빠르면 이를 극복할 수 있는데 최근 주택가격이 예전만큼 상승하는 국면은 아니기 때문에 사업성이 개선되지 않는다면 속도를 높이는 데도 한계가 있을 수 있다"고 밝혔다.
이어 그는 "공공 주도 방식을 보면 공공재건축보다 공공재개발이 인기가 많은 반면, 신속통합기획은 반대"라며 "재개발은 사업성이 제일 중요한데 신속통합의 경우 인센티브가 적어 사업성이 떨어지기 때문에 재개발 단지의 참여가 저조하다"고 덧붙였다.
속도를 높이는 데 집중하며 주민들의 자율성이 제한될 수 있다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 "신통기획으로 진행을 하는 지역의 경우 서울시의 통제를 받게 되며 자율성을 해칠 수 있다"며 "분양가부터 시작해서 주민들의 의견이 방해받는 듯한 느낌이 들 수 있다"고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "사업을 서둘러 진행을 하다 보면 주민들의 의견이 충분히 반영되지 않을 수 있다"며 "사업 추진에 있어 가장 문제가 되는 부분은 주민 동의율인데 인허가만 빨리 해준다고 사업 속도를 낼 수 있을지는 두고 봐야 한다"고 밝혔다.
신통기획 방식으로 사업을 진행하더라도 기존 도시정비사업 관련 규제로 인해 사업 속도를 높이는 데 차질이 생길 수 있다는 우려도 나온다.
송 대표는 "신속통합 기획을 한다고 해서 재건축초과이익환수가 없어지는 조항은 아니다"며 "행정적인 부분이 간소화를 통해 시간은 간소화됐지만, 규제로 인한 장벽도 높다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "인허가 절차를 빨리 해서 재건축이 안 되는 것이 아니고 초과이익환수제 부분이 최종 걸림돌"이라며 "여러 단지들이 그 단계에서 스톱이 되는 경우가 많기 때문에 이를 해결해야 한다"고 밝혔다.
김현진 기자 khj@etomato.com