(2023 부동산포럼)"10월 서울 집값 변곡점 온다"

"전셋값 턴하면 매맷값 밀어올려…강남 예의주시""금리 오르며 자기자본비율 확대 경향""무주택자, 정책 활용해 '내 집 마련' 좋은 기회"

 

[뉴스토마토 김성은 기자] 올해 10월 서울 집값이 변곡점에 들어설 수 있다는 전망이 나왔습니다. 전셋값이 오르면서 매맷값 상승을 이끌 수 있다는 관측입니다. 현재 부동산 시장에 금리가 큰 영향을 주는 가운데 대출규제, 세금, 공급 등의 변수를 통해 하반기 상황을 예측하고 대응전략을 세워야 한다는 조언도 제시됐습니다.

 

뉴스토마토는 22일 서울 여의도 전국경제인연합회 컨퍼런스센터에서 '혼돈의 부동산 시장, 해법은 있다'라는 주제로 <2023 뉴스토마토 부동산포럼>을 개최했습니다.

 

1세션에서 건설업계 재무건전성을 살펴본데 이어 2세션은 '불확실성 시대 올바른 재테크 전략'에 대한 강연이 이어졌습니다.

 

이동현 하나은행 부동산수석전문위원이 22일 열린 '2023 뉴스토마토 부동산포럼'에서 발표하고 있다. (사진=뉴스토마토)

 

"결정적 요인은 금리"

 

이동현 하나은행 부동산수석전문위원이 '하반기 부동산 시장 전망'을 발표했습니다. 올해 상반기까지 부동산 시장 동향을 정리하고, 하반기 전망을 단기·중장기적 관점에서 살펴봤는데요.

 

이 위원은 부동산 시장의 결정적인 요인은 '금리'라고 강조했습니다. 이 위원은 "지난해 2월까지만 해도 시장은 여전히 뜨거웠지만 러시아·우크라이나 전쟁 발발 이후 인플레이션이 발생함에 따라 금리가 급등했다"면서 "주식과 마찬가지로 금리에 따라 부동산도 연동된다"고 말했습니다.

 

고물가, 고금리, 고환율의 '신3고 시대'에 접어들면서 부동산 투자 시 과도한 레버리지를 활용하기 보다 자기자본비율이 확대되는 경향이 나타나고 있습니다.

 

이 위원은 △금리 △대출규제 △세금 △물량의 4가지 변수를 통해 부동산 시장을 살펴볼 수 있다고 설명했습니다. 그는 "부동산 시장 호황기 때 대출규제는 완화돼 가격 급등을 부추기는 역할을 하는 반면 고금리 시기에는 영향이 적다"면서 "세금의 경우 공시가격 하락과 여러 지원제도로 안정화됐지만 법 통과가 지연되고 있어 국회의 역할이 필요하다"고 했습니다.

 

이어 "시장 상황이 좋은 곳에서도 공급이 쏟아지면 단기적으로 가격 하락이 나타난다"며 "공급 중에서도 분양보다 입주가 시장에 결정타가 된다"고 부연했습니다.

 

중장기 시장 전망은 △인구구조의 변화 △가구의 분화 △인구의 이동을 볼 필요가 있다고 했습니다. 저출산 지속·심화로 인한 인구 감소와 고령화, 1인 가구 증가는 중장기적 관점에서 부동산 시장에 영향을 준다는 것입니다. 도시 집중화 현상에 따라 서울 등 수도권, 광역대도시권으로 인구 유입이 늘어날 수 밖에 없다고 봤습니다.

 

이 위원은 "주거용 부동산 중 상품성 측면에서 아파트가 가장 뛰어나다는 것은 부인할 수 없지만 빌라, 오피스텔 등 주택 종류는 다양하다"면서 "다주택자들이 공격적인 접근을 하긴 어려운 환경이지만 무주택자들은 정책 등을 활용해 '내 집 마련'하기 좋은 기회가 충분하다"고 말했습니다.

 

고종완 한국자산관리연구원 원장이 22일 열린 '2023 뉴스토마토 부동산포럼'에서 발표하고 있다. (사진=뉴스토마토)

 

서울 집값, 10월 분수령…"전셋값에 주목"

 

고종완 한국자산관리연구원 원장은 '월급쟁이 목돈 만드는 부동산 실전 투자법'을 소개했습니다. 집을 살 때인지 아닌지, 산다면 어느 지역에 살 것인지에 대한 해답을 제시했습니다.

 

고 원장은 "서울 집값은 우상향 한다"면서 "뉴욕, 파리 등 선진국 도시들의 집값이 오른 것을 보면, 적어도 서울 집값은 20년 정도 상승세를 탈 것"이라고 전망했습니다.

 

그러면서 집값이 5년 가량 오르면 그 다음 5년은 내린다는 '10년 주기설'을 언급했습니다. 고 원장은 "주택을 공급할 때 토지를 사고, 인허가를 받고, 착공, 분양, 입주하는 기간이 5~6년 소요되기 때문"이라며 10년 주기설의 배경을 설명하는 동시에 "단기적으로는 '수요의 이동'을 봐야 한다"고 했습니다.

 

전셋값 변동을 예의주시해야 한다고도 강조했습니다. 고 원장은 "전셋값이 메맷값 상승의 트리거가 될 것"이라며 "전셋값이 매맷값보다 1~2분기 선행한다고 보면 된다"고 말했습니다.

 

올해 가을 서울 집값의 변곡점이 올 것으로 내다봤습니다. 고 원장은 "올 9~10월이 분수령으로, 전셋값이 턴한다면 서울이 오르고, 경기·인천까지 상승세 확산이 이뤄질 수 있다"고 관측했습니다.

 

아울러 집을 산다면 중심지와 비중심지를 구분하라고 조언했습니다. 그는 "부동산 최상위 시장인 강남은 가장 먼저 오르고, 상승기간이 길다"면서 "강남 다음 마용성(마포·용산·성동구), 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 순서로 오른다"고 말했습니다.

 

이어 "경기 지역에서는 과천, 판교, 광교가 움직인 뒤 화성과 평택이 오르고, 일산 등 경기 북부로 이동한다"며 "그 다음 아산과 천안, 세종과 대전, 광주, 대구, 부울경"이라고 덧붙였습니다.

 

고 원장은 부동산 시장을 볼 때 중·장기 예측이 중요하다고 했습니다. 그는 "집을 한번 사면 10년 정도 보유하기 때문에 멀리 내다봐야 한다"며 "상승세, 거래량 증가 등이 3개월 동안 나타나야 안정적인 데이터라고 볼 수 있다"고 말했습니다.

  

김성은 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.