[뉴스토마토 황민규기자] 부동산시장 침체로 인해 연중 아파트값이 마이너스변동률 또는 보합세를 나타내며 이전처럼 매매차익을 추구하기 어려운 상황이되자 투자자들도 점차 오피스텔, 상가 등의 수익형 부동산 시장으로 무게 중심을 이동하고 있는 추세다.
특히 작년 한해 수익형부동산 중에서 유독 오피스텔이 높은 인기를 끈 이유에 대해 대부분의 전문가들은 '상대적으로 높은 임대수익률'과 '높은 월세전환률', '투자금 대비 높은 월세 수입' 등을 꼽는다.
3일 부동산114에 따르면 지난 해 서울 소재의 오피스텔, 아파트, 상가 중에서 오피스텔의 임대수익률이 가장 높은 것으로 조사됐다. 초기 투자부담이 큰 상가, 아파트는 오히려 은행금리 수준에도 미치지 못한 것으로 나타났다.
◇ 임대수익률 높은 상품은 단연 “오피스텔”
서울에서 연간 임대수익률이 높은 상품은 오피스텔(5.80%), 상가(3.59%), 아파트(3.14%) 순이었다. 오피스텔의 임대수익률은 상가, 아파트보다 2.3%~2.7%포인트 가량 높게 나타났다.
오피스텔은 서울 구별로 5%~7%대의 평균 임대수익률을 나타내는 반면 아파트는 평균 4%미만, 상가는 2%~5%대의 상대적으로 낮은 임대수익률 분포를 보였다. 저축성 예금 금리보다 낮은 수준을 보인 구도 있었다.
상품별로 임대수익률이 높은 지역은 조금씩 달랐다. 서울에서 가장 오피스텔 임대수익률이 높은 곳은 강북권 일대였고 구별로는 성북구(7.39%), 은평구(7.26%), 강북구(6.91%) 순이었다.
단위면적당 매매가격 수준이 높은 편인 용산구(4.59%), 양천구(5.05%), 송파구(5.28%), 강남구(5.41%)는 서울 전체(5.80%) 평균 임대수익률을 밑돌았다.
아파트는 서울의 종로(3.98%), 서대문(3.67%) 등 도심권의 연간 임대수익률이 높았다. 매매가격 부담이 상대적으로 낮기 때문이다. 재건축 아파트가 밀집되어 있는 송파(2.44%), 강동(2.60%), 강남(2.67%),서초(2.68%)와 양천(2.81%), 용산(2.83%)은 임대수익률이 연간 3%미만으로 낮았다.
상가의 연간 임대수익률은 금천(5.26%), 노원(5.18%), 관악(5.11%), 도봉(5.10%),성북(5.10%), 서대문(5.09%) 순으로 높게 나타났다.
◇ 월세전환률도 오피스텔이 높아, 투자자 입장에서 유리
전세를 월세로 변경할 때 적용하는 월세전환률도 오피스텔이 아파트보다 높았다. 서울 소재 오피스텔의 평균 월세전환률이 9.60%, 아파트는 2.41%포인트 낮은 7.19%를 기록했다.
일반적으로 월세전환률이 높을수록 세입자의 월세 부담은 커지지만 집주인 입장에서는 월세를 받을 때 훨씬 유리하다.
서울 구별로 보면 오피스텔 임대수익률이 높은 곳이 월세전환률도 높았다.
성북구(11.72%), 강북구(11.53%), 은평구(11.21%) 순이다. 용산구(7.84%), 양천구(8.26%), 영등포구(8.97%) 일대가 상대적으로 낮았고 아파트는 종로구가 8.16%의 월세전환률을 기록하며 가장 높았다. 다음으로 금천구(7.93%), 은평구(7.84%), 서대문구(7.81%) 등의 순으로 아파트 월세전환률이 높았다.
◇ 지역별, 상품별 월세지표 비교하면 투자성 높은 수익형부동산 구하는 데 유리
오피스텔은 초기 투자금액은 낮고 상대적으로 평균 임대수익률, 월세전환률, 단위당 월세 수입이 유리하기 때문에 일반적으로 같은 지역 아파트나 상가 등 다른 수익형 상품보다 투자 선호도가 높다. 이에 2012년에도 임대사업에 관심을 갖고 있는 소액 투자자나 은퇴 가구의 관심을 끌 전망이다.
게다가 정부가 지난 여름 8.18대책을 통해 오피스텔도 주택 임대사업자 등록이 가능하도록 해 주거 임대용 부동산 시장에서 오피스텔 상품은 더욱 주목 받을 전망이다.
하지만 일부 전문가들은 "지역에 따라 상품간 임대수익률 편차가 덜하거나 월세전환률, 단위당 월세 수입 측면에서는 아파트나 상가의 투자성이 다소 개선되는 경우도 있다"며 "아파트, 상가의 투자 특성을 최대한 살리고 지역별로 월세 지표 기준의 투자성이 우수한 곳을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언한다.
이미윤 부동산114 팀장은 "아파트는 오피스텔보다 임대수익률과 월세전환률은 낮지만 부동산 시장이 회복될 경우 가격 상승을 기대할 수 있고 감가상각 등 상품 가치 보존 측면에서 유리하다"며 "목돈이 필요할 경우 오피스텔보다 전세 단위당 가격 수준이 높아 자금 마련 활용도도 나쁘지 않은 편"이라고 말했다.
그는 또 "상가는 단위당 월세가격 수준이 아파트나 오피스텔보다 두 배 가량 높은 대신 배후수요와 입지, 상권 안정화 정도에 따라 투자성 편차가 크고 경제 변수의 영향을 많이 받기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다"고 덧붙였다.
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