[뉴스토마토 최봄이기자] 정부가 발표한 4.1부동산 종합대책을 제도화 하는 과정이 매끄럽지 못해 시장의 혼선이 심해지고 있다.
가장 핵심이 되는 양도소득세·취득세 감면 기준이 지난달 30일 국회 본회의를 통과했지만 여야정 합의 과정에서 내용이 수차례 변경되면서 시장의 관망세가 심화되고 있다.
일선 공인중개사와 부동산 전문가들 사이에서 조차 하루가 다르게 수정되는 대책 내용을 따라가기 바빴다는 푸념이 나오고 있다.
안전행정부와 국토교통부 등 정부 기관도 양도세 감면대상인 '신축주택'의 범위, '1세대1주택자'의 기준 등 시장에 혼란을 줄 만한 내용을 명확히 하지 않아 시장 혼선 가능성은 여전한 상황이다.
◇16일 4.1부동산 대책 후속입법을 위한 여야정 협의단이 합의 사항을 발표하고 있다.
◇취득세 감면받는 생애최초 구입자..대출은 못 받아?
우선 생애최초 주택구입자를 지원하기 위한 정책 기준이 불명확하다는 지적이 나왔다. 취득세 감면 기준과 주택구입자금 대출 기준이 서로 다른 것이다.
취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 생애최초 주택구입자 대상은 '부부합산 연소득 7000만원 이하'다. 반면 30년 만기에 저리(연 3.5~3.7%)로 주택자금을 빌릴 수 있는 '생애최초 주택구입자금 대출' 대상은 '부부합산 연소득 6000만원 이하'로 정부 원안과 같다.
또한 생애최초 주택구입자가 취득세 감면을 받기 위해서는 6억원 이하 주택을 구입하면 되지만 생애최초 주택구입자금 대출을 받으려면 6억원 이하이면서 동시에 85㎡이하인 주택을 구입해야 한다.
이런 차이는 4.1대책 후속입법을 위한 여야정 합의 과정에서 발생했다. 지난 16일 여야정 합의체는 생애최초 주택구입자의 취득세 감면 기준을 기존 '부부합산 6000만원 이하'에서 '7000만원 이하'로 완화하고 면적 기준을 삭제했다. 하지만 국토교통위원회 소관인 생애최초 주택구입자금 대출과 관련한 기준은 변경되지 않았다.
국토부는 지난달 1일 발표한 자료에서 '생애최초 주택구입자는 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장 진입이 어려워 주택시장 진입장벽을 낮춰줄 필요가 있다'고 밝혔다. 하지만 이용 주체가 같은 두 제도가 관계 법령이 다르다는 이유로 후속입법 과정에서 엇박자를 내게 됐다.
◇생애최초 주택구입자의 취득세 감면기준과 주택구입자금 대출 기준
◇양도세 감면 기준, 온갖 경우의 수.."헷갈리네"
신축·미분양에 기존주택까지 포괄하면서 가장 뜨거운 관심을 받은 양도세 감면 기준도 복잡하기는 마찬가지다. 여야정 합의체는 대책 발표 후 3주 넘게 가격과 면적 기준을 둘러싸고 혼선을 거듭했다. 16일 발표된 합의문에서 양도세 면제 기준을 '6억원 이하 또는 85㎡ 이하'로 정한다고만 밝혀 혼란이 더 커졌다.
민주통합당이 뒤늦게 "신축·미분양 주택에도 같은 기준이 적용되는 것"이라고 밝히면서 중대형 물량이 적체된 준공 후 미분양 단지에 악재로 작용했다.
정부 원안에는 신축·미분양 주택의 면적 기준이 없었기 때문에 시장에서는 변경된 기준이 기존 주택에만 적용되는 것으로 받아들인 측면이 있었다.
한 걸설사 관계자는 "준공후 미분양은 중대형이 골칫거리인데 (양도세 감면 기준을) 똑같이 적용해버리면 소비자들이 중소형 신규분양으로 몰릴 것이 뻔하다"며 대책의 실효성을 비판했다.
◇양도세 감면 신축주택서 '재건축 제외?'
양도세 감면대상인 '신축주택'의 범위, '1세대1주택자'의 기준 등 세부 정책내용에 대한 홍보부족도 문제로 지적되고 있다.
국토부가 신축주택에서 재건축 주택을 제외한다고 밝히면서 '재건축주택' 개념을 명확히 밝히지 않은 것이다. 흔히 재건축 추진(예정) 아파트를 재건축 아파트로 줄여 부르는 경향이 있어 오해가 발생할 가능성이 높다.
강남 재건축 단지를 중개하는 한 공인중개사는 "정부 자료를 본 사람들이 '강남재건축이 양도세 감면 혜택을 못 받냐'고 물어오는 경우도 종종 있다"며 "기존 주택으로 재건축을 추진 중인 아파트는 해당 사항이 아니라고 설명한다"고 전했다.
기획재정부에 따르면 신축주택에서 제외되는 '재건축주택'의 의미는 '기존 주택에 살던 주민이 재건축 사업으로 분양받은 조합원분 아파트'를 말한다. 본인이 소유한 단독주택 등을 헐고 다시 짓는 경우도 마찬가지다. 소유자 변동이 없으면 신규주택 취득으로 보지 않는다는 것이다. 이 경우 양도세 감면 대상에서 제외된다.
◇신규분양, 입주 후부터 세제혜택..'1세대1주택' 꼼꼼히 확인
또한 기존주택은 '계약 시점부터 5년' 동안 양도세가 면제되지만 신규 분양은 '등기일로부터 5년' 동안으로 다르다. 입주하기 전 분양권 상태에서 매도하면 양도세 감면 헤택을 받지 못하지만 실제 분양을 받으려는 수요자들 중에서도 이런 세부 내용을 모르는 경우가 많다.
기존주택에서 재건축이 추진돼 입주권이나 분양권 형태로 매매할 때 양도세 감면을 받을 수 있는지 여부도 불분명하다.
기획재정부 관계자는 "계약 당시 기존 주택이었다면 입주권이나 분양권 형태로 바뀌었다고 해서 감면 대상에서 배제할 이유는 없어 보인다"면서도 "시행령에 담지 못하는 부분은 유권해석으로 풀 수밖에 없다"고 설명했다.
1세대1주택 여부도 꼼꼼히 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 현재 '일시적 1세대 2주택자'도 양도세 감면 대상에 포함되지만 멸실 후 재건축·재개발 주택 지분을 보유한 경우는 제외된다.
함영진 부동산 114 리서치센터장은 "4.1대책 발표 이후 수요자들이 체감할 수 있을 만한 제도 홍보가 이뤄지지 않고 있다"며 "이런 불확실성이 해소되지 않는다면 매수·매도자간 분쟁이 발생할 소지도 배제할 수 없다"고 우려했다.
함 센터장은 이어 "1세대1주택자의 기존주택을 매수하는 수요자들은 계약서에 '특약사항'을 넣어 만약의 사태에 대비해야 하며 정부는 정책 사례집과 같은 홍보자료를 발표하는 등 대응책을 마련해야 한다"고 조언했다.
◇국토교통부가 4월 1일 발표한 부동산 종합대책 자료 중 '1세대 1주택자'의 범위(자료=국토교통부)
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