[뉴스토마토 최용민 기자] 국토부가 발표한 민간부문 후분양 활성화 방안에 대해 업계는 일단 강제사항이 아니기 때문에 시장에 주는 충격은 크지 않을 것으로 내다봤다. 정부 정책이 후분양을 유도하기 위한 금융 지원에 초점을 맞추고 있기 때문이다. 건설사들은 금융 지원에 대해 계산기를 두드려 보고 후분양 여부를 결정할 것으로 보인다. 전문가들은 자금 여력이 있는 일부 대형건설사들만 시범적으로 참여하는데 그칠 것으로 전망했다.
28일 국토부가 발표한 민간부문 후분양 활성화 방안은 대부분 금융 지원에 집중하고 있다. 인센티브를 부여해 민간 건설사들이 자연스럽게 후분양을 할 수 있도록 유도하겠다는 의도다. 정부는 먼저 후분양을 조건으로 일부 공공택지를 먼저 공급하겠다고 밝혔다. 올해 공급되는 사업지구는 화성동탄2와 평택고덕, 파주운정3과 아산탕정 등 4곳이다. 이에 대해 전문가들은 긍정적인 평가를 내렸다. 택지가 부족한 상황에서 땅도 주고 금융지원도 이뤄진다면 매력이 클 것이기 때문이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공택지가 많이 부족해 경쟁이 치열한 상황이다. 후분양을 조건으로 공공택지를 먼저 주겠다고 하면 뛰어드는 건설사가 많을 것으로 예상된다”고 말했다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수도 “요즘 부지가 없기 때문에 후분양제 조건이라고 해도 택지공급은 당연히 수요가 높을 수 있다. 택지공급에 대해 경쟁이 일어날 수 있다”고 말했다. 여기에 금융지원까지 이뤄진다면 경쟁이 더 치열해질 것으로 예상된다.
그러나 건설업계에서는 공공택지 지역이 어디냐에 따라 상황이 크게 바뀔 수 있다는 평가도 나온다. 현재 해당 지역 부동산 시장 등 상황을 모두 파악하고, 수지타산을 따져야 된다는 것이다. 건설사 한 관계자는 “택지도 택지 나름이다. 동탄과 평택은 지금 미분양이 넘쳐나고 있는데 후분양을 조건으로 이곳에 뛰어드는 건설사가 있을지 의문”이라고 말했다. 이 관계자는 또 “파주는 GTX 호재가 있어서 경쟁이 높을 수도 있다. 아산도 삼성전자 공장이 있어 수요가 있기는 하지만, 근처 천안에 주택 공급이 많이 이뤄진 상태라 분양이 좋을지 지켜봐야 한다”고 말했다.
업계에서는 또 공공택지가 아닐 경우 금융지원만 가지고 건설사들이 후분양제를 선택할 수 있을지도 의구심이 일고 있다. 정부가 대출 한도를 늘리고, 대출 금리를 인하해도 후분양은 결국 건설사가 비용을 부담해야 된다. 선분양을 통해 입주자 돈으로 공사를 진행하는 것과는 분명 차이가 있다. 특히 자금 여력이 약한 중견건설사에게 충격을 줄 수 있다. 심 교수는 “정부 지원은 아직 부족해 보인다. 작은 건설업체들은 금융 조달에 문제가 생길 수 있다”며 “돈이 있는 대형 건설사들만 일부 참여하는 방식이 될 것으로 보인다”고 말했다.
특히 분양 시기가 논란이 되는 이유는 수요자 입장에서 선분양이 좋은지, 후분양이 좋은지 쉽게 판단 내릴 수 없기 때문이다. 선분양을 하면 분양 시기와 매매 시기 차이로 인해 시세 차익을 얻을 수 있다. 집값을 나눠 낼 수 있다는 점도 장점이다. 그러나 집을 보지 않고 산다는 점에서 하자 리스크가 크다. 분쟁의 소지가 생긴다. 반면 후분양을 하면 하자 리스크가 크게 줄어들지만 집값을 한 번에 완납해야 하고 분양가가 높아져 시세 차익에 대한 기대감이 줄어든다.
이 때문에 시장에서는 상황에 따라 선분양과 후분양의 선호가 갈리고 있다. 집값 상승 기대감이 높은 재건축의 경우 조합원들이 후분양을 원하고 있다. 조합이 금융비용을 감당해도 분양가를 높여 얻을 수 있는 기대 이익이 높기 때문이다. 건설사 한 관계자는 “지난해 말과 올해 초 시공사를 선정한 재건축 조합들은 후분양을 많이 원하고 있다”며 “국토부가 후분양 금융지원 대상에서 투기지역 재건축을 제외한 이유도 이 때문일 것”이라고 말했다.
방문객들이 분양 예정 아파트의 견본주택을 둘러보고 있다. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com