[뉴스토마토 최용민 기자] 평택은 대부분의 지방자치단체가 꺼려한 미군기지 이전을 받아들이면서 한 단계 도약한 도시로 평가받고 있다. 미군기지 이전을 받아들이면서 기반시설 공사비용과 개발에 필요한 지원을 받았고, 삼성전자 반도체공장과 바이오공장 등을 유치하면서 급격하게 성장하고 있다. 특히 평택 미군기지는 미군으로부터 직접 임대료를 받는 미군 대상 임대주택 사업이 새로운 투자처로 관심을 끌었다. 하지만 실제론 개발 예정된 사업들이 지연되면서 상당한 부침을 겪고 있는 것으로 파악된다. 수년간 평택 부동산 시장에서 일해 온 김기열 미라클KR 대표를 현지 사정을 들어봤다.
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김기열 미라클KR 대표가 잠실교통회관에서 미군 관련 임대주택 상품을 설명하고 있다. 사진/김기열 미라클KR 대표
미군기지 이전은 현재 마무리 된 상태인가
당초 지난해 말까지 미군 이전을 완료하기로 했지만, 다시 2020년말로 연기된 상태다. 현재 총 2만8500명 중 1만3000여명 정도 이주한 상태다. 이유는 부대 간 통합에 대한 인력 규모 축소 등에서 이견이 있는 것으로 알고 있다. 다른 부대에서 같은 일을 했던 인력들을 줄이는 과정에서 약간 합의가 이뤄지지 않고 있는 것으로 알고 있다. 2020년까지는 모두 이전이 완료될 것으로 기대하고 있다. 이전 초기에는 반대 시위도 많아 안정리 상업지역은 폐허촌이 되기도 했다. 그러나 지금은 부동산 가격도 많이 오르고 대부분 정리된 상태다.
미군 철수 이야기가 자주 거론되는데
사실 미군 철수 이슈가 떠오르면서 평택 부동산 시장이 주춤한 모습인 것은 사실이다. 분양이 잘 안 되고 있다. 그러나 미군이 철수를 공식화한 것도 아니고, 아무리 평화 분위기가 조성된다고 해도 미군이 그렇게 빨리 철수할 수 있을 것으로 보지는 않는다. 이런 불확실성만 사라진다면 얼마든지 성장 가능성이 있는 지역이다. 아울러 미군이 철수한다고 해도 평택은 삼성전자 공장 등 호재가 많기 때문에 영향은 미미할 것으로 예상된다. 미군 부대는 평택에서 진행되고 있는 호재 중 일부에 불과하다.
미군기지 이전으로 지역 경제 활성화는 잘 진행되고 있다고 평가하나
군부대의 특성상 일반인들이 미군부대주변의 변화를 실감하기는 쉽지 않다. 그래서 급격하게 변화되는 모습을 보기는 어렵지만 그래도 임대주택 4000세대가 신축으로 지어져서 군인들이 입주를 다했다. 송화지구에 3000세대 아파트와 골프장 등 군인들과 외기노조들을 위해 사업을 진행하고 있다. 여기에 동창리 게이트에는 미국 브루클린의 상업시설을 본 딴 대규모 상가들이 들어올 계획이다. 특히 미군 부대 이전이 시작된 2015년 후반기부터 안정리 토지가격이 평당 700만원선에 거래됐고, 계획관리지역 토지가 평당 150만원선에 팔렸다. 2018년 상반기에는 안정리 토지가격이 평당 2000만원에서 2500만원까지 거래됐고, 계획관리지역은 평당 250만원선이지만 매물이 거의 없다.
미군 상대 임대주택 붐이 일었던 것으로 안다. 현재 분위기는 어떤가
2016년부터 2018년 상반기까지 계획관리 지역에 임대주택 약 4000세대를 신축했다. 그러나 현재 미군들이 모두 이전하지 않아 공급이 많은 상황이라 안정적인 임대수익을 기대하기는 힘들다. 특히 아파트는 안정적인 임대수익을 올리고 있지만 연립이나 빌라, 주상복합, 주거용 오피스텔은 군인들이 입주하지 않고 있어 월세가 미군주택수당의 65% 선에서 형성된 곳이 많다. 이는 부대에서 20분 거리인 아산 테크노 밸리 8000세대 아파트에 군인들이 입주하고 있기 때문이다. 그러나 2019년 하반기부터 2020년까지 군인들이 이전을 완료하면 장기적으로 안정적인 월세 수입이 가능할 것으로 보인다.
미군 상대로 임대사업을 하는데 주의해야 될 점은 무엇인가
미군 임대사업은 임대차계약서를 쓸 수 있는 부동산중개인의 영어가 가능한 자격이 따로 있고, 미군주택과의 허가를 받아야 한다. 미군이나 군무원이 마음에 드는 집을 고르면 미군주택과 직원이 심사 후 임대차계약서를 작성하는 방식으로 진행된다. 이 과정에서 미군주택과의 임대대행을 맡았다고 속이는 분양업체가 있어 조심해야 한다. 또 미군 임대사업을 하려고 분양받은 주택이 미군주택과의 허가를 받지 못할 수도 있다. 미군주택과는 미군 임대용주택이 가이드라인에 적합한 지 심사하며 2년마다 시설 상태를 점검하기도 한다. 분양을 받고 준공 후 미군주택과의 심사를 통과하지 못할 경우 계약자는 낭패를 볼 가능성도 있다.
부대 내에 대규모 숙소가 건설되고 있어 임대주택 수요가 많지 않을 것이라는 주장도 있었다
부대 내에 생기는 숙소는 총 1100세대다. 미군부대 측에서 영외군인들의 주택으로 필요한 세대는 총 8000세대다. 이는 군무원, 콘트렉터 등의 주택수요는 포함되지 않은 숫자다. 현재 부대 외에 건축된 렌탈주택은 약 4000세대다. 아직 3000세대 이상이 필요한 상황이다. 미 군무원(약 2700세대)과 군속이 100% 영외거주대상이라는 점에서 수요가 풍부하다. 과거에 부대 내에 2700세대의 아파트를 지어서 연내거주를 시키려 한 적이 있지만 무산됐다.
현재 평택에 공급된 주택 규모와 향후 필요한 주택 규모를 얼마로 보는지
평택시는 현재 평택시 인구를 2020년 85만명, 2035년 120만명으로 예상하고 있다. 1세대 당 3명을 기본 가구수로 본다면 2035년까지 필요한 주택은 지금까지 분양된 약 5만 가구를 제외하고, 최소 5만~7만 가구 이상이 필요한 상황이다. 현재의 공급물량도 평택의 개발 계획이 완성되는 5년~10년 후가 되면 턱없이 부족하게 될 것이다. 평택시는 현재 고덕산업단지 내 삼성전자 유치, 브레인시트 조성사업, LG디지털산업단지 개발, 평택항 관광단지 개발, 고속철도 SRT 개통과 KTX 평택역 개통 등 대거 호재가 몰려 있어 꾸준한 수요가 발생할 것으로 예상된다.
현재 평택 지역 아파트 등 물량 공급은 충분한가
2019년 2월 현재 기준으로 평택 지역 아파트 물량은 초과 공급 상태다. 이유는 당초 예상한 삼성전자 공장 신축과 LG전자 공장 신축, 브레인시티 산업단지 사업 등이 지연되고 있기 때문이다. 당초 모든 개발이 2018년에는 거의 완료될 것으로 예상돼 주택건설업자들이 2015년부터 경쟁적으로 주택을 공급했다. 그러나 실제 공장 완공이 예상한 기간보다 3~5년 이상 지연됨에 따라 관련 직원과 하청업체들이 평택으로 내려오지 못해 일시적인 공급 물량이 넘쳐나는 현상이 발생하고 있다. 이 때문에 평택 부동산 시장은 삼성전자 제4공장까지 빨리 가동이 되어야 살아날 수 있다. 그래야 하청업체까지 평택으로 공장을 이전하면서 약 20만명의 고용효과가 발생한다. 호재가 지연되고는 있지만, 멈춘 것은 아니기 때문에 지금이 평택 부동산 시장에 투자해야 할 적기라고 생각한다.
김기열 미라클KR 대표.
최용민 기자 yongmin03@etomato.com