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2023년 02월 27일 16:20 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 손강훈 기자] 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠)가 우량 오피스 빌딩을 중심으로 한 자산포트폴리오와 상장 리츠 최초의 분기배당을 내세워 유가증권 시장 상장에 나섰다. 특히 삼성금융네트웍스가 직접 참여·운영하는 만큼 신뢰성과 안정성, 수익성을 자신하고 있다.
삼성FN리츠 투자구조. (사진=삼성FN리츠 증권신고서)
자산 구축 자금은 선순위대출(3491억원)과 브릿지대출(1050억원)을 통해 마련했으며 브릿지대출은 유입된 IPO(기업공개) 공모자금으로 상환한다.
업무위탁을 통해 삼성SRA자산운용이 자산관리를 맡고 우리은행과 대한토지신탁이 자본을 보관한다. 신한아이타스는 사무수탁을 담당한다.
상장 후 삼성생명과 삼성화재가 보유한 우량 자산에 대한 우선 매수 협상권을 활용해 자산에 편입하고 국내외 주요 권역의 신규 자산을 추가로 편입, 대형다물리츠로 성장한다는 계획이다.
우량자산 확보…연평균 5.6% 배당 목표
삼성FN리츠 예상 배당금과 수익률. (사진=삼성FN리츠 증권신고서)
삼성FN리츠의 투자자산은 대치타워(자산보유 비중 71%)와 에스원빌딩(29%)이다.
대치타워는 강남권 업무지구 내에서도 핵심업무지구인 테헤란로에 위치하고 있다. 테헤란로에 인접한 120여개 오피스 자산 중 기준층 면적으로 8위 규모의 우량 자산으로 알려져 있다. 삼성생명이 주요 임차인으로서 65%가량을 사용하고 있으며 임대율은 99.1%에 달한다.
신용도가 높은 우량 임차인이 많은 공간을 임차, 안정성이 높은 자산으로 꼽히며 GBC(글로벌비즈니스센터), 영동대로 복합환승센터(GTX A/C, 위례신사선 등), 국제교류복합지구 등 대규모 개발 호재가 집중된 삼성동 인근에 위치해 임대료와 자산가치 상승도 기대된다.
에스원빌딩은 서울 도심업무지구에 위치해 있으며 인근에 삼성본관빌딩, 삼성생명 서고문빌딩 등 삼성 계열사 연관 자산들이 삼성 클러스터를 형성하고 있다. 현재 국내 1위 보안솔루션 기업
에스원(012750)이 100% 임차해 사용하고 있어 안정적인 임대 수입이 예상된다.
대치타워의 예상임대 수익(임대료+관리비+기타)은 2023년(1~4기 합계) 262억원, 2024년(5~8기 합계) 261억원, 2025년(9~12기 합계) 274억원이며 에스원빌딩의 예상임대 수익은 2023년 93억원, 2024년 97억원, 2025년 112억원이다.
이에 연평균 5.6%의 배당을 계획하고 있으며 특히 리츠 상장사 최초로 분기(1월, 4월, 7월, 10월) 배당을 실시할 계획이다.
확정공모가 5000원…총 1189억원 조달
삼성FN리츠 IPO 일정. (사진=IR큐더스)
삼성FN리츠의 총 공모 주식 수는 2378만주로 확정공모가 5000원 기준 1189억원 모집에 나선다.
공모자금은 오는 5월 만기가 돌아오는 브릿지론 대출 1050억원을 상환하는데 모두 사용한다는 방침이다.
삼성FN리츠는 대치타워와 에스원빌딩 취득을 위해 7584억원의 자금을 집행했으며 투자재원은 자기자본(보통주) 3865억원(브릿지론 포함)과 타인자본(선순위담보대출+임대보증금) 3719억원을 통해 마련했다. 공모 이후에는 선순위 담보대출만 남아있게 된다.
청약자 유형에 따라 총 공모 주식 수 중 60%인 1426만8000주가 기관투자자에, 40%인 951만2000주가 일반청약자에 배정된다.
삼성FN리츠의 수요예측은 다음달 20~21일 양일간 진행되며 일반청약은 27~28일 이뤄진다. 대표주관사는
삼성증권(016360)과 한국투자증권이며 공동 주관사는
NH투자증권(005940)과 KB증권이다. 유가증권시장 상장은 4월 중으로 예정돼 있다.
손강훈 기자 riverhoon@etomato.com