[IB토마토](크레딧시그널)롯데물산, 분양 리스크·차입부담 모두 방어

분양수익 감소했지만 임대수익 증가 등 리스크 완화차입 부담 높지만…우수한 재무안정성으로 대응

이 기사는 2023년 08월 25일 14:39  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 김혜선 기자] 롯데물산이 수익성 개선 추세를 보이면서 신용등급 및 전망 'A1'을 부여받았다. 이는 분양수익이 감소한 상황에서 엔데믹 영향으로 임대수익이 증가해 분양 리스크 방어가 가능할 것으로 전망되기 때문이다. 여기에 차입 부담은 존재하지만 안정적인 재무융통성을 유지하고 있고 향후 대규모 투자지출 계획이 없다는 점도 긍정적인 요인이다.

 

롯데월드타워 전경.(사진=롯데물산)

 

25일 나이스신용평가는 롯데물산의 신용등급 및 전망을 'A1'을 부여했다. 나신평은 롯데월드타워 등 임대시설의 우수한 입지와 임대수익을 기반으로 영업수익성이 개선되고 있는 점을 근거로 꼽았다.

 

롯데물산은 롯데월드타워 및 월드몰을 개발해 운영하면서 롯데자산개발로부터 부동산 자산관리사업과 공유 오피스 사업을 양도받아 영위하고 있다. 또한, 롯데물산은 잠실에 입지 경쟁력을 유지하며 쇼핑몰 등 상업시설은 공실이 거의 없는 상태를 유지하며 임대수익이 안정적으로 증가하고 있는 상태다.

 

롯데물산은 롯데월드타워의 42~71층까지 레지던스를 운영하고 있다. 올해 2분기 말 223세대 가운데 222세대의 분양을 완료하면서 현재 분양은 마무리 단계에 접어들고 있다. 이에 매출이 감소할 요인이 생긴 것이다.

 

실제 올해 1분기 분양수익은 399억원에 그쳤다. 전년 동기(1056억원)와 비교해 절반 이상이 줄은 것이다. 분양수익 추이를 살펴보면 2019년(1685억원), 2020년(2361억원), 2021년(4513억원), 2022년(1387억원)이다. 이에 향후 분양 완료에 따른 매출 축소가 전망된다.

 

다만, 분양수익이 감소한 지난해부터 롯데월드타워의 상업시설이 엔데믹 영향으로 성과를 보이면서 분양 리스크를 완화할 수 있을 것으로 보인다.

 

롯데물산의 2021년 분양수익과 임대수익은 각각 492억원, 825억원을 기록했다. 이후 2022년(264억원, 1087억원), 2023년 1분기(93억원,475억원)가 이어졌다. 분양수익 감소와 함께 엔데믹 여파로 임대수익이 증가한 것이다.

 

또한, 올해 1분기 EBIT(세전이익)는 375억원으로, 전년 동기(332억원)와 비교해 증가했다. 여기에 현재 월드몰에 270개의 업체가 입주해 영업 중이며 공실이 거의 없는 상태로, 안정적인 영업수익성이 유지될 전망이다.

 

 

한편, 롯데물산은 지난해까지 대규모 외부 차입금이 증가했던 바 있어 현금창출력 대비 차입 부담은 높은 수준으로 나타났다. 이는 지난해 코랄리스 지분 인수(1679억원), 올해 롯데케미칼(011170) 유상증자 참여 및 장내 추가 매수(2463억원), 롯데건설 자산유동화 단기사채 매입을 위해 설립된 SPC(1500억원) 등이 원인이다.

 

현재 롯데물산의 총차입금은 2조4922억원이다. 이 가운데 단기성차입금은 1조6116억원, 현금성자산은 4225억원이다. 회사의 현금창출능력을 감안하더라도 만기 도래 차입금에 대한 차환이 필요한 것이다.

 

특히 올해 2분기 말 기준 순차입금/EBITDA는 12.6배로 나타났다. 이는 현금창출력(2641억원) 대비 차입 부담이 높은 수준이다.

 

다만, 롯데물산은 단기간 내에 대규모 투자지출 계획이 없고 안정적인 재무 상태를 유지하고 있다. 실제 올해 2분기 말 기준 부채비율과 순차입금의존도는 각각 90.3%, 24.8%다. 이는 적정 기준인 200%와 30%를 하회하는 수치다. 이에 임대수익에 기반한 영업현금창출을 기반으로 내부 자금 소요에 대응이 가능할 것으로 전망된다.

 

이동선 나신평 수석연구원은 "우수한 대외신인도 및 금융시장 접근성을 바탕으로 단기성차입금의 원활한 차환이 가능할 전망으로, 회사의 단기유동성위험은 매우 낮은 수준으로 판단된다"라고 설명했다.

 

김혜선 기자 [e-mail]