4.1부동산대책..재건축 활력 돌까

1+1 재건축, 현금청산 완화로 한숨 돌렸지만 여전히 난제 많아

[뉴스토마토 최봄이기자] 새정부의 4.1종합 부동산대책 발표로 일부 재건축 단지의 호가가 꿈틀거렸다. 강남구 개포동 개포주공, 대치동 은마아파트 등 대표적인 강남 재건축 단지에서는 매물을 거둬들이거나 호가를 1000만원 이상 높이는 등 대책 발표로 인한 시장 기대감이 드러났다.

 

기존주택의 양도세 면제 대상이 '1가구 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택'으로 한정되면서 강남 고가 소형아파트가 이번 대책의 '핵심 수혜주'로 부각됐기 때문이다.

 

하지만 재건축 조합과 시공사 등 관련 업계에서는 이번 부동산대책이 재건축 사업 회복에 결정적인 기여를 하기엔 역부족이라는 평가가 나오고 있다.

 

결국 재건축 아파트 시장이 풀리기 위해서는 오랜 침체의 늪에 빠진 재건축 사업의 사업성을 높이는 것이 중요한데, 이를 위한 근본 대책은 빠졌다는 것이다.

 

'1+1 재건축(쪼개기 재건축)', 현금청산 시기 연장 등 일부 규제완화가 재건축 시장에 호재로 작용하겠지만 근본적인 대책은 될 수 없다는 반응이다.

 

◇대표적인 강남 재건축 단지인 잠실주공5단지

 

◇'1+1재건축' 중대형 재건축 단지에 '호재'

 

중대형 아파트를 중소형 2세대로 나누는 '1+1재건축' 기준 완화는 중대형 중심의 일부 재건축 단지의 사업성을 높일 것으로 기대된다. 4.1 종합 부동산대책으로 도시환경정비법이 개정되면 1+1재건축이 허용되는 기준이 '가격'에서 '면적'으로 바뀐다.

 

부동산 경기 침체로 매매가가 떨어진 상태에서 가격 기준을 적용하면 1+1재건축을 할 수 없는 경우가 많아 재건축 사업에 큰 걸림돌이 돼 왔다.

 

하지만 면적 기준을 적용하면 아파트 가격에 관계 없이 기존 주택의 크기를 넘지 않는 범위 내에서 '쪼개기 재건축'이 가능해 진다. 예를 들어 송파구 잠실 우성아파트 173㎡ 형은 89㎡ 2가구로 나눠 지을 수 있다. 중소형 강세 현상이 이어지고 있기 때문에 1+1재건축을 추진하는 재건축 단지는 늘 전망이다.

 

◇현금청산·용적률 인센티브 등 규제 완화..효과 있나?

 

현금청산 시기를 '분양신청 후 150일 이내'에서 '관리처분계획인가 후 90일' 이내로 연기한 조치도 재건축 조합의 자금압박을 다소 완화해줄 것으로 기대된다.

 

현금청산은 재개발 아파트를 받지 않는 주민들에게 돈으로 보상하는 것으로 현금청산률이 높으면 그만큼 조합과 시공사의 부담이 커진다. 따라서 재건축 사업성이 담보되지 않는다면 이번 조치가 '빚 갚는 시기'만 연기해 주는 수준에 그칠 것이라는 우려도 제기된다.

 

분양시장이 어려운 상황에서 현금청산률이 높아지면 재건축의 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 오병천 전국재건축재개발연합회 회장은 "부동산 경기가 좋을 때 감정평가액이 매겨진 재건축 단지는 현금청산액이 시세보다 높아 조합원들이 현금청산으로 몰린다"며 "인천 지역은 현금청산률이 40%에 달하는데 큰 비용부담과 미분양 압력가지 겹쳐 재건축 사업을 할 수 없는 상황"이라고 설명했다.

 

정부의 용적률 완화 방침도 재건축 시장에 호재로 작용하겠지만 구체적인 내용은 제시되지 않은 상황이다. 재건축 조합들은 기부채납률에 관계 없이 용적률 인센티브를 적용해야 한다는 입장이다.

 

현재 서울시에서 사용하는 용적률 인센티브 공식은 대지면적에서 기부채납면적을 제외하기 때문에 기부채납률이 너무 높으면 연면적(대지면적×용적률)에서 손해를 보는 경우도 발생한다는 것이다.

 

(자료제공=전국재개발재건축연합회)

 

◇사업성 개선 '관건'..시공사 투자 '병목현상' 풀어줘야

 

때문에 재건축 조합과 시공사 등 관련업계에서는 '사업시행 인가 후 시공사를 선정'하도록 한 공공관리제를 폐지할 것을 주장해 왔다. 현재 이철우 새누리당 의원의 발의로 '조합설립 이후 시공사 선정'이 가능하도록 법 개정이 추진 중이지만 이번 4.1 종합 부동산 대책에는 관련 내용이 포함되지 않았다.

 

서울시가 시공사와 조합 간 비리를 막기 위해 2010년 도입한 공공관리제는 재건축 조합들의 자금난을 키우는 주 원인으로 지적돼 왔다. 조합설립 후 시공사의 자금 투자가 없으면 사업시행 인가가 사실상 어렵다는 것이다.

 

장창훈 재건축재개발신문 발행인은 "조합설립 인가부터 사업시행 인가까지 조합마다 못해도 100억원은 드는데 지원액은 턱없이 부족하고 융자 절차도 까다롭다"며 "조합설립 인가 후 시공사 선택이 가능하도록 규제를 풀어줘야 사업성이 있는 곳을 중심으로 재건축 사업의 장기 침체가 풀릴 것"이라고 말했다.