[뉴스토마토 최봄이기자]8.28전월세대책은 그동안 정부가 공언한 대로 전세수요를 매매수요로 전환하고, 사회초년생과 신혼부부의 구입자금을 지원하는 데 초점을 맞추고 있다.
매매시장 침체가 현재 전세난의 원인이기 때문에 매매시장 활성화를 통해 임대차 시장의 숨통을 틔워줄 수 있다는 판단이다. 반면 효과가 제한적이라는 지적과 함께 제도 보완과 국회의 관련법안 통과도 지켜봐야 한다는 전망도 나오고 있다.
◇거래활성화 주문해 온 부동산 시장 "일단 환영"
거래 활성화를 위한 규제완화를 요구해왔던 부동산 시장에선 일단 환영하는 분위기다. 취득세 인하를 비롯해 생애최초 주택구입자의 자금여력을 지원하는 방안 등이 장기적으로 거래활성화에 도움이 될 것이라는 분석이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "전세의 매매수요 전환, 수급불균형 해소를 위한 임대주택 공급확대, 임차인 부담 경감책 등 3대 핵심정책 방향은 문제의 핵심을 잘 꿰뚫은 혜안"이라고 평가했다.
하지만 당장 턱밑까지 다가온 가을 전세난을 해소하기에는 효과가 제한적일 것이라는 전망도 나온다.
◇취득세 영구인하, 대기수요자 거래하나.."이미 내성 생겨"
가장 큰 관심을 모았던 취득세는 1%로 인하하는 대상 주택이 '6억원 이하'로 확정됐다.
지난 2011년 이후 취득세 한시감면책을 '전가의 보도'처럼 활용하면서 시장을 교란시켜온 문제점을 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 보인다.
부동산114에 따르면 전국 아파트 약 661만가구 중 94%가 6억원 이하다. 세금감면의 사각지대가 크지 않을 것이란 전망이다.
다만 수요자들이 취득세 감면에 내성이 생긴 점은 정책효과를 떨어뜨릴 수 있다. 9억원 초과~12억원 이하는 2%로, 12억원 초과는 3%로 내려 현행 세율(9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과 다주택자 4%)보단 인하됐지만 올해 상반기까지 적용된 한시감면과 비교하면 큰 혜택으로 느껴지지 않는다는 것이다.
조은상 부동산써브 팀장은 "특히 6억원 초과 9억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 올 상반기까지 1% 세율을 적용받았기 때문에 세율이 더 늘어난 것처럼 느낄 수 있다"고 지적했다.
◇수익·손익 공유형 모기지, 내집마련 리스크 줄인다
이번 대책에는 4.1대책에 이어 생애최초 주택구입자에 대한 파격적인 금융지원안이 포함됐다.
국내에 첫 선을 보인 '수익 또는 손익 공유형 모기지'로 1~2% 저리 대출이 가능해지는 셈이다. 기존 금융지원책은 집값이 하락하고 하우스푸어가 양산돼도 금융기관은 리스크를 부담하지 않는다는 비판을 반영한 금융 상품이다.
'수익 공유형 모기지'는 주택기금에서 최대 70%까지 1.5% 금리로 돈을 빌리는 대신 집값이 오르면 주택기금과 공유하는 방식이다. '손익 공유형 모기지'는 주택기금의 최대 40%까지 지분성격의 자금을 받아 1~2%의 임대료를 지불하는 형태다. 집값이 올랐을 때 수익만 공유하는 수익 공유형과 달리 집값이 하락했을 때 손실 리스크도 주택기금이 함께 부담한다.
1%대 낮은 금리로 자금을 마련할 수 있어 실수요자들의 참여도가 높을 것으로 보인다. 하지만 올해는 수도권, 지방광역시의 3000가구를 대상으로 시범사업을 실시하는 정도여서 전체 시장에 미치는 효과는 제한적일 수밖에 없다.
부작용 우려도 있다. 시세차익을 최대한 확보하고 손실 리스크를 최소화하기 위해 실거래가를 조작할 가능성이 있다는 것이다.
조은상 팀장은 "수익공유형은 매각차익이 발생하지 않은 것처럼, 손익공유형은 매각차익이 발생하지 않았거나 손해를 본 것처럼 조작할 우려가 있다"고 지적했다.
◇임대주택 공급확대안 실효성 보완해야
임대주택 공급 활성화 방안은 단기간에 임대차 시장을 안정시키기 어려운데다 실효를 거두기 위해서는 제도 보완이 필요하다는 평가가 나온다.
특히 수익형 부동산의 수익률이 전반적인 하락 추세에 있어 금융·세제 지원만으로 민간 임대주택 공급량을 크게 늘리기 어렵다는 분석이다. 주민반대가 극심한 행복주택에 대한 대응 방안도 뚜렷하지 않다는 지적이 나온다.
함영진 센터장은 "매입임대사업자 수의 정체상태를 고려할 때 정책 한계가 있으므로 리츠와 펀드 등 기업형 임대사업자를 육성해 민간기업의 장기임대주택을 조기에 공급해야 한다"고 조언했다.
◇이제 공은 국회로
8.28전월세대책은 부동산 시장 정상화와 서민 주거부담 완화를 위한 다양한 제도가 포함돼 극심한 침체기를 지나고 있는 부동산 시장에 일정 부분 숨통을 틔워줄 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 당장 시행할 수 있는 정책 카드가 많지 않아 단기 효과는 제한적일 것으로 보인다.
조은상 팀장은 "다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심 법안 통과가 되지 않은 상황"이라며 "하루빨리 4.1대책 후속조치가 마무리돼야 시장 안정화를 기대할 수 있을 것"이라고 내다봤다.
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