토마토인터뷰 시간입니다.
프라임 오피스라고 아시는지요. 강남과 시청, 여의도같은 중심지에 공급되는 대형 오피스빌딩을 말하는데요. 이 프라임 오피스는 국내 경기의 바로미터로 해석되기도 합니다.
이 정도 큰 건물을 지는지, 임대료가 상당한 이 빌딩을 임차할 능력은 있는지. 어느 정도 경제 상황이 호전되지 않으면 프라임 오피스 시장도 어려움을 겪게 되기 때문인데요.
오늘은 이처럼 우리 경제의 바로미터가 되는 프라임 오피스시장의 동향에 대해 알아보도록 하겠습니다.
도움위해 동원건설산업 권준 매니저 모셨습니다.
안녕하십니까?
앵커 : 먼저 국내 경기의 측정지표가 될 수 있는 프라임 오피스의 매매동향부터 확인해 보겠습니다. 요즘 거래가 잘되고 있나요?
권준 : 우선 프라임 오피스가 무엇인지부터 짚고 가겠습니다. 정확한 정의가 있는 것은 아니지만 보통 삼만 제곱미터(30,000㎡) 이상의 면적에 입지, 시설, 관리상태, 외관 등을 종합적으로 고려했을 때 우수한 빌딩을 말합니다. 예를 들어 강남파이낸스센터나 여의도의 IFC 정도를 생각하시면 될 것 같습니다.
최근 프라임 오피스의 매매는 국내 일반 기업 간 매매보다는 대부분 외국 자본 기관 투자자의 매입 비중이 높습니다. 저금리 기조와 기관 투자자들의 대체 투자 비중 확대로 프라임 오피스를 안전자산으로 인식한 데에 따른 것으로 보입니다.
2014년 4분기에는 7개의 프라임 오피스가 매매되었는데 이는 대부분 외국계 자본이 투자를 한 것으로 알려져 있고, 최근 충무로의 씨티센터타워를 2100억원에 매입한 AEW캐피털 역시 해외 글로벌 투자회사입니다. 이와 같이 기관 투자자 위주로 어느 정도 거래는 이루어지고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
앵커: 저금리 기조와 대체 투자처로 프라임 오피스의 거래가 되고 있다고 하셨는데요. 최근 프라임 오피스의 공급은 활발히 이뤄지고 있는지요?
권준 : 프라임 오피스는 서울에서 주로 세 권역에 분포되어 있는데요, CBD, YBD, GBD 즉, 중구를 중심으로 한 중심권역, 여의도권역, 강남권역 그리고 기타권역이 되겠습니다.
작년 4분기에 서울 프라임 오피스는 총 4동 약 27만 제곱미터가 공급되었습니다. CBD에 씨티센터타워, 메트로타워, 디타워 이렇게 3동과 기타권역에 동아디지털미디어센터 1동이 되겠습니다.
올 상반기도 4동이 공급되었거나 공급될 예정입니다. CBD에 광화문 KT 신사옥과 타워8, 기타권역에 LG유플러스 용산 신사옥과 삼성SDS 상암 데이터센터이며, 공급규모는 24만 제곱미터 정도로 예상됩니다.(상암 데이터센터 5월 준공 예정)
대부분 프라임 오피스는 CBD 및 기타권역 위주로 공급되는 양상을 보이고 있습니다.
앵커 : 광화문권을 뜻하는 CBD를 중심으로 공급이 예정돼 있군요. 공급이 있다면 수요가 있어야 할텐데요. 이 오피스들을 받쳐줄 수요는 충분한가요? 수요 부족은 공실률로 이어질텐데요.
권준 : CBD의 경우 SBI저축은행이 센터원빌딩으로 본사를 이전하였고 앞서 언급해드린 씨티센터타워로 쌍용계열사가 입주하였습니다. 서울스퀘어는 기존 임차인인 벤츠가 추가 임대를 한 것으로 알려져 있고, 또한 광화문 KT 신사옥으로 KT 강남 조직이 이전하였습니다.
YBD는 한국IBM이 강남 군인공제회빌딩에서 Three IFC로 이전하였고, 지난 해 4분기에는 한화건설이 전경련회관빌딩으로 이전을 하여 여의도 공실률 하락을 이끌었습니다.
GBD는 아까 언급해드린 SBI저축은행과 KT 그리고 한국IBM이 CBD와 YBD로 빠져나갔고 삼성생명 서초타워에 2만 제곱미터 가량 임차해 있던 삼성중공업이 판교로 이전하여 공실률 상승이 예상됩니다.
앵커 : 기업 이동에 따라 지역별로 공실률 변동이 있군요. 프라임 오피스의 최근 공실률은 어느정도 되는지 정리해 주시겠습니까?
권준 : 지난 4분기 서울 전체 공실률은 8.0% 수준이며, 프라임 오피스를 기준으로 CBD의 경우 10.2%, YBD는 18.9%, GBD는 4.6%입니다.
상대적으로 보면 GBD가 공실률이 낮은데, 이는 공급도 많지 않았기 때문으로 보입니다. 다만, 강남권 대표 산업이었던 IT 관련 기업들이 판교와 잠실 등으로 이전하는 추세이기 때문에 향후에는 공실률이 증가할 여지가 있습니다.
또한 YBD의 경우 전경련회관빌딩과 IFC가 높은 공실률을 보이고 있어 여의도 전체 공실률을 끌어올렸다고 보시면 될 것 같습니다. 그러나 최근 한국IBM의 IFC 입주와 한화건설의 전경련회관빌딩 입주로 공실률이 다소 감소했습니다.
CBD는 꾸준한 공급과 수요가 있으나 현재 선 임대마케팅 중에 있는 트윈시티와 타워8 공실여부에 따라 공실률 변동이 생길 것으로 보입니다.
앵커 : 프라임 오피스 입주를 원하시는 분들에게는 임대료가 중요할 것 같습니다. 임대료 동향에 대해 설명해 주시겠습니까?
권준 : 임대료는 다소 상승세를 보이겠으며, 이는 공급 예정인 대형 오피스의 고임대가와 기존 프라임 오피스의 임대료 인상 조정으로 인한 것으로 보입니다.
특히 CBD의 경우 3.3제곱미터당 99,000원 수준으로 조사되었으며, 신규 공급됐거나 예정에 있는 프라임 오피스가 향후 임대료 상승을 주도하겠습니다.
GBD는 86,000원 수준이며, 낮은 공실률을 토대로 대부분의 프라임 오피스들은 매년 임대료를 인상하고 있는 것으로 조사됐으며, 인상 수준은 3% 내외가 될 것으로 보입니다.
공실률이 높은 YBD는 88,000원으로 아무래도 인상하는 곳보다 동결하거나 인하하는 곳이 많을 것으로 보여지나 IFC와 전경련회관빌딩과 같은 신규 공급 물량이 고 임대가를 주도하여 전체적 평균을 높일 것으로 보입니다.
앵커 : 마지막으로 프라임 오피스 시장에 대해 전망해 보겠습니다. 올해 시장은 전반적으로 어떨 것으로 예상되는지요?
권준 : 아무래도 쉽지 않을 것으로 보입니다. 정부는 경기회복이 지연되면서 경제성장률 전망치를 하향조정했고 경기부양을 위해 금리를 최저수준으로 인하하였습니다.
이러한 와중에 서울 3대 권역에서 가장 많은 임차인 비율을 가진 금융 및 보험업은 계속적으로 구조조정을 단행하고 있고, 작년에 이어 공공기관의 지방이전 역시 계속될 전망이어서 공실률 증가에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
프라임 오피스의 경우 대규모 매입비용 또는 개발비용을 투입하기 때문에 투자시 세운 운용계획을 철저히 따라야 합니다. 이런 운용계획에 따라 책정된 고 임대가의 프라임 오피스를 임차하는 수요는 한정적일 수 밖에 없는데, 경기가 어려울 경우 기업들의 대규모 구조조정에 의하여 수요가 급감할 수도 있습니다.
다만 현재 경기 상황으로 볼 때 2015년 프라임 오피스 시장은 심한 등락이나 변화가 생기지는 않을 것으로 보이나, 공실률과 임대료 수준은 다소 상승할 것으로 보이며, 특히 공실률은 경기 상황에 따라 밀접하게 좌우될 것으로 보입니다.
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