(세모이배월: 맵스미국9-2호)미국 오피스 투자로 연 7% 분배금…30개월 수익률 20%
안정적 임대료 수익 확보…달러자산 배분돼 한국투자 헤지 기능도
입력 : 2019-01-04 06:00:00 수정 : 2019-01-04 06:00:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미래에셋자산운용이 2016년 9월에 설정한 해외부동산펀드 ‘미래에셋맵스 미국부동산투자신탁 9-2호’는 공모를 거쳐 현재 ‘맵스미국9-2호’라는 이름으로 상장수익증권 시장에서 거래되고 있다. 만기 때까지 중도해지가 불가능한 폐쇄형 펀드의 환금성을 확보할 수 있는 유일한 시장이다. 
 
맵스미국9-2호의 순자산은 약 3089억원. 펀드는 이 돈으로 미국 텍사스주 댈러스 리차드슨 서브마켓 내 시티라인 복합단지에 위치한 오피스빌딩 4개동을 매입해 임대하고 있다. 이 빌딩에서 발생하는 월세 등 수익금을 투자자들에게 배분하다가 예정된 만기일이 다가오면 빌딩을 되팔아 시세차익까지 나누고 청산되는 방식이다. 
 
이 빌딩의 약 94%를 차지하는 오피스 공간은 미국의 대형 보험사 스테이트팜이 장기 임차해 사용하고 있으며 2018년 10월말 현재 공실이 없다. 임대료는 매년 2%씩 인상이 예정돼 있다. 펀드가 청산될 때까지 만기가 돌아오는 임대차 계약이 없으므로 오피스 임대료 수익은 안정적으로 유지될 것으로 예상된다. 
 
다만 나머지 리테일 공간의 임대율은 58.6%로 아직 비어있어 계속해서 사업시행자와 활성화 방안을 협의 중이라고 한다. 현재 신규임대 마케팅을 진행 중이다.  
 
지난 12월 말일 현재 이 펀드의 기준가는 1050.28원. 2016년 1000원으로 시작해 50.28원만큼 가치가 상승한 상태다. 하지만 이것을 그동안 5% 정도 수익을 냈다고 착각하면 안 된다. 매년 6월과 12월, 두 차례에 걸쳐 분배금을 나눠준 상태의 기준가기 때문이다. 지급된 분배금까지 포함한 누적기준가는 1204.41원, 즉 20.4%의 수익률을 기록 중이다. 누적수익률 그래프가 매년 6월과 12월에 급등하는 모양인 것도 이 분배금 때문이다. 
 
실제로 2018년 지급된 1000좌당 분배금은 6월에 35.23원, 12월에 35.82원, 더해서 연간 71.05원이었다. 이를 기준가 1000원으로 나누면 7.1%라는 분배율이 나온다. 주식으로 따지면 반기 배당하는 종목의 배당수익률이 7.1%인 것이다. 
 
게다가 1월2일 상장수익증권 시장에서 마감한 종가는 940원이므로 이 가격으로 매수하면 7.5%를 기대할 수 있는 상황이다. 이 정도 배당수익률을 기대할 수 있는 고배당주는 한손에 꼽을 정도다. 
 
사실 맵스미국9-2호가 매입한 오피스빌딩 자산을 중간에 재평가하지 않는 한 기준가가 변할 일은 없다. 그런데도 매일 기준가에 변하는 것은 분배금과 환율 때문이다. 미국 달러로 투자된 자산이기 때문에 매일 변하는 환율이 기준가에 반영되는 것이다. 
 
이 말인즉, 원달러환율이 투자 당시보다 오를 경우 환차익까지 기대할 수 있다는 뜻이기도 하다. 물론 반대로 원화가 고평가되는 상황이면 환차손이 발생한다. 한국 경제가 호황일 때 환율이 하락하고, 불황일 때 환율이 상승한다는 점을 감안하면, 이 펀드로 국내 투자를 헤지하는 수단으로 삼을 수도 있을 것이다.  
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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