[뉴스토마토 김응열 기자] 국토교통부가 6일 주거정책심의위원회를 열고 분양가 상한제 확대 적용 대상 지역을 결정하는 가운데 규제 효과가 정부 기대에 못미칠 것이란 관측이 우세하다. 강남4구와 마·용·성(마포구, 용산구, 성동구) 외에 집값 상승폭이 큰 지역도 규제 후보군에 오를 것으로 보이면서 서울내 재건축 수요는 전반적으로 줄어들 수 있으나 신축 중심으로 아파트 가격 상승 압력이 커질 것으로 보이기 때문이다. 핀셋 규제에도 공급 불안 심리를 잠재우기 어렵고 신규 분양 단지의 청약 경쟁률도 가파르게 오르며 신축 단지에 수요가 지속 유입될 것이라는 관측이다.
5일 부동산 전문가들은 분양가 상한제 지역 발표 후 규제 지역이 아니더라도 재건축 수요는 줄어들 것이라고 관측했다. 함영진 직방빅데이터랩장은 “재건축 단지는 미래 이익을 기대하고 투자 수요가 몰리는 곳”이라며 “강남4구나 마용성과 비견할 만한 곳이 마땅치 않아 다른 지역의 재건축 단지로 수요가 이동할 가능성은 적다”라고 분석했다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장도 “이미 재건축 규제가 강해 규제를 받지 않는 재건축 단지로 투자 수요가 옮겨가진 않을 것”이라고 언급했다. 강남4구나 마용성 외 다른 지역이 규제 대상에 포함될 수 있다는 전망도 이 같은 예측에 힘을 싣는다.
분양가 상한제로 재건축 단지 수요가 감소하고 분양가도 저렴하게 나오겠지만 정부가 기대하는 아파트 매매가격 하락은 어려울 것으로 예상된다. 동 단위의 핀셋 규제에도 공급 불안 심리를 잠재우기 쉽지 않다는 설명이다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “공급 불안 인식이 여전하다”라며 “신축 아파트 수요가 계속 나타날 것”이라고 내다봤다.
아울러 분양가격이 저렴한 신규 공급 단지에 청약 수요가 몰리며 경쟁률이 치솟고, 가점이 낮아 당첨 확률이 떨어지는 이들은 기존의 신축 아파트로 발걸음을 돌리는 현상이 심해질 것으로 보인다. 규제 지역으로 적용되면 시장에서 인기 있는 곳이라는 게 입증돼 주변 아파트 호가가 오를 것이라는 분석도 나오며 매매가격 상승론이 힘을 받고 있는 상황이다.
규제 지역 발표 이후 정부 기대와는 달리 매매가격이 좀처럼 내려가지 않더라도 연내 추가 규제가 나오기는 어려울 것으로 예상된다. 세제 규제 등을 강화하는 등 쓸 수 있는 카드는 많지만 국내 경제 상황을 고려하면 추가 규제를 발표하기가 조심스럽다는 것이다. 함 랩장은 “경제성장률이 낮아지고 있고 기준금리도 인하하는 상황”이라며 “추가 대책을 내놓기는 어려울 것”이라고 말했다.
김현미 국토교통부 장관이 지난달 열린 국정감사에서 질의에 답변하고 있다. 사진/뉴시스
서울시 종로구에서 시민들이 분양가 상한제 확대 적용 반대 집회를 진행하고 있는 모습. 사진/뉴시스
서울시 송파구의 한 아파트 단지. 사진/뉴시스
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com
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