[뉴스토마토 김보선 기자] 정부가 분양가 심사를 강화해 고분양가를 잡겠다고 나서자, 주택시장에 후폭풍이 커지고 있다. 대표적으로 예비 청약자들에게 처음 제시된 분양일정이 줄줄이 연기되고 있다. 또 이에 맞서 후분양제 카드를 만지작거리는 조합과 건설사들이 늘면서 예비 청약자들의 셈범도 한층 복잡해졌다.
특히 올해 상반기 공개된 일정을 따르던 예비청약자들은 점찍어둔 단지의 분양일정이 기약 없이 연기되는 것을 보며 걱정이 커지고 있다. 여기에 오는 24일부터는 분양가 심사가 한층 더 까다로워질 상황이라 이같은 변수들이 더 속출할 가능성이 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가 승인 문제 때문에 일정이 자주 변경되고 있어 관심있는 단지는 일정을 상시로 체크해야 한다"며 "중도금 대출 문제로 당첨 후 계약을 못하는 사례도 많다. 자금 포트폴리오를 잘 확인해야 하는데 기존 주택을 보유한 경우 일찌감치 매도해야 하고 하반기에는 청약가점 시스템 개편도 이뤄지는 만큼 가점 체크도 미리 해두는 게 좋다"고 말했다.
청량리, 사당동, 강남 재건축 대기
18일 부동산업계에 따르면 당초 4월에 분양될 걸로 기대를 모은 서울 동작구 사당동 '이수 푸르지오 더 프레티움' 분양이 6월로 예정돼 있다. 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협의가 늦어지면서 분양일정이 미뤄진 탓에 최종 분양가가 얼마나 경쟁력 있느냐에 시장의 관심이 모아진다. 시기가 이달을 다시 넘길 것이란 전망도 나온다. 전체 514가구 중 153가구가 일반에 분양되며 41~106㎡(이하 전용면적 기준)로 구성된다. 지하철 4호선과 7호선이 지나는 이수역이 도보 10분 거리이며 최근 개통한 서리풀터널을 통해 강남 테헤란로의 접근성도 높아졌다.
올 상반기 신규 분양이 잇따랐던 청량리는 또 한번 주목받을 예정이다. 강북 분양 최대어로 꼽히는 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'로, 3.3㎡당 분양가를 2600만원으로 확정, 분양 초읽기에 들어가면서다. 이 곳 역시 분양가 책정을 두고 청약일정에 차질을 빚었는데 이달 말부터 내달 사이에 분양이 진행될 예정이다.
앞선 '청량리역 한양수자인 192' 2570만원, '청량리역 해링턴 플레이스' 2400만원 등과 비교하면 올해 청량리에서 분양한 단지 가운데 평균 분양가가 가장 높게 책정됐다. 이렇게 되면 84㎡ 기준 9억대인데, 롯데건설이 9억원이 넘는 가구에 대해서도 중도금 대출을 알선할 지 여부도 청약 흥행의 변수가 될 전망이다. 분양가는 한양수자인, 해링턴 플레이스보다 높지만 매력도 만만찮다. 84~117㎡로 구성된 1425단지의 대규모 주상복합아파트로, 일반분양 물량도 1253가구로 많은 편이다. 지하 8층에서 지상 최고 65층의 아파트, 오피스텔 4개동, 백화점 호텔 사무시설이 입주하는 42층 랜드마크타워 1개동 등 총 5개 건물로 지어져 향후 이 일대 스카이라인을 바꿔놓을 예정이다.
강남권에서는 서초구 서초동 '서초그랑자이', 강남구 삼성동 '래미안라클래시' 등이 대어급 분양단지로 꼽힌다.
무지개아파트를 재건축하는 '서초그랑자이'는 43~119㎡로 구성된 1446가구 대단지 아파트로 이 중 167가구가 일반에 분양될 예정이다.
당초 5월 예정이던 삼성동 '래미안 라클래시'도 이달 분양이 이뤄질 지 주목된다. 상아2차 재건축 단지로 59~149㎡ 규모 679가구 중 112가구가 일반분양된다. 지하철 7호선 청담역, 9호선 삼성중앙역뿐 아니라 7호선과 신분당선 환승역인 강남구청역이 가깝다. 언주중학교, 경기고등학교 인근이며 단지에서 코엑스몰, 현대백화점 무역센터점(면세점) 등으로 접근도 편하다.
'서초그랑자이', '래미안 라클래시' 인근을 보면 올해 '방배그랑자이'가 3.3㎡당 4687만원에, 강남구 일원동 '디에이치 포레센트'가 4569만원에 각각 분양됐다.
서울 인근에선 과천·위례신도시
수도권 공공택지 내 아파트 분양 중에서는 위례신도시, 과천지식정보타운 등이 주목받을 것으로 보인다.
올해 북위례 첫 분양단지였던 '위례포레자이'가 130.3대 1의 경쟁률을 기록한 데 이어 '힐스테이트북위례'가 77.3대 1, '송파 위례리슈빌 퍼스트 클래스'가 70대 1, '위례신도시 우미린1차'가 43대 1의 경쟁률을 보였다.
이런 가운데 호반건설은 다음달 위례신도시 장지동에 '호반써밋 송파Ⅰ'을 분양할 예정이다. 108㎡ 단일 평형으로 총 689가구가 분양될 예정이다. 강남 중심업무지구까지 30분 거리인데다 거여·마천 뉴타운, 하남 감일지구의 생활인프라도 누릴 수 있다. 걸어서 갈 수 있는 거암초·산빛초, 거여고가 2020년 개교한다.
과천지식정보타운에도 관심이 집중된다. 과천지식정보타운 S9블록에서 '과천제이드자이' 49~59㎡ 규모의 647가구가 분양을 앞뒀기 때문. 다만 과천제이드자이 역시 고분양가 논란 때문에 분양일정을 확정짓지 못했다.
하지만 과천지식정보타운에서 처음으로 공급되는 분양가상한제 적용 아파트인데다 전 가구가 소형평면으로 구성해 많은 관심이 몰릴 것으로 예상된다. 면적별로는 △49㎡A 104가구 △49㎡B 127가구 △59㎡A 224가구 △59㎡B 3가구 △59㎡C 187가구 △59㎡T 2가구 등이다. 지하철 4호선 인덕원역과 지식정보타운역(2020년 개통 예정) 이용이 편하고 47번국도·북의왕IC도 가깝다. 과천지식정보타운 내 지식산업단지 부지도 맞닿아 있어 지식산업단지 부지 내 다양한 기업들이 입주한 뒤 직주근접의 효과도 기대된다는 평가다.
하반기, 주요 단지 '후분양' 변수 주목
현재 '서초그랑자이'나 '래미안 라클래시'는 후분양 가능성을 배제할 수 없다. 강남 재건축 아파트에 후분양제가 적용된 건 10년 전이었던 2009년 '반포 래미안퍼스티지'가 마지막이다.
후분양제는 후분양에 따른 금융비용을 건설사가 부담하는 조건으로 시공 임무를 맡기는 방식이다. 선분양을 하면 계약금과 중도금을 받을 수 있지만, 이를 포기하고 사업을 진행하는 만큼 조합이나 건설사의 금융비용 부담이 늘어나게 된다.
그럼에도 불구하고 후분양이 다시 고개를 드는 것은 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해서다. 신규 분양단지는 분양가를 주변 시세 이상으로 받을 수 없는데, 이러한 통제에서 벗어나기 위해 후분양을 고려하는 단지들이 늘고 있는 것. 여의도 '브라이튼 여의도', 서초구 '반포우성 아파트' 등도 후분양을 검토 중인 것으로 알려졌다.
이런 가운데 24일부터 서울 전 자치구와 경기·부산·대구 일부 지역에 대한 HUG의 고분양가 심사 기준이 더욱 까다로워진다. 분양가의 상한 기준이 현행 110%에서 100~105%로 낮아지는 것. 인근 지역에서 1년 내에 분양한 아파트가 있으면 같은 수준으로, 1년 초과는 105%를 넘지 못하도록 했다. 규제가 강화되면 현재보다 최대 10% 분양가가 낮아지기 때문에 분양을 앞둔 조합과 건설사들의 저울질이 더 심화될 수 있다. 특히 후분양 자체보다 분양시기를 연기하는 단지가 속출할 수 있어 일정체크가 필수다.
중도금 대출 논란도 지속될 전망이다. 9억원을 초과하는 고가의 아파트는 중도금 대출이 막혀 있어 무주택자라 해도 대출받을 수 없다. 이로 인해 올 상반기 청약 당점자들의 계약 포기 사례를 심심치 않게 볼 수 있었다. 반면 가점이 낮은 현금부자나 1순위 청약이 불가능한 다주택자들이 무순위 청약에 뛰어드는 역설이 시장에서 나타나고 있다. 전문가들은 청약계획이 있다면, 최근 시장 매매가 활발하지 않은 만큼 기존 주택매도를 서둘러야 한다고 당부했다.
김보선 기자 kbs7262@etomato.com