[뉴스토마토 최용민 기자] 차기 정부가 ‘임대차 3법’ 폐지 및 축소를 위한 단계적 방안을 마련키로 하면서 새 정부의 최우선 해결 과제가 될 것으로 전망된다. 대통령직인수위원회 부동산 태스크포스(TF) 팀장을 맞고 있는 심교언 건국대 부동산학과 교수는 그 이유로 임대차 3법에 따른 부작용이 심각하기 때문이라고 강조했다.
31일 업계에 따르면 임대차 3법으로 인한 부작용 중 가장 첫 번째로 꼽히는 것이 보증금 선반영 문제다. 4년간 보증금을 5% 밖에 올리지 못한다는 점에서 신규 계약 시 집주인들이 향후 보증금 상승분까지 미리 반영해 집을 임대하는 것이다. 이로 인해 전세 보증금이 급격하게 높아지는 문제가 발생했다.
아울러 이 때문에 같은 단지 내에서도 신규 계약과 갱신 계약에 따라 보증금 규모가 2배가 넘게 차이나는 경우도 발생한 바 있다. 갱신 계약은 보증금을 5% 밖에 올리지 못하지만, 신규 계약은 그동안 상승한 보증금 시세를 반영하고, 여기에 향후 4년간 오를 시세까지 선반영해 보증금을 요구하고 있기 때문이다.
이로 인해 연쇄적으로 발생하는 문제가 바로 전세의 월세화 현상이다. 신규 계약 시 보증금 규모가 감당할 수 없을 만큼 오르게 되면 ‘울며 겨자 먹기’로 보증금을 줄이고, 월세를 내는 계약 형태가 많아지고 있는 것이다. 특히 정부의 대출 규제 등으로 전세 대출을 받을 수 없는 실수요자들이 전세의 월세화 현상의 최대 피해자가 되고 있다.
심교언 대통령직인수우위원회 부동산TF 팀장이 29일 오후 서울 종로구 통의동 대통령직인수위원회에서 브리핑을 하고 있다. (사진=뉴시스)
이는 무엇보다 전세 매물이 없기 때문에 가능한 현상이다. 수요보다 공급이 많으면 집주인 마음대로 가격을 올리거나, 월세를 요구할 수 없기 때문이다. 이 때문에 업계에서는 실제 임대차 시장에서 매물이 크게 줄어든 것 아니냐는 평가가 나온다.
실제 임대차 3법 시행 이후 서울지역 아파트 임대 매물이 16% 이상 감소한 것으로 추정된다는 연구 결과도 나왔다.
최인혁 한국조세재정연구원 부연구위원은 ‘재정포럼 3월호’에 발표한 보고서에서 “임대차 3법을 포함하는 일련의 부동산 정책은 매매 시장보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친 것으로 짐작된다”며 “서울의 임대 매물량 감소 폭은 16.2%로 매매 시장 매물량 감소 폭인 5.7%의 3배 수준으로 추정됐다”고 설명했다.
아울러 문재인정부에서 폐지한 민간임대 등록 활성화가 유력한 대안으로 떠오르고 있다. 심 팀장도 “임대차 3법 (개정 문제는) 장기적으로 갈 가능성이 있어서 부작용을 막기 위해 등록민간임대활성화, 민간임대주택활성화 등 2가지 방안을 준비했다”라고 말했다. 이에 대한 전문가들의 평가는 긍정적이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “만약 지금은 폐지된 주택임대사업자를 재도입하는 방안이 단기에 실행가능하다면 다주택자에 대한 사실상의 종부세와 양도세 등을 완화하는 조치로 작용할 수 있다”라며 “그렇다면 종부세와 양도세를 직접 수정하기 이전에도 시장효과를 유도하는 것이 가능하다는 점에서 좋은 방안으로 평가할 수 있다”라고 말했다.
최용민 기자 yongmin03@etomato.com