[뉴스토마토 최성남 기자] 글로벌 자산운용사 아메리칸 센추리 인베스트먼트(ACI·American Century Investments)가 인플레이션 상승기인 현 시점에 글로벌 리츠에 투자해야 하는 이유에 대한 분석보고서를 발간해 투자자의 눈길을 끌고 있다. 인플레이션 상승기에 리츠의 수익률이 S&P지수를 웃돌았으며, ESG(환경·사회·지배구조) 투자의 방편으로 매력도 지녔다는 분석이다.
ACI는 인플레이션 공포가 커지고 금리인상이 가파르게 진행되면서 채권투자 위험이 증가하고 있다고 지적했다. 여기에 주식시장에선 투자자들이 대거 매수했던 기술주와 성장주의 변동성이 특히 심해지고 있다는 진단이다. 공급망 차질과 인력 부족 문제는 자동차, 식음료, 소매업 등을 포함한 많은 섹터의 성장 전망을 어둡게 만드는 요인이기도 하다.
이런 상황에서 마이크 로드(Mike Rode) ACI 선임 포트폴리오 매니저 겸 부사장은 "현재는 선뜻 주식과 채권 투자에 나서기 어려운 시기이지만, 리츠(REITs)를 통한 부동산 투자에는 적기가 될 수 있다"고 밝혔다.
이유에 대해 그는 "역사적으로 리츠가 완만하거나 높은 인플레이션 상승기에 S&P(스탠다드앤푸어스) 수익률을 웃돌았다는 사실에서 잘 알 수 있다"고 했다.
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인플레이션 수준별, 리츠와 S&P 수익률 비교(기간 1972년1월1일~2020년12월21일). 사진=ACI
마이크 로드 부사장은 "인플레이션 상승은 소비와 기업 지출이 견조하고, 고용 상황이 개선되는 경기 호조의 신호로 읽힐 수 있다"면서 "이에 따라 오피스와 산업시설, 아파트 및 가게 등에 대한 임차수요 상승을 낳는다"고 했다. 더불어 리츠의 임대계약서에는 물가상승에 따른 임대료 인상 조항이 종종 포함되고 있어 인플레이션 상승을 헤지(위험회피)할 수 있다고도 덧붙였다.
코로나19 팬데믹으로 인한 공급망 차질로 건자재 비용이 증가했고, 이로 인해 빌딩 공급에 제약을 받았다는 점 역시, 리츠 소유 부동산 가치를 유지시켜준 요인이 됐다고도 진단했다.
팬데믹으로 리츠 시장은 오히려 수혜를 봤다는 분석도 이어졌다. 팬데믹 발발 초기가 지난 후부터 아파트 임대료는 팬데믹 이전과 비교해 약 5% 가까이 상승했다. ACI는 노동자의 사무실 복귀가 본격화되면 오피스 수요가 더욱 늘어날 것으로 봤으며, 이 점이 리츠의 배당금 수익이 점차 증가할 것이란 전망에 힘이 실어주는 요소로 꼽았다.
리츠 투자 수익은 배당금 수익과 장기적 관점에서의 자본차익으로 나뉜다. 리츠는 과세소득의 최소 90% 이상을 배당금으로 지급해야 하므로 임대료가 오르면 투자자의 배당금 수익도 따라 증가하는 구조를 갖고 있다.
ACI는 리츠 투자가 ESG 투자의 좋은 방편 중 하나라고도 설명했다. ESG 요소를 투자의사결정 과정에 통합한다는 것이 리츠 투자의 많은 특징과 맥을 같이 한다는 설명이다. 마이크 로드 부사장은 "지속가능한 사회를 이루기 위한 ESG 투자의 핵심개념이 리츠 투자에 잘 녹여져 있다"며 "리츠를 통해 헬스케어 섹터, 지속가능 생활 실천, 천연자원 보호 및 기술발전 지원 등 테마에 대한 투자기회를 얼마든지 찾을 수 있다"고 했다.
ACI는 리츠가 ESG 투자의 좋은 수단이 될 수 있다는 근거로 4가지를 들었다. 우선 리츠는 중저가 및 학생 주택, 그리고 아파트 단지 등을 개발하는 데 필요한 자금을 제공함으로써 주택 부족 문제를 완화시켜 줄 수 있다. 디지털 경제와 관련해 리츠는 데이터 센터 및 기지국 건설에도 자금을 제공하는데 해당 시설은 일상의 삶을 윤택하게 할 뿐 아니라 교육의 질을 높이는 데에도 기여할 수 있다는 설명이다.
전기차 충전소와 태양광 시설과 같이 이산화탄소 감축을 위한 재생에너지 인프라를 확충하는 데에도 리츠가 기여할 수 있다. 전미리츠협회(Nareit)의 발표에 따르면 2021년 기준 시가총액 상위 100개 리츠 중 무려 37%가 재생에너지 전력을 사용하고 있다.
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마이크 로드 ACI 부사장. 사진=ACI
최성남 기자 drksn@etomato.com