[뉴스토마토 이보라·김보연 기자] 정부가 부동산 규제 완화를 이어가고 있지만 가계대출 규제의 핵심인 총부채원리상환비율(DSR) 현행 유지 방침을 고수하고 있습니다. 그러면서 주택 실수요자 등 특정 대상에 대해서는 DSR 예외를 이어가고 있는데요. 잠재 주택 수요자들을 비롯한 시장의 혼란만 키우고 있다는 지적이 나옵니다. 전문가들은 부동산 경기를 살리기 위해서는 DSR을 포함한 가계대출 규제 정상화 논의가 필요하다고 입을 모았습니다.
12일 금융당국과 금융권에 따르면 다음달 2일부터 주택담보대출을 대환할때 기존 대출 시점의 DSR규제가 적용됩니다. 기존 대출 시점의 DSR을 적용해 금리상승기 주담대 차주의 이자상환 부담을 줄이기 위한 조치인데요. 이외에도 규제지역 내에서 다주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)가 30%까지 허용되고, 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규정도 완화됩니다.
DSR 규제 예외 사례…정부도 갈팡질팡
DSR은 지난 2021년 가계부채 관리 방안으로 도입됐습니다. 코로나19 발발 이후 통화정책의 영향으로 가계부채가 급증하면서 부실을 방지하기 위해서입니다. DSR 규제는 금융권에서 받은 총 대출에 대한 연간 상환액이 총 소득에서 차지하는 비율인데요. 지난해 7월부터 돈을 빌리는 개인(차주) 단위로 개편됐습니다. 현재는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다.
DSR은 기존에 적용하던 총부채 상환비율(DTI)보다 엄격한 고강도 규제로 꼽힙니다. DTI는 담보대출 원리금 상환액에 기타대출 이자 상환액까지 부채로 보지만 DSR은 기타대출의 원리금까지 모두 빚으로 산정하기 때문입니다. 마이너스통장을 실제 사용하지 않는다하더라도 부채로 적용돼 DSR이 올라가는 효과가 있습니다.
문제는 정부가 야심차게 도입한 DSR에 대한 예외조항을 남발하고 있다는 점입니다.
금융위가 올해 업무보고에서 밝힌 대출규제 완화책에도 관련 내용이 있습니다. 대환 시 기존 대출 시점의 DSR 적용방안은 일종의 DSR 규제 조치의 예외 사례입니다. 통상 주담대 대환은 대환시점의 DSR을 적용해왔는데요. 정부의 규제조치와 고금리기조가 이어지면서 기존 대출시에는 DSR에 충족했음에도 대환할때 이를 넘어서는 문제가 발생하고 있어 이같은 조치를 시행했다고 금융위는 밝혔습니다.
특례보금자리론도 DSR 예외 사례입니다. 이달부터 신청이 시작된 특례보금자리론은 출시 1주일 만에 10조원을 넘은 것으로 집계됐는데요. 특례보금자리론은 소득과 관계 없이 9억원 이하 주택을 담보로 최대 5억원을 대출받을 수 있는 정책모기지 상품으로 DSR 규제 적용을 받지 않습니다. 발표 당시만 해도 대출금리가 높고 금리조건 등이 까다로워 효과가 있을지에 대한 우려가 나왔는데요. 출시 직전에 금리 까지 0.5%포인트 인하되면서 실수요자들의 관심이 높습니다.
정부 "가계부채 관리 위해 DSR 유지"
금융당국은 원칙적으로는 DSR 규제를 유지한다는 입장을 고수하고 있습니다. 김주현 금융위원장은 지난달 30일 금융위원회 업무보고에서 "DSR을 살펴보면 생계와 밀접한 대출은 제외하고 있고, 이를 완전히 완화하려는 기조는 아니다"라고 말했습니다.
그는 "빚내서 투자하라는 것 아니냐는 지적이 있을 수 있지만 누군가 서비스를 제공하는데 사주는 사람 없으면 경제가 제대로 돌아가지 않는다"며 "꽁꽁 막아놓고 경제 활동을 막아놓으면 위기대응이 가능하지 않다. 부채를 조금 지더라도 능력이 되고, 갚을 수 있다면 구매할 수 있어야 한다"고 설명했습니다.
다만 가계부채 관리 차원에서 DSR 규제 필요성을 들며 당분간 유지하겠다고 밝혔습니다. 김 위원장은 "금융시장의 과잉 부채, 과잉유동성은 문제인 것은 맞다"며 "해외에서 우리나라 과잉부채를 굉장히 예의주시하고 있는 만큼, DSR을 완전히 완화하는 등 부채를 무조건 늘리는 정책을 표방하는 것은 아니다"라고 강조했습니다.
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김주현 금융위원장이 지난달 27일 금융위 2023년 업무계획 브리핑을 하고 있다. (사진=금융위원회)
이복현 금융감독원장도 최근 업무계획 관련 기자간담회에서 금융위 방침에 찬성했습니다. 이 원장은 "DSR 규제는가계 총량 규제 등이 사실상 유보적 입장인 상황에서 근간이 되는 규제"라면서 "금융위원장이 말했듯 DSR 관련 규제 근간은 전혀 바꿀 생각은 없다. 다만 DSR을 어떻게 운영하는 게 합리적인지, 거부감이 적을지 개별 지점마다 현상적인 문제가 있다"고 지적했습니다.
"일관성 없는 규제는 시장에 잘못된 신호"
DSR 규제완화를 두고 전문가들 사이에서도 의견은 분분합니다만, 일관성을 갖춰야 한다는 것에는 이견이 없습니다. 갈팡질팡하는 정부의 조치가 이어진다면 시장질서가 유지되기 어려울 것이라는 우려가 많습니다.
함영진 직방데이터랩장은 "전세가격이 급격히 떨어지고, 월세화 되며 전세보증금을 내주지 못하는 일부 임대인들이 생겨나고 있고 결국에는 세입자의 피해로도 이어질 수 있기 때문에 해당하는 임대인에게 일부 규제를 완화해서 대환·대출용 대출 규제를 완화해야 한다"고 말했습니다.
정부가 규제 일관성을 상실하면 신뢰가 무너질 수 있다는 의견도 있습니다. 김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 "우리나라 주택시장의 문제는 정부가 정책을 너무 자주 바꾼다는 점"이라며 "어느 날은 규제를 올렸다가 또 어느 날은 내리고, 정부가 시장 개입을 너무 많이 하다 보니까 시장에 믿음을 못 주고 있다"고 지적했습니다.
허명 부천대학교 경영학과 교수도 DSR 규제 필요성을 인정하면서도 정부의 잦은 정책 변화는 우려스러운 대목이라고 지적했습니다. 그는 "정책적으로 DSR규제 적용을 아예 안할 수는 없다. 그렇게 되면 은행에게 ‘마음대로 대출을 해줘라’는 의미로 전달되니 향후 가계 부채에 대한 건전성 문제가 심화될 수 있다"고 말했습니다. 그러면서 "규제 자체를 안할 수는 없고, 분명히 비율을 조정할 필요가 있는 데 국민들에게 어려움이 따르니 그 조정이 너무 잦으면 안된다"고 말했습니다.
이보라·김보연 기자 bora11@etomato.com