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2023년 03월 6일 17:38 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 손강훈 기자]
롯데리츠(330590)(롯데위탁관리부동산투자회사)의 이자비용이 늘어나고 있다. 부채비율과 LTV 등은 양호한 수준으로 관리되고 있지만 리츠 특성상 내부유보금과 잉여현금흐름 여력으로 재무구조를 개선하는 데 한계가 있는 만큼 금리 인상으로 인한 금융비용 증가는 부담이 될 수밖에 없다는 평가다.
6일 NICE신용평가에 따르면 롯데리츠는 2001년 7개의 자산을 추가 매입하면서 이와 관련된 차입부담이 이전 대비 확대됐으며 기존에 조달한 차입금의 만기가 대부분 1년 이내에 돌아옴에 따라 금융비용이 증가할 것으로 예상됐다. 기준금리 상승 영향으로 기존 차입금의 조달금리를 상회하고 있기 때문이다.
롯데리츠는 국내 유통기업 가운데 선두권의 시장지위를 보유한
롯데쇼핑(023530)(최대주주)의 우수한 신용도와 매년 1.5% 혹은 전년도 소비자물가지수 상승률에 연동한 임대료 인상, 매장 운영에 소요되는 대부분의 비용을 책임임대차기간 동안 임차인이 부담하는 임대조건 등을 고려하면 장기간 임대수익을 기반으로 한 안정적인 이익창출이 가능할 것이란 예상이다.
롯데리츠 영업수익성 추이.(사진=NICE신용평가)
여기에 보유자산 가치를 기반으로 한 재무안정성은 양호한 수준이다. 2022년 말 기준 부채비율 113.4%, 회사가 편입한 부동산의 매입가를 기준으로 한 LTV(Loan To Value)는 49.5%(임대보증금 제외 기준)를 나타냈다.
더구나 주요자산의 매입가 대비 감정평가액이 꾸준히 늘고 있다는 점은 재무적 융통성이 우수하다는 평가를 가능하게 한다.
감가상각비를 제외한 영업비용은 임대수익의 5% 내외 수준으로서 회사는 매년 1000억원 이상의 안정적인 EBITDA를 창출할 것으로 보이나 금융비용 증가로 인해 2022년 3.1배를 나타냈던 EBITDA/금융비용 배수는 추후 3배 아래로 떨어질 확률이 높다. 이는 고정비 충당능력은 이전 대비 저하된다는 의미다.
특히 롯데리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하므로 수익성을 바탕으로 한 자체적인 현금창출력으로는 재무구조를 개선하는 데 한계가 있을 수밖에 없다.
결국 만기가 돌아오는 차입금 상환은 문제없이 이뤄지겠지만 이를 위한 추가적인 차입에서의 비용(이자 등) 증가가 우세하기 때문에 관련 재무지표의 부정적인 변동이 발생할 수 있다는 지적이다.
이동선 NICE신용평가 수석연구원은 “부채비율과 전반적인 LTV의 상승 여부, 차입금 리파이낸싱에 따른 금융비용 증가폭 등이 주요 모니터링 요인이다”라며 “ 온라인쇼핑 증가 등으로 인해 나타날 수 있는 보유 점포의 실적저하 가능성에 대해서도 지속적으로 살펴볼 예정”이라고 설명했다.
손강훈 기자 riverhoon@etomato.com