[뉴스토마토 정기종기자] 올해 주택시장 화두로 재건축 아파트가 주목받고 있는 가운데 서울을 중심으로 주요 재건축 사업이 꿈틀대고 있다. 공공택지 축소 기조 속 재건축 아파트가 믿을만한 열쇠로꼽히고 있지만 각 단지별 경쟁력과 사업 진행 추의를 주의깊게 살펴봐야한다는 조언이 잇따른다.
21일 업계에 따르면 최근 서울 주요 재건축 아파트 단지들의 사업이 잇따라 시동을 걸고 있다. 서울 주택 시장 중심축 역할을 하던 강남권은 물론 강북과 서울 외곽 지역까지 사업에 속도를 내기 위한 움직임이 한창이다.
작년 11.3 부동산 대책에 시장이 전반적인 조정국면에 돌입한 이후 주택시장 호황을 이끌었던 서울 강남권 재건축 아파트 단지들도 타격을 받았다. 서울시가 한강변 관리 계획에 따라 주거지역 층고를 35으로 엄격히 제한하면서 지역 내 랜드마크 지위 확보를 위해 50층 이상 건립 계획을 꿈꾸던 단지들이 잇달아 발목을 잡혔기 때문이다.
특히 내년부터 부활되는 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분인가를 받는 것이 필수적인 상황에서 사업진행에 따라 단지별 희비는 크게 엇갈렸다.
강남권 재건축 아파트 양대산맥 중 하나로 꼽히던 반포주공1단지는 최근 층고를 35층으로 낮춘 계획 변경안이 서울시 도시계획위원회를 사실상 통과하며 주가가 급상승했다.
반면, 잠실주공5단지가 확고한 시 입장에 따라 50층 통과 계획이 좌절되며 급격한 하락세를 보였다. 하지만 최근 잠실주공5단지마저 절대불가는 아니라는 시 입장이 발표되면서 재건축 아파트 주가 또한 살아나는 분위기다.
지난 한주간 서울시 재건축 아파트 가격은 전주 대비 0.28% 증가하며 11.3 부동산 대책 이후 가장 높은 오픔폭을 보였고, 이에 기인해 서울 전체 일반 아파트 가격 역시 올 들어 가장 높은 0.06%의 상승세를 보였다.
상황이 이렇다보니 재건축 아파트는 강화되는 정부 규제와 저성장 기조, 어수선한 정국 등 악재가 즐기바 올해 주택 시장에서 '믿을맨'으로 주목받고 있다. 이에 따라 강남권인 강남, 서초, 송파구는 물론 광진구 자양동과 노원구 상계동 지역 단지들도 진행에 속도를 내고 있다.
서울 한강변 대표적 노후주택밀집지역이던 자양동 일대 마지막 남은 7구역이 최근 정비구역지정을 위한 주민공람을 마무리하며 사업에 속도를 내고 있다. 앞서 사업시행인가를 마친 자양 1구역 정비사업 조감도. 사진/서울시
서울 한강변 대표적 노후주택밀집지역이었던 자양동 일대는 오랜기간 정체됐던 정비사업이 기재개를 켜고있다. 앞서 1구역과 4구역이 사업시행인가와 관리처분인가를 마친 가운데 최근 마지막 남은 7구역이 정비구역지정을 위한 주민공람을 마무리 한 상태다. 이르면 오는 4월 도시계획위원회 심의를 마치고 정비계획안을 확정한다는 계획이다.
강북 재건축 사업의 중심축으로 꼽히는 상계지구 역시 첫발을 내딛었다. 최근 상계주공8단지가 관리처분총회를 마무리하며 잰걸음 내고 있는 것.
상계주공아파트는 거주 가구만 4만여가구에 달하는 강북 최대 단지 가운데 하나로 상계주공8단지는 지구 최초의 재건축 사업장이다. 때문에 8단지로 시작된 상계지구 재건축 사업이 강북권 재건축 아파트 사업 활기의 촉매제로 작용하길 바라는 분위기다.
하지만 전문가들은 재건축 아파트라고 해도 시장의 무조건적 만능열쇠로 작용하는 것은 아니라고 조언한다. 심화되고 다양해지는 시장 변수 속 각 단지는 물론, 같은 단지 내에서도 층고 등 세부 조건에 따라 옥석가리기가 중요해진 만큼 보유한 자금 여건과 상황에 맞는 면밀한 검토가 필요하다는 것.
작년 서울시 정비구역추진현황 자료에 따르면 서울시 재건축 아파트 단지 300여곳 가운데 사업이 진행 중인 곳은 절반을 조금 넘는 180여곳에 불과하다. 이 가운데 관리처분계획 인가를 받았거나 공사가 시작된 곳은 50여곳 수준이다.
관리처분인가 직전 단계인 사업시행인가를 받은 단지라고 해도 조합 내부 의견 조율 등에 소요되는 시간에 다음 단계로 넘어가는데 1년여가 걸린다는 점을 감안하면 무턱대고 시세차익을 토린 투자에 나서는 것은 위험한 접근이라는 제언이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 아파트는 올해 주택시장에서도 바로미터 역할을 하는 동시에 중심축의 입지를 이어가겠지만, 각 단지별 세부 사안들을 꼼꼼하게 점검해 접근하는 것이 필요하다"고 말했다.
정기종 기자 hareggu@etomato.com