부동산 불황에도 뜨는 리츠

리츠 배당확대법·퇴직연금 활용 등 투자환경 '우호적'올해 상승률 1위 물류섹터 'ESR켄달스퀘어리츠'

 

[뉴스토마토 신대성 기자] 부동산 시장이 침체돼 있지만 금융투자업계에선 오히려 리츠에 주목하고 있습니다. 특히 지난해 물류센터 공실 우려에도 우수한 재임대율을 기록하고 주가·실적이 좋은 리츠에 관심이 모입니다. 

 

24일 한국거래소에 따르면 주요 리츠 10개를 담은 KRX 리츠 TOP 10 지수는 올 들어 2.2% 올랐습니다. 지난해 부동산 시장 침체 영향으로 대폭 하락한 후 반등했습니다. 지난 2월 리츠 배당확대법이 국회를 통과하면서 법인세 감면 혜택과 함께 이익배당도 확대할 수 있는 길이 열려 우호적인 투자 환경이 조성된 영향입니다. 

 

퇴직연금 시장 활성화로 인한 연금자산으로 리츠의 활용도가 높단 평가도 나옵니다. 상장리츠와 상장지수펀드(ETF)의 경우 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이나 간접(퇴직연금상품)방식 등으로 투자할 수 있습니다. 

 

상당수 리츠들의 주가가 여전히 부진하지만, 리츠가 보유한 부동산 특성에 따라 온도차는 큽니다. ESR켄달스퀘어리츠는 올 들어 22.6% 올라 가장 높은 수익률을 기록하고 있습니다. KB스타리츠도 9% 상승했으며, SK리츠와 한화리츠도 소폭 올랐습니다. 

 

(사진=ESR켄달스퀘어)

 

공실률 0% ESR켄달스퀘어리츠, 임대료 18% 뛰어 

 

켄달스퀘어리츠운용이 내놓은 국내 대표 물류리츠 ESR켄달스퀘어리츠는 최근 공급과잉으로 물류센터 공실률이 커진 상황에서도 지난해 100% 수준의 임대율을 유지했습니다. 재계약에 따른 임대료 또한 18% 성장했습니다. 

 

지난 2020년 12월 상장한 이 리츠는 국내에서 유일하게 물류섹터에만 총 1조1695억원 집중 투자합니다. 주요 포트폴리오는 경기 부천·고양·용인·이천, 경남 김해 등지에 있는 18개의 물류센터이며 쿠팡, CJ, GS, 삼성 등 대기업들이 임차인으로 구성됐습니다. 

 

지난해 하반기 영업이익은 전분기 대비 7% 줄었으나, 올해 성적은 호조세로 시작했습니다. 올 반기 영업이익은 전분기 대비 30% 증가했습니다. 주가도 올 들어 23% 상승세입니다.

 

켄달스퀘어리츠운용은 연말 만기가 도래하는 3300억원 규모의 차입금 리파이낸싱에 대응하기 위해 자산 매각을 진행할 예정입니다. 해당 차입금 조달금리는 2.5%이기 때문에 금융비용 상승이 불가피하지만 자산 매각을 통한 배당 보전 전략은 작년에 이어 올해도 유효하단 관측입니다. 

 

탄탄한 주주 구성도 신뢰를 더하고 있습니다. 세계 10대 연기금 중 한곳인 캐나다 CPP인베스트먼트가 최대주주로 지분 25% 가량을 보유했습니다. 켄달리츠운용이 10.97%, 미래에셋자산운용 8.26%, 이지스자산운용 8.11%로 구성됐습니다. 

 

또한 패시브 자금도 지속적으로 유입될 예정입니다. 이달말 우리자산운용에서 ESR켄달스퀘어리츠를 20%이상 담은 리츠 상장지수펀드(ETF)도 출시합니다. 

 

실적 반등 성공한 kb스타리츠, 국내 자산 신규 편입

 

주가 상승세가 지속되고 있는 KB스타리츠는 해외 상업용 부동산 경기 침체 여파를 겪다가 올 들어 실적 반등에 성공했습니다. 자산가치가 다시금 상승하고 있는 영향입니다. 

 

KB스타리츠는 최근 사업연도(2023년 8월~2024년 1월) 영업이익이 534억원, 당기순이익이 511억원으로 직전연도(2023년 2월~7월) 대비 모두 흑자전환 했습니다. 같은 기간 매출액은 130% 가까이 증가했습니다. 올 들어 주가는 9% 상승했고, 시가 배당률은 8.66%입니다. 

 

KB스타리츠는 국내외 오피스를 기초자산으로 하는 오피스 리츠입니다. 지난 2월 서울 종로구 씨티뱅크센터를 신규 편입하면서 포트폴리오를 다변화했습니다. 현재는 벨기에, 영국 및 서울 도심업무지구(CBD) 권역 소재 오피스 3개를 보유 중입니다. 

 

임대율은 3개 자산 모두 100%이며, 임차인은 벨기에 정부와 삼성전자 및 한국씨티은행입니다. 투자 금액 기준 비중은 벨기에 노스 갤럭시 타워 78%, 씨티뱅크센터 12%, 영국 삼성 유럽HQ(삼성전자 유럽 본사 사옥) 10%입니다. 

 

글로벌 상업용 부동산 시장의 가격 변화가 큰 상황 속에서 자산 모두 신용도 높은 단일 임차인을 확보한 점이 안정성 확대 요인입니다. 

 

증권가에선 해외 오피스 자산의 임대료는 벨기에 건강지수 및 영국 RPI에 연동되어 있어 인플레이션 헷지가 가능하고, 물가가 안정화됨에 따라 올해 임대료는 견조한 수준을 유지할 것으로 전망하고 있습니다. 

 

국내 최대 규모 SK리츠도 지난 2월 700억원 규모 회사채 발행 모집에 6000억원이 몰려들면서 흥행에 성공했습니다. 최근 태영건설 워크아웃 이후 부동산 관련 기업들이 회사채 투자수요 확보에 어려움을 겪는 상황에서도 안정적인 임대 수익과 우량한 신용등급인 'AA-'을 인정받아 견고한 투자 수요를 끌어낸 영향입니다. 올해는 300억원 규모 자사주 매입을 검토 중이며, 2개 주유소를 매각해 이익배당을 지급할 예정입니다. 

 

신대성 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융증권부장이 최종 확인·수정했습니다.