추석 이후에도 서울 집값 강세 지속…최대 변수는 '전세난'

공급 부족에 실수요 매수 전환 가속… 전문가 만장일치 "상승세 이어질 것"

[뉴스토마토 홍연·박선영·이수정 기자] 추석 연휴 이후 부동산 시장은 서울·수도권을 중심으로 강세 흐름이 이어질 것이라는 전망이 우세했습니다. 전문가들은 서울 아파트값 상승을 예상했으며, 전세난 심화와 공급 부족이 실수요자의 매수 전환을 자극하는 핵심 요인으로 꼽았습니다. 반면 지방은 상승과 보합, 하락 전망이 엇갈리며 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망했습니다.

 

<뉴스토마토>가 국내 부동산 전문가 6인을 대상으로 추석 이후 집값 향방을 조사한 결과 전원이 추석 이후 연말까지 서울·수도권 아파트 매매가격이 상승할 것으로 전망했습니다. 송승현 도시와경제 대표와 윤지해 부동산R114리서치랩장은 3% 이상 상승을 예상했고, 이동현 하나은행 부동산수석전문위원·박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원·이은형 대한건설정책연구원 연구위원·함영진 우리은행 부동산리서치랩장등 4명은 1~2%대 상승에 무게를 실었습니다. 전문가들은 서울 핵심지의 공급 부족과 매물 감소, 실수요 중심의 견조한 수요가 가격을 지지할 것으로 분석했습니다.

 

송승현 대표는 “서울 핵심지는 공급 부족과 유통 매물 감소가 지속되고, 상승세가 외곽과 경기 주요 지역으로 확산될 가능성이 있다”고 말했습니다. 이동현 위원은 “보유세 부담이 큰 고가 아파트는 거래량이 감소하면서 약보합세를 보이겠지만, 전세난으로 중저가 아파트에 실수요가 몰리며 가격 상승을 견인할 것”이라고 전망했습니다. 이은형 연구위원 역시 거래량은 크게 늘지 않더라도 매매가격은 오를 여지가 크다고 진단했습니다.

 

(인포그래픽=뉴스토마토)

서울 시내 한 부동산 중개업소에 전세 매물이 붙어 있다. (사진=뉴시스)

 

전월세 시장 3% 이상 상승 예상…금리·대출 규제 변수 

 

지방 시장은 의견이 엇갈렸습니다. 송승현 대표와 윤지해 랩장은 1~2% 상승을 전망했고, 박원갑 위원과 이은형 연구위원, 함영진 랩장은 보합을 예상했습니다. 이동현 위원만 유일하게 1~2% 하락을 전망하며 “국지적 호재가 있는 지역을 제외하면 경기 침체와 거래 감소 영향으로 약세가 이어질 수 있다”고 설명했습니다. 결국 지방 전체의 동반 회복보다는 핵심 입지를 중심으로 한 선별적 회복이 우세할 것이라는 전망입니다.

 

매매 시장보다 더 강한 흐름이 예상되는 곳은 전월세 시장입니다. 전문가 6인 모두 서울·수도권 전월세 가격 상승을 전망했고, 이동현·송승현·윤지해·함영진 등 4명은 3% 이상 상승을 내다봤습니다. 전세 매물 부족과 입주 물량 감소, 월세 전환이 맞물리면서 임대차 시장의 불안이 당분간 이어질 것이라는 전망입니다. 윤지해 랩장은 “전월세 시장은 매매와 연동된 강세지만 매매보다 더 강세를 보일 것”이라며 공급절벽과 기존 매물잠김현상을 핵심 원인으로 꼽았습니다.

 

서울 평균 전세가격이 7억원을 넘어선 가운데 전세 수요의 매매 전환 가능성도 높게 내다봤습니다. 함영진 랩장은 이를 ‘패닉바잉’보다 ‘포모(FOMO) 수요’로 해석했습니다. 생애 최초 주택 구입자와 무주택 30대를 중심으로 내 집 마련 움직임이 이어질 것이란 예상입니다. 이은형 연구위원 역시 경제력이 있는 수요층부터 선별적인 매매 전환이 나타날 가능성이 높다고 분석했습니다. 

 

종합부동산세 개편 시행 유예가 다주택자와 고령 재건축 소유자의 매물 증가로 이어질지에 대해서는 신중론이 우세했습니다. 송승현·이동현·함영진 등은 세제개편안이 확정되지 않은 만큼 당분간 관망세가 이어질 것으로 봤습니다. 반면 박원갑 위원은 절세 목적의 매물이 내년까지 단계적으로 출회할 가능성을 제시하며 매물 증가 시점을 구체적으로 전망했습니다. 전문가들은 세 부담만으로 대규모 급매가 쏟아지기보다는 가격 기대와 양도세, 재건축 사업 진행 속도 등을 함께 고려한 점진적인 매도 움직임이 나타날 가능성이 크다고 입을 모았습니다.

 

지방·수도권 외곽의 미분양 적체와 서울 핵심지 간 격차에 대해서는 전문가 대부분이 양극화 심화를 전망했습니다. 함영진 랩장은 서울 외곽과 경기 동남권은 전세가격 불안으로 상승 압력이 이어지는 반면, 지방은 미분양 적체와 수요 부재로 위축이 지속될 것으로 내다봤습니다. 다만 윤지해 랩장은 “양극화보다는 키맞추기와 갭메우기, 풍선효과, 온기 확산이라는 표현이 더 적절하다”며 서울에서 수도권으로, 지방 핵심지에서 비핵심지로 회복세가 점진적으로 확산할 가능성을 강조했습니다.

 

실수요자 전략으로는 무리한 대출을 피하고 자금 여력 범위 내에서 접근해야 한다는 의견이 공통적으로 제시됐습니다. 청약과 분양을 우선 검토하고, 기존 주택과 경매 등 다양한 매입 방식을 활용하되 금리 인상기에는 상환 능력을 고려한 보수적인 자금 계획이 필요하다는 조언입니다. 특히 공급 확대 시그널만으로는 관망세가 오래 지속되기 어렵고, 전세난이 이어질 경우 일부 실수요자는 매수로 이동할 가능성이 높다는 의견도 나왔습니다.

 

전문가들은 추석 이후 시장을 좌우할 핵심 변수로 금리와 대출 규제, 세제개편 향방, 공급절벽과 전세시장 불안을 꼽았습니다. 서울 강세라는 방향성에는 이견이 없었지만 지방 회복 속도와 양극화의 정도, 매물 출회 시점에 대해서는 전문가별로 온도차가 나타났습니다.

 

홍연 기자 [e-mail]

박선영 기자 [e-mail]

이수정 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.