(4.1부동산대책)문답으로 풀어보는 부동산대책

[뉴스토마토 신익환기자] 박근혜 정부가 첫 부동산대책을 내놨다. 대표적인 추진 방안과 관련된 궁금증을 문답식으로 정리했다.

 

◇주택시장 정상화 대책 추진 배경은?

 

정부는 주택거래 위축으로 인한 서민경제 어려움 가중되고 있다고 분석했다. 이에 따라 서민경제의 어려움을 덜고 주택시장의 급변동 가능성을 줄이기 위해 정부는 주택시장 정상화대책을 마련했다.

 

◇주요 내용은?

 

이번 대책은 수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는데 중점을 뒀다. 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고 유도, 생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세와 취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요 보완했다.

 

◇이번 대책으로 주택시장이 회복될까?

 

이번 대책의 특징은 수요와 공급 양 측면의 패키지 정책이라는 게 정부의 설명이다. 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번 대책에서는 공공분양주택 축소(연 7만→2만가구) 등 공급물량을 시장상황에 맞게 조정했다.

 

특히 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규뿐만 아니라 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함시켰다.

 

◇다주택자 등 여유계층을 위한 대책은 아닌가?

 

정부는 이번 대책을 통해 주택시장을 정상화해 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래 애로를 해소하는 데 중점을 뒀다.

 

특히 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 확대해 무주택자들의 내집마련 기회를 확대했고, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치를 추진한다.

 

◇LTV와 DTI 완화가 제외된 이유?

 

정부는 DTI와 LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다고 판단했다. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적, 한시적인 특단의 조치로 이해해야 한다는 게 정부의 입장이다.

 

◇생애최초 구입자금 등 구입·전세자금 확대 시행시기는?

 

정부는 이번 대책에 반영된 구입·전세자금 지원 확대사항(소득요건 확대, 금리 인하 등)은 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정이다.

 

◇기존 주택기금 대출자도 금리 인하 수혜를 받을 수 있나?

 

기존에 구입·전세자금을 대출받아 원리금을 상환하고 있는 자 또한, 제도 시행일 기준으로 인하된 금리를 적용된다. 특히 소형주택(60㎡이하)에 대한 금리 우대가 신설된 생애최초 주택 구입자금 대출자의 경우, 기본금리(연 3.5%)를 적용한다.

 

◇이번 미분양주택 등에 대한 양도세 감면 시행시기는?

 

양도세 감면 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진 중이다. 정부는 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여야와 적극 협의해 나가겠다는 입장이다.

 

◇이번 양도세 감면 조치는 언제까지?

 

정부는 올해 연말까지 취득하는 주택에 대해 양도소득세 감면 특례를 적용할 예정이다. 다만, 올 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 분도 포함된다.

 

◇어떤 주택이 이번 대책의 혜택을 받나

 

주택가격 9억원 이하의 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자로부터 취득하는 시가 9억원 이하 주택으로서 '주택법'상 국민주택규모의 주택이 해당된다.

 

◇신축주택의 범위?

 

신축주택은 법에서 규정한 날부터 금년말까지 '주택법' 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 공급하는 주택 뿐만 아니라 같은 기간 중 개인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택을 매매하는 경우가 포함됨. 단, 재건축주택과 실제 거래가액 9억원을 초과하는 주택은 제외된다.

 

◇미분양주택의 범위?

 

미분양주택은 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택으로서 법에서 규정한 날부터 금년말까지 미분양주택인 경우 감면대상이 된다.

 

◇1세대 1주택자의 범위?

 

감면대상 주택의 매도자의 요건인 1세대 1주택자는 현행 '소득세법'상 1세대 1주택자 중 1세대 1주택 특례자를 제외한 개념으로서 다음의 경우를 말한다.

 

우선 '주민등록법'상 1세대의 구성원이 국내에 '주택법'상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우다.

 

또 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우다.

 

◇세수여건이 어려운 상황에서 양도세 한시 감면으로 세수부족이 심화될 우려가 있는데?

 

정부는 취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수 있지만 주택시장에 긍정적 영향을 줘 거래가 활성화될 경우 세수확보에 도움이 되는 측면도 있다고 판단하고 있다.

 

◇리모델링 수직증축 안전성 확보방안은?

 

정부는 수직증축 허용범위는 설계도면 보유현황 등 제반여건을 고려하고, 전문기관의 안전성 검토 및 구조안전 심의의무화 등 제도적 장치를 통해 안정성이 확보되는 범위 내에서 신중히 결정할 예정이다. 구체적인 개선방안은 전문가 T/F를 구성하여 상반기 중 마련할 계획이다.

 

◇집주인 담보대출에 참여할 집주인이 있는가? 집주인 인센티브는 충분한가?

 

정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제와 금융지원 방안을 마련했다.

 

전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세?종부세 감면 등 세제 인센티브를 부여할 계획이다.

 

먼저 집 주인 담보대출시 LTV 한도 70%까지 완화, DTI 자율적용 등 금융규제 완화한다.

 

특히, 세입자를 구하기 어렵거나, 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 정부는 예상하고 있다.

 

또 이러한 인센티브 제공에도 담보대출에 대한 부담으로 일부 집주인이 참여를 꺼리는 경우에 대비해 임차보증금 반환청구권 양도 방식, 주택기금을 통한 전세자금 지원확대 등 다양한 옵션을 제공할 계획이다.