[뉴스토마토 최봄이기자] 4.1부동산 대책 이후 집을 사야할지, 팔아야할지 고민하는 사람들이 많다. 여유자금으로 부동산에 투자를 한다면 어디에 투자해야 할지도 주요 고민거리다. 정책 변수의 영향을 크게 받는 부동산 시장의 특성 상 예비 수요자·매도자들은 시장 변화를 예의주시하며, 대책의 내용을 파악하는데 분주한 모습이다.
4.1대책 이후 부동산 시장을 전망하고 합리적인 자산관리 전략을 모색하는 세미나가 개최됐다.
'4.1부동산대책 진단과 창조적 자산관리'를 주제로 열린 이번 세미나는 서울디지털대학교 부동산학과 주최로 26일 서울 논현동 건설회관 중회의실에서 진행됐다.
대책의 핵심 내용인 취득세, 양도소득세 감면기준이 확정되면서 서울 아파트값이 지난 주보다 0.03% 상승하는 등 긍정적인 신호가 나오고 있다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면, 양도세 감면 혜택이 실수요자들을 움직여 상반기에 거래량이 증가한다면 하반기 완만한 시장 회복을 기대할 수 있다"고 전망했다.
◇강남권 '찻잔 속 태풍'에 그칠까..수도권·지방으로 온기 퍼지나
4.1부동산 대책의 가장 큰 수혜를 받은 지역은 강남 재건축 단지로 꼽힌다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "4.1대책 이후 강남권 재건축 아파트가 호가상승을 견인하면서 잠실주공 5단지를 필두로 은마아파트 등에서 5000만원 정도 상승했다"며 "다만 단기 시세상승에 따라 매수자들의 심리적 저항선이 생긴만큼 거래 활성화로 이어지지는 않고 있다"고 설명했다.
함 센터장은 이어 "강남 재건축 호가가 꿈틀거리는 현상이 '찻잔 속 태풍'에 그칠 것인지, 수도권 외곽으로까지 긍정적인 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.
전반적인 경제 펀더멘털을 낙관할 수 없는 상황인데다 부동산 시장을 보여주는 각종 지표들도 좋지 않은 상황이다. 우리나라의 올 1분기 실질 국내총생산(GDP)이 지난해 4분기에 비해 0.09% 상승한 점도 시장 회복에 대한 기대감에는 미치지 못하고 있다.
부동산 114에 따르면 지난해 수도권 아파트 매매가는 전년대비 4.6% 하락해 2007년 이후 가장 많이 떨어졌고 2011년 12.15%의 상승률을 기록했던 지방 아파트 매매가도 지난해 0.93% 오르는데 그쳤다.
저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 오피스텔, 도시형생활주택 등 '수익형 부동산'으로 쏠리고 있는 이유도 이 때문이다. 하지만 최근에는 과잉공급에 따른 '공실 리스크'도 간과할 수 없는 사안이다.
함 센터장은 "오피스텔은 6개월이면 신축할 수 있어 공급 탄력성이 높은 편인데다 박근혜 정부의 행복주택이 현실화되면 경쟁은 더 치열해 질 것"이라고 진단했다.
◇양극화되는 시장 '안목' 더 중요..장기 청약자, 수도권 분양 '주목'
역세권, 편의시설 등 주거환경과 개발호재 등에 따라 주택 가격의 양극화가 심화되고 있는만큼 투자손실을 최소화할 수 있는 안목이 필요하다는 조언도 이어졌다.
오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 매수는 지역의 공급량과 향후 발전 전망, 인근 경쟁상품까지 살펴봐야 한다.
아파트는 과거 집값 급등기에 비해 가격조정을 많이 받은 곳을 중심으로 저가매수세가 유입되는지 살펴볼 필요가 있다. 함 센터장은 "과도한 대출을 이용한 단기 시세차익보다 실수요, 임대사업 위주의 접근이 필요하다"고 강조했다.
4.1대책으로 청약제도에 큰 변화가 생기는 만큼 장기, 1500만원 이상 청약자들에게는 올해가 내집마련의 마지막 기회가 될 전망이다.
85㎡ 초과 주택은 청약 가점제가 폐지되고 추첨으로만 입주민을 뽑기 때문이다. 새 아파트 교체수요자들이 관심을 가져볼 만한 지역으로는 올해 분양을 진행하는 위례신도시, 판교, 마곡지구 등이 꼽혔다.
◇양도세 감면 기존주택, '1세대1주택자' 여부 주의
이번 세미나에서는 시장의 관심이 가장 높은 양도세 감면 혜택에 대한 조언들도 제시됐다. 특히 양도세 감면 대상인 기존주택을 구입할 때는 '1가구1주택자' 여부를 신중히 확인할 필요가 있다.
매매계약이 이뤄지는 1~2달 사이에 매도자가 주택지분을 보유하거나 상속을 받았을 때 손해를 볼 수도 있기 때문이다.
함 센터장은 "매매계약 시 '양도세 감면 혜택을 받지 못하면 계약을 취소할 수 있다'는 특약을 반드시 포함하는 것이 좋다"고 설명했다.
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