김성용 씨알피플앤씨티 대표
미국의 기준금리 인상이 부동산 시장에 악영향을 미칠 것이란 전망이 빗발치고 있다. 향후 국내 금리인상으로 이어지고 시장 전체에 부담을 줄 것은 자명한 부분이다. 하지만 위기는 기회라고 했다. 부동산 시장 역시 구입 목적을 명확히 한다면 위기를 기회로 바꿀 수 있을 것이다.
미국의 금리인상에 따른 국내 금리인상 시기는 내년 하반기가 될 것이라는 전망이 가장 설득력 있게 다가온다. 이미 예고된 사항이었기에 이를 충분히 감안한 정책과 시장 흐름이 이어졌고, 한국은행 역시 시차를 두고 점진적으로 올릴 것으로 예측된다.
그렇다고 해도 금리인상에 따른 가장 큰 영향을 받을 것으로 보이는 분야는 바로 부동산 시장이다. 우리나라 가계부채 규모는 3분기 기준 1170조원에 이르고 있고, 이 가운데 주택담보대출이 가장 큰 부분을 차지하고 있기 때문이다. 정부가 앞서 안심전환대출로 4조원 가량을 고정금리로 바꾸면서 충격은 다소 완화될 수 있겠지만 수도권의 경우 당장 내년 2월부터 원금 상환 부분은 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없다.
이에 따라 분양시장은 과잉공급에 따른 침체가 우려되고 있다. 은행권에서도 자발적인 집단대출 규제 움직임을 보이고 있는 만큼 수요 감소는 불가피할 것으로 예상된다.
매매시장 역시 심리적 위축이 클 것이다. 주택시장의 경우 고가재 시장이기 때문에 자기자본과 함게 대출을 이용할 수 밖에 없는데 대출규제와 금리인상은 시장 위축을 가져올 것이다.
전세시장은 수요자들이 주택구입에 소극적으로 나서는 것은 물론, 주거비 부담에 따른 가격 급등도 예상된다. 여기에 정부가 양껏 늘려놓은 전세대출 역시 가계의 큰 부담으로 이어질 수 밖에 없을 것이다. 월세 역시 공급자의 대출금리 인상에 따른 공급비용 증가가 불가피해 고스란히 수요자에게 전가될 것으로 예상되는 만큼 가격 인상은 피하기 어려워 보인다.
수익형부동산도 월세와 마찬가지로 공급자의 공급비용 증가, 그리고 이로 인한 임대료 상승으로 시장 활성화를 기대하기는 힘들 전망이다.
하지만 시장 침체기에도 항상 부동산을 통해 자산을 늘리는 사람은 있다. 가격 하락기에 적은 비용으로 구입에 나서는 등 틈새시장을 통해 자산증식에 성공한 것이다.
이를 위해서는 먼저 실거주인지, 아니면 투자인지 목적을 확실하게 설정해야 할 것이다.
실거주 목적일 경우 임대시장 역시 높은 임대료로 인한 주거비용 부담이 높은 만큼 직장과 교육 등 여건만 충족되면 주택 구입에 나서는 것도 나쁘지 않을 것이다.
투자목적의 수요자라면 옥석가리기에 신중을 기해야 할 것이다. 전반적인 시장 침체와 대출 부담에 따른 경매물건 증가가 예상되는 만큼 분명 보다 낮은 가격에 부동산 물건 구입이 가능해 질 것이다. 틈새시장에서 수익을 올릴 수 있는 기회가 많아지는 것이다.
예를 들어 제주의 경우 게스트하우스는 이미 포화상태이지만 여전히 귀농자들이 가장 선호하는 창업 분야다. 금리가 인상될 경우 향후 물가 상승, 또 그로 인한 관광수요 감소로 어려움이 예상되고 있다. 분명 주변 기반시설이 부족하거나 입지적 장점이 없는 곳은 경매로 넘어올 가능성이 높다. 반면, 경쟁력을 갖춘 게스트하우스는 경쟁자 감소로 오히려 롱런할 수 있는 기회가 될 수 있다.
다만, 금리인상과 대출규제 등이 장기적으로 부동산 시장에 부담으로 다가올 것은 분명한 만큼 보수적인 접근은 필수 요소다.